ก.ล.ต.ปิ๊งไอเดียอุ้มธุรกิจไทย ดันตั้งกองรีทให้สิทธิเจ้าของซื้อทรัพย์คืน

ก.ล.ต.พยุงธุรกิจโรงแรม-ท่องเที่ยว “ขาดสภาพคล่อง” จากผลกระทบ “โควิด-19″ชูไอเดียเปิดกองรีทให้เจ้าของธุรกิจนำอสังหาริมทรัพย์ในมือมาขายเข้ากอง พร้อมให้สิทธิ “ซื้อคืน” ได้ก่อน หวังช่วยรักษาธุรกิจไม่ให้หลุดมือ เร่งชงบอร์ดแก้เกณฑ์ยืดหยุ่น “รายได้คงที่” จากสินทรัพย์ในกองรีทไม่ต้องสูงถึง 75% หนุนกิจการมีสภาพคล่อง คาดเกณฑ์ใหม่บังคับใช้ได้ปลายปีนี้

นางสาวจอมขวัญ คงสกุล ผู้ช่วยเลขาธิการ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ช่วงสถานการณ์โควิด-19 ผู้ประกอบการธุรกิจที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ อาทิ โรงแรม, ศูนย์การค้า, สำนักงานให้เช่า เป็นต้น อาจจะประสบปัญหาขาดรายได้ ทั้งจากรายได้ค่าเช่าและรายได้จากการเข้าพัก ส่งผลให้ธุรกิจเกิดปัญหาขาดสภาพคล่อง จึงต้องการสายป่าน เพื่อไปดำเนินธุรกิจ โดยใช้ประโยชน์จากอสังหาฯที่มีอยู่ในมือ ดังนั้น ที่ผ่านมา ก.ล.ต.ได้หารือร่วมกับภาครัฐและเอกชน ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตี เพื่อหาทางช่วยเหลือผู้ประกอบการธุรกิจให้อยู่รอดผ่านพ้นวิกฤตครั้งนี้ไปให้ได้ โดยธุรกิจไม่หลุดมือไป

โดย ก.ล.ต.ได้เสนอแนวคิดเรื่องการจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) ที่ให้สิทธิเจ้าของทรัพย์ซื้อทรัพย์สินคืนในราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า หรือตามราคาตลาดภายในระยะเวลาที่กำหนด (REIT with buy back condi-tion) เพื่อเป็นทางเลือกให้เจ้าของธุรกิจต่าง ๆ ที่กำลังประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง สามารถนำอสังหาฯที่มีอยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม, ศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงาน เข้าไปอยู่ในกองรีทเพื่อสร้างสภาพคล่องให้แก่ธุรกิจ

“เจ้าของธุรกิจอาจจะแค่ขาดสภาพคล่องในช่วงนี้ เนื่องจากมีภาระหนี้ค่อนข้างสูง เช่น หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอน หรือเป็นหนี้สถาบันการเงิน เป็นต้น โดยเขาไม่ได้อยากเสียโรงแรม หรือกิจการไป แต่เขาก็มีอสังหาฯเป็นทรัพย์สินอยู่ในมือ ซึ่งตอนนี้ไม่มีรายได้ ดังนั้น ก.ล.ต.จึงได้เสนอทางเลือก 2 รูปแบบ แบบแรก คือ เปิดทางให้นำอสังหาริมทรัพย์ไปเข้ากองรีท โดยยอมขายในราคาส่วนลด 50% แต่มีเงื่อนไขว่าในอีก 5 ปีหลังจากนี้ เจ้าของเดิมต้องมีสิทธิกลับไปซื้ออสังหาฯนั้น คืนตามราคาที่ตกลงกันไว้ก่อน เช่น อาจจะซื้อคืนที่ราคา 70% ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาด หรือแบบที่สอง คือ พิจารณาขายอสังหาฯในราคาตลาดให้ใครก็ได้ แต่ถ้าเจ้าของเดิม อยากจะกลับมาซื้อ ก็ต้องได้สิทธิซื้อคืนก่อนคนอื่น เพียงแต่จะต้องซื้อตามราคาตลาด” นางสาวจอมขวัญกล่าว

ทั้งนี้ การดำเนินการตามแนวคิดดังกล่าว ช่วงกลางเดือน ก.ย.นี้ สำนักงาน ก.ล.ต.จะเสนอที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ก.ล.ต.พิจารณาแก้ไขปรับปรุงหลักเกณฑ์กองรีท ในส่วนข้อกำหนด เรื่อง สัดส่วนรายได้คงที่และรายได้ที่ผันแปรตามผลประกอบการของผู้เช่าให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น ซึ่งประเด็นสำคัญก็คือ จะเสนอให้บอร์ดเห็นชอบยกเลิกข้อกำหนดเดิมที่ตีกรอบรายได้คงที่จากอสังหาริมทรัพย์ว่าต้องไม่ต่ำกว่า 75% ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกอง โดยเกณฑ์ใหม่ไม่ต้องกำหนดสัดส่วนดังกล่าว ซึ่งจะทำให้ในอนาคต รายได้กองรีทจากอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องมีสัดส่วนสูง อาจจะเหลือแค่ 10% ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองก็ได้ แต่จะมีรายได้อื่นที่เป็นรายได้ผันแปรเข้ามาแทน

นางสาวจอมขวัญกล่าวอีกว่า หากสัดส่วนรายได้คงที่ต่ำมาก ก็อาจจะไม่จูงใจให้ผู้ลงทุนเข้ามาซื้อ แต่ในแง่การคุ้มครองผู้ลงทุน สำนักงาน ก.ล.ต.จะกำหนดให้กองรีทต้องเปิดเผยสัดส่วนรายได้คงที่ในหนังสือชี้ชวน (ไฟลิ่ง) เพื่อให้ผู้ลงทุนได้รับทราบ เพื่อตัดสินใจว่าจะลงทุนหรือไม่

“เชื่อว่าแนวทางดังกล่าวจะทำให้ บลจ.มีความคล่องตัวในการบริหารกองรีทมากขึ้น โดยหากผ่านความเห็นชอบจากบอร์ด ก.ล.ต.กลางเดือน ก.ย.นี้แล้ว จากนั้นต้องออกประกาศลงราชกิจจานุเบกษา ซึ่งคาดว่าน่าจะมีผลบังคับใช้ได้ประมาณช่วงไตรมาส 4 ปีนี้” นางสาวจอมขวัญกล่าว

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ที่ผ่านมา ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมและท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 และมีความเสี่ยงเป็นหนี้เสีย ค่อนข้างกังวลกันว่าธุรกิจอาจจะถูกต่างชาติฉวยโอกาสเข้ามาฮุบกิจการไปเหมือนกับช่วงที่เกิดวิกฤตเมื่อปี 2540 จึงต้องการให้ภาครัฐเข้าไปช่วยดูแล โดยอาจจะจัดตั้งกองทุนระดับชาติเข้าไปรับซื้อหนี้ เพื่อช่วยฟื้นฟูลูกหนี้ ไม่ให้กิจการหลุดมือ นอกจากนี้ยังมีแนวทางให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) จัดตั้งกองทรัสต์เข้าไปซื้อโรงแรม หรืออสังหาฯในกิจการมาบริหาร ซึ่งที่ผ่านมา อาจจะยังดำเนินการได้ไม่คล่องตัว จึงต้องมีการแก้เกณฑ์ของ ก.ล.ต.ดังกล่าว