‘สายสีส้ม’ น้ำท่วมที่ดินราคาตก ลุ้นเดินรถปลุกอสังหา-ห้างใหม่

ดีเดย์ ธ.ค. 70 เปิดหวูดสายสีส้ม “ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี” รถขบวนแรกถึงไทย พ.ย. นี้ เชื่อมโยงที่อยู่อาศัย แหล่งงาน ศูนย์กลางธุรกิจ ปลุกบ้าน-คอนโดฯ โซนตะวันออก หลังน้ำท่วมฉุดตลาดซึม ชะลอซื้อที่ดิน ขึ้นโครงการใหม่ แลนด์ลอร์ด-บิ๊กอสังหาฯ แห่ขาย บางแปลงลดราคา 20-30% กูรูเผยรถไฟฟ้าหนุน “ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวหมาก-ลำสาลี-มีนบุรี” ทำเลทอง สะพัด “เซ็นทรัล” ผุดคอมมิวนิตี้มอลล์ “เดอะมอลล์” เตรียมตอกเข็มห้างใหม่รามคำแหง 

นายกาจผจญ อุดมธรรมภักดี ผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภายในเดือนธันวาคม 2570 รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี 22.5 กม. จำนวน 17 สถานี จะเริ่มทดลองวิ่งและเก็บค่าโดยสารเดือนมกราคม 2571 ปัจจุบันงานโยธาเสร็จแล้ว ส่วนงานระบบคืบหน้ากว่า 75.12% และเดือนพฤศจิกายนนี้รถขบวนแรกมาถึงไทย และครบทั้ง 16 ขบวนเดือนพฤษภาคม 2570 และอนาคต รฟม.มีแผนจะพัฒนาที่ดินรอบสถานีขนส่ง (TOD) แนวสายสีส้ม นำร่องห้วยขวาง-พระราม 9  

คอนโดฯ ผุด 4 หมื่นยูนิต 

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโสแผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ ซาวิลล์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า การเปิดบริการสายสีส้มตะวันออกช่วยเพิ่มทางเลือกการเดินทาง เชื่อมโยงที่อยู่อาศัย แหล่งงานและศูนย์กลางธุรกิจ เพิ่มความน่าสนใจของทำเลที่อยู่ใกล้สถานี โดยเฉพาะบริเวณหัวหมาก ลำสาลี รามคำแหง มีนบุรี ที่อาจได้รับประโยชน์ และยังสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยและเพิ่มโอกาสในการปรับขึ้นของราคาที่ดินบางทำเลในระยะยาว อย่างไรก็ตามการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินขึ้นอยู่กับความต้องการซื้อจริง ศักยภาพการพัฒนา  ความสามารถการบริหารความเสี่ยงด้านน้ำท่วมควบคู่กันไป 

ตลาดอสังหาฯ แนวสายสีส้มตะวันออก ยังมีโอกาสได้รับแรงสนับสนุนจากการขยายตัวของโครงข่ายคมนาคมและการพัฒนาเมือง โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ มีอุปทานสะสม 39,153 ยูนิต มูลค่า 72,400 ล้านบาท ขายไปแล้วกว่า 82% แต่ตลาดยังมีความท้าทายจากอุปทานเหลือขายในบางโครงการ และโครงการที่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของพื้นที่ซึ่งอยู่ที่ 85,000 บาทต่อ ตร.ม. ขณะที่โครงการที่มีราคาขายตั้งแต่ 100,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไปต้องใช้เวลาขายนาน เนื่องจากผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น ขณะที่บางทำเลยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ โดยเฉพาะสถานีหัวหมากและสถานีลำสาลีที่เป็นจุดเชื่อมต่อสายสีเหลืองกับสีส้ม 

รถไฟฟ้าหนุน-ที่ดินพุ่งวาละล้าน 

“สถานการณ์น้ำท่วมในหลายพื้นที่แนวรามคำแหงและมีนบุรีได้เพิ่มความกังวลต่อการตัดสินใจซื้อ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค การลงทุนในอสังหาฯ ในพื้นที่ที่กระทบโดยตรง ทำให้ที่ดินเปล่าขายออกช้า คาดว่าราคาจะปรับลง 20-30% สำหรับบางแปลงที่รีบขาย” 

ปัจจุบันราคาขายที่ดินตามแนวถนนรามคำแหงอยู่ที่ 150,000-400,000 บาทต่อ ตร.ว.ขึ้นอยู่กับที่ตั้ง ขนาดแปลง การเข้าถึงถนน และศักยภาพการพัฒนา โดยราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นมากกว่า 2 เท่าเทียบกับในอดีต ขณะที่รอบสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าและย่านธุรกิจสำคัญราคาอาจสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ส่วนที่ดินแนวถนนพระราม 9 บางช่วงอยู่ที่ 350,000-400,000 บาทต่อ ตร.ว. ซึ่งราคาที่เพิ่มขึ้นสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของทำเลจากพื้นที่อยู่อาศัยชานเมืองไปสู่พื้นที่เชื่อมโยงกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากขึ้น 

