“สปริง ทาวเวอร์” ดี๊ด๊า ดันค่าเช่าออฟฟิศย่านราชเทวีตร.ม.ละ1,000บาท เล็งลงทุนเพิ่ม2โครงการ7พันล้าน

นางนลินี งามเศรษฐมาศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ AIRA และประธานกรรมการ บริษัท แอสไพเรชัน วัน จำกัด ผู้ดำเนินโครงการสปริง ทาวเวอร์ เปิดเผยว่า การก่อสร้างแล้วเสร็จ 100% โครงการได้รับใบอนุญาตอาคารเรียบร้อย ภายในไตรมาส 1/63 จะเริ่มส่งมอบพื้นที่ให้ผู้เช่ารายแรก

รายละเอียดสปริง ทาวเวอร์ ทำเลอยู่หัวมุมสี่แยกราชเทวี บนที่ดิน 2 ไร่ 3 งาน 97 ตารางวา ดีไซน์สำนักงานให้เช่าเกรดเอ สูง 27 ชั้น มูลค่าลงทุน 2,500 ล้านบาท เจาะลูกค้าเป้าหมายกลุ่ม MNC-Multinational Company และกลุ่มธุรกิจขนาดกลางและขนาดใหญ่ในไทย ทำให้ผู้เช่ามีส่วนผสมทั้งบริษัทไทยและชาวต่างชาติไม่ว่าจะเป็นญี่ปุ่น เกาหลีใต้ สิงคโปร์ อังกฤษ

“นโยบายทุกอย่างเหมือนเดิม มีการคมนาคมสะดวก เดินทางไปมาได้ สาธารณูปโภคครบเพราะทำออฟฟิศบิลดิ้ง ต้องการให้ดึงดูดความสนใจผู้เช่า”

สำหรับแผนลงทุนใหม่ เตรียมลงทุนเพิ่มอีก 2 โครงการ มูลค่ารวมกัน 6,000-7,000 ล้านบาท ปัจจุบันเจรจาเช่าที่ดิน 3 ไร่บนทำเลศักยภาพ แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว

โดยโครงการที่ 2 โฟกัสการลงทุนเซกเมนต์ B+ เพราะตลาดเกรดเอเริ่มเต็มภายใน 3-4 ปีหน้า ขณะที่ผู้เช่ากลุ่มบีพลัสเป็นเทรนด์ที่สำรวจพบดีมานด์ยังมีสูง ค่าเช่า 800-850 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยมีอัตราการเติบโตของค่าเช่า 5-7% ถือว่าไม่แตกต่างจากออฟฟิศเกรดเอ

“ซัพพลายใหม่ที่เข้ามาในตลาดมากกว่า 50% ในขณะที่ยังมีผู้เช่าบางส่วนมองว่าไม่จำเป็นต้องทำเลเกรดเอ แต่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า การเดินทางสะดวกแต่มีฟังชันนอลเทียบเท่าเกรดเอ เช่น ความสูงเพดาน สเป็กวัสดุ ทำให้มีคอสต์เซฟวิ่งจากการลดระดับข้อปฏิบัติหรือกฎเกณฑ์บางประการ โดยลูกค้าใช้พื้นที่แล้วไม่รู้สึกแตกต่างจากออฟฟิศเกรดเอ”

ขณะเดียวกัน การนำโครงการเข้ากองรีทนั้น แนวคิดคือโปรเจ็กต์ใหม่ต้องไม่ลากผลตอบแทนโปรเจ็กต์เก่าลง เพราะต้องนำเข้ากอง REIT ตามแผนจะมีการจัดตั้งกองรีทในปี 2566 เพื่อรอให้ก่อสร้างอาคารครบทั้ง 3 โครงการ

“การเข้ากองรีทเป็นการทำแคชอินโฟลว์กับเอาต์โฟลว์ ดูอัตราส่วนค่าเช่ากับอัตราส่วนลูกค้า มองว่าภายในปี 2566 ซึ่งใช้เวลาก่อสร้างโครงการละ 2 ปีครึ่ง 3 โครงการมูลค่ารวมกันใกล้ 10,000 ล้านบาท โดยยีลด์เคิร์ฟ 9.5%”

นางนลินีกล่าวต่อว่า มุมมองส่วนตัว โอกาสของธุรกิจออฟฟิศบิลดิ้ง มีแรงหนุนจากกฎหมายส่งเสริมการตั้งฮับในกรุงเทพฯ จะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี แต่ยังมีข้อจำกัดเพราะผู้เช่ายังต้องการศึกษาลงรายละเอียดในการเข้ามาลงทุนในเมืองไทยหรือ Ease of Doing Business เพราะฉะนั้น ออฟฟิศบิลดิ้งจึงเป็นตลาดที่มีอนาคตสดใสมาก

ประเด็นการพัฒนาออฟฟิศบิลดิ้งกับการทำมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์โดยมีสำนักงานร่วมกับรีเทลหรือรูปแบบอื่นนั้น จากการสอบถามซีอีโอชาวต่างประเทศในเมืองไทย พบคำตอบสอดคล้องกันว่าต้องการออฟฟิศอย่งเดียว มีฟาซิลิตี้เสริมเล็กน้อยให้รองรับการใช้ชีวิตภายในตึก แต่ไม่จำเป็นต้องทำรีเทลขนาดใหญ่ เพราะจะทำให้โครงการพลุกพล่านเกินไป แต่ทั้งหมดนี้ก็ไม่ปิดโอกาสทางเลือกในการลงทุนแต่อย่างใด

นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน JLL กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาพรวมตลาดออฟฟิศบิลดิ้งปีนี้ถือว่ายังสดใส มีการเติบโตของค่าเช่าต่อเนื่องเป็นปีที่ 8 อัตราว่างอยู่ที่ 5-10% ทำเลเกรดเอในเมืองมีค่าเช่า 950 บาท/ตารางเมตร

ผู้เช่าหลักยังเป็นธุรกิจเทคเฟิร์ม โดยมีผู้เช่าย้ายจากตึกเดิมแต่ลดไซซ์ลง เช่น เดิมเช่า 8,000 ตารางเมตร ย้ายมาเช่าตึกใหม่เหลือ 4,000 ตารางเมตร

สำหรับจุดแข็งสปริง ทาวเวอร์ ทำเลยังเป็นคีย์แฟกเตอร์หลัก ปัจจุบันมีผู้เช่าแล้ว 60% เป็นบริษัทต่างชาติ 50% คาดว่าภายในปลายปี 2563 จะปล่อยเช่าได้เต็ม 100% โดยมีค่าเช่าสูงสุดที่ 1,000-1,050 บาท/ตารางเมตร คาดว่าปีหน้าค่าเช่ายังปรับขึ้นได้ 10% เพราะปรับไปตามอัตราการเช่าหรือ occupency rate ย่ิงมีพื้นที่เช่าเหลือน้อยยิ่งทำให้ค่าเช่าปรับขึ้นได้เป็นเงาตามตัว

“การทำสัญญาเช่ามาตรฐาน 3 ปี เพราะถ้าเกินจากนี้จะต้องทำสัญญาที่กรมที่ดินซึ่งมีผลต่อการเสียภาษี ดังนั้น สัญญามาตรฐานจะเป็นรูปแบบ 3+3+3 ปี”

ทั้งนี้ พื้นที่รีเทลจะอยู่บนชั้นล่างกับชั้น 9 มีทั้งร้านอาหารและแบรนด์คาเฟ่ชื่อดัง รองรับคนทำงานในตึกได้ทั้งหมด