“พื้นที่แนวสายสีส้มตะวันออกยังมีศักยภาพพัฒนาอสังหาฯ ประเภทอื่น ทั้งค้าปลีก โรงแรม อาคารสำนักงานและโครงการพาณิชยกรรมรูปแบบใหม่ รองรับการขยายตัวของชุมชนและกำลังซื้อในพื้นที่ น่าจับตาโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ 24 ไร่ย่านร่มเกล้า ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามีนบุรี จุดเชื่อมสายสีส้มกับสีชมพู ของผู้พัฒนารายใหญ่ในวงการค้าปลีก มีโอกาสพัฒนาเป็นศูนย์กลางจับจ่ายใช้สอย การใช้ชีวิตประจำวันสำหรับประชาชนในพื้นที่ ชุมชนและเศรษฐกิจระดับย่าน”

แปลงใหญ่-เล็กประกาศขายคึก

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจพื้นที่แนวสายสีส้มตะวันออก พบว่าโดยรอบสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ซึ่งเป็นพื้นที่รอยต่อพระราม 9 ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ กำหนดเป็นย่านซีบีดีแห่งใหม่ นอกจากมีคอนโดฯ สำนักงานและศูนย์การค้า ยังมีที่ดินแปลงใหญ่ประกาศขาย เช่น ที่ดิน 19 ไร่ของนักธุรกิจดังตั้งป้ายขายไว้หลายปีแล้ว ตั้งราคาไว้ 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. รวมทั้งแปลง 1.1 หมื่นล้านบาท 

ที่ดิน 2 ไร่แปลงติดกันของกลุ่มแหลมทองค้าสัตว์ จะพัฒนาเป็นโรงแรม 28 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น จำนวน 1 อาคาร มีห้องพักรวม 350 ห้อง ที่จอดรถ 219 คัน ส่วนที่ดินอีกแปลง 28 ไร่ มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ที่รอการพัฒนา ยังมีที่ดินกว่า 50 ไร่ มูลค่า 9,000 ล้านบาท ของ บมจ. อสมท อยู่ระหว่างให้เช่า 30 ปี 

ที่ดินย่านพระราม 9 เนื้อที่ 43 ไร่ ขาย 1 หมื่นล้านบาท หรือ 600,000 บาทต่อ ตร.ว. ที่ดินใกล้วัดพระราม 9 กว่า 1 ไร่ ขาย 360 ล้านบาท หรือ 400,000 บาทต่อ ตร.ว. 

ถนนรามคำแหงใกล้แยกลำสาลีมีที่ดิน 45 ไร่ล้อมรั้วรอพัฒนา จากก่อนหน้านี้ติดป้ายขายตั้งราคา 350,000 บาทต่อ ตร.ว. หรือกว่า 6,398 ล้านบาท ขณะที่รามคำแหงช่วงปลายขายที่ดิน 28 ไร่ ราคา 1,344 ล้านบาท หรือ 120,000 บาทต่อตร.ว. 

ที่ดิน 16 ไร่ ราคา 448 ล้านบาท หรือ 70,000 บาทต่อ ตร.ว. ที่ดิน 10 ไร่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ รายหนึ่งที่พับแผนขึ้นคอนโดฯ นำออกมาขายราคา 100,000 บาทต่อ ตร.ว. หรือ 400 ล้านบาท ใกล้แยกมีนบุรีขายที่ดินกว่า 4 ไร่ ราคา 300 กว่าล้านบาท หรือ 190,000 บาทต่อ ตร.ว. 

ลือเซ็นทรัลผุดมอลล์แนวใหม่ 

นอกจากนี้ยังมีกระแสข่าวว่าจะมีโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์รูปแบบใหม่ของกลุ่มเซ็นทรัลมาเปิดบริเวณนี้ด้วย บนที่ดินแยกมีนบุรี เนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ตรงข้ามสถานีรถไฟฟ้าและไทวัสดุ และ BnB home  

ปัจจุบันถนนรามคำแหงซึ่งมีแนวสายสีส้มพาดผ่าน มีคอมมิวนิตี้มอลล์เปิดบริการหลายแห่ง อาทิ เดอะ พาซิโอ ทาวน์, มาร์เก็ตเพลส, สัมมากรเพลส ที่ปักหลักมานาน ต่อมามีเดอะแจส สาขารามคำแหง บริเวณรามคำแหง 159 เนื้อที่กว่า 5 ไร่ของ บมจ.เจเอเอส แอสเซ็ท, ลิตเติ้ล วอล์ค สาขารามคำแหง ของ บมจ.อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์, โออาร์ สเปซ รามคำแหง 129 ของ บมจ.ปตท. น้ำมันและการค้าปลีก และโก โฮลเซลล์ เครือเซ็นทรัล รีเทล (CRC) 

นอกจากนี้เดอะมอลล์กรุ๊ปยังเตรียมลงทุนศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่รามคำแหง บนที่ดิน 30 ไร่ ฝั่งตรงข้าม 1981 Soul & Sold ในปี 2570 นี้