“แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์” ถูกลดอันดับเครดิตเป็น “BBB+” จากเดิม “A-“

ทริสเรทติ้งปรับลดอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เป็น “BBB+” จากระดับ “A-” พร้อมทั้งปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “Stable” หรือ “คงที่” จาก “Negative” หรือ “ลบ” 

โดยการปรับลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวลงและภาระหนี้ที่สูงขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ คาดว่ายอดขายและรายได้ของบริษัทจะลดลงต่ำกว่าสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งซึ่งอาจส่งผลทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทลดลงต่ำกว่าระดับที่คาดการณ์ไว้ที่ 10% ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า

อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำและการมีบริการหลังการขายที่ดี นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงการที่บริษัทมีสินค้าที่ไม่หลากหลายทั้งในแง่ของประเภทและระดับราคา รวมถึงความกังวลต่อผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัยและความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นถึงปานกลางเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ผลการดำเนินงานที่คาดว่าจะอ่อนตัวลง
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะลดต่ำลงกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารจะยังคงบั่นทอนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต่อไปโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทลดลง 20% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 4.8 พันล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 ทริสเรทติ้งปรับการคาดการณ์รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทลดลงเหลือ 6.5-8.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2566 ซึ่งต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ที่ระดับ 9 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปี

ยอดขายสุทธิของบริษัทเท่ากับ 2.7 พันล้านบาทในปี 2562 และ 3.8 พันล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 ซึ่งลดลงอย่างมากจาก 1.1-1.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2561 ยอดขายรอการรับรู้รายได้ของบริษัท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2563 เหลือเพียง 3.8 พันล้านบาทซึ่งคาดว่าจะรับรู้รายได้จากยอดขายรอการส่งมอบดังกล่าวจำนวน 2.9 พันล้านบาทในไตรมาสที่ 4 ของปี 2563 และ 0.9 พันล้านบาทในปี 2564 ดังนั้น รายได้ของบริษัทในปี 2564-2566 จึงต้องพึ่งพาการขายคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและการขายโครงการบ้านจัดสรรเปิดใหม่เป็นอย่างมาก

กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทคาดว่าจะลดลงเหลือ 1-1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2566 จาก 1.8-2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2562 อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ให้ยังคงสูงเกินกว่า 15% เอาไว้ได้

สินค้าของบริษัทกระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
ทริสเรทติ้งมองว่าสินค้าของบริษัทค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ โดยคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วน 80%-90% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2558-2561 และประมาณ 60% ในช่วงปี 2562 ถึงช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563

ณ เดือนกันยายน 2563 บริษัทมีโครงการระหว่างการพัฒนาจำนวน 39 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 1.78 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็น 75% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการบ้านจัดสรร โดยบริษัทมีแบรนด์หลักของโครงการคอนโดมิเนียม ได้แก่ “ลุมพินี พาร์ค” “ลุมพินี เพลส” “ลุมพินี วิลล์” และ “ลุมพินี ทาว์นชิป” ซึ่งมีราคาขายต่อยูนิตต่ำกว่า 4 ล้านบาท ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์นั้นบริษัทพัฒนาโครงการส่วนใหญ่ภายใต้แบรนด์ “บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์” ซึ่งมีราคาขายที่ 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต ปัจจุบันบริษัทมีโครงการบ้านเดี่ยวเพียงโครงการเดียวคือ “บ้าน 365 บาย แอล.พี.เอ็น.” ซึ่งมีราคาขายต่อยูนิตตั้งแต่ 35 ล้านบาทไปจนถึง 60 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทมีสัดส่วนสินค้าที่ราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทต่อยูนิตประมาณ 80% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด

ทริสเรทติ้งประเมินว่าภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัวอย่างยาวนานและนโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดขึ้นส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำ แม้ว่าบริษัทจะขยายสินค้าไปยังโครงการบ้านจัดสรรและสินค้าที่มีราคาแพงมากขึ้นก็ตาม แต่สัดส่วนรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรยังคงต่ำกว่า 25% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม และทริสเรทติ้งยังเชื่อว่าโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาปานกลางถึงต่ำจะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทต่อไปอีกในช่วง 3 ปีข้างหน้า

แบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
ทริสเรทติ้งมองว่าแบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ทั้งนี้ ความสามารถในการส่งมอบโครงการได้ตามเวลาและการมีบริการหลังการขายที่ดีเป็นจุดขายของบริษัท บริษัทมีประสบการณ์ยาวนานในการบริหารงานก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมีความสัมพันธ์ที่ยาวนานและทำงานร่วมกับผู้รับเหมาหลักเสมือนเป็นทีมเดียวกันมาอย่างยาวนานซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนและบริหารระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งนี้ ระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทนั้นค่อนข้างสั้นโดยอยู่ที่ 12-18 เดือนเท่านั้น

การมีบริการหลังการขายที่ดีช่วยสร้างความแข็งแกร่งให้กับแบรนด์ของบริษัทในระยะยาว บริษัทย่อยทั้ง 2 แห่งของบริษัทคือ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาแนจเมนท์ จำกัด และ บริษัท แอล พี ซี วิสาหกิจเพื่อสังคม จำกัด รับผิดชอบงานบริหารชุมชนและงานบริการด้านการดูแลรักษาความสะอาดและรักษาความปลอดภัย ตามลำดับ รายได้จากบริษัทย่อยทั้ง 2 แห่งเท่ากับประมาณ 1 พันล้านบาทในปี 2562 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากงานบริการหลังการขายจะเท่ากับ 1-1.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2566

ความสามารถในการทำกำไรที่ลดลงของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นผลจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยาวนาน
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก แต่ในขณะเดียวกันก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่กินเวลายาวนานอาจส่งผลให้เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงและกดดันความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ ปริมาณหนี้เสียก็อาจเพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อบวกกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะส่งผลลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท จากสภาวการณ์ดังกล่าวบริษัทจึงจำเป็นจะต้องมีความระมัดระวังมากยิ่งขึ้นในการเปิดโครงการใหม่

เนื่องจากอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมจากทั้งผู้ซื้อในประเทศและต่างประเทศที่ชะลอตัวลง ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าผู้ประกอบการหลาย ๆ รายจะยังคงแข่งขันด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายต่อไปอีกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นและต้นทุนค่าที่ดินที่แพงขึ้นด้วย แต่ก็ยังคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นโดยเฉลี่ยของบริษัทควรอยู่ที่ระดับ 30%-31% ในช่วงปี 2563-2566 และอัตรากำไรสุทธิควรอยู่ในระดับ 8%-10% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมซึ่งลดลงจาก 11%-13% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มสูงขึ้น
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 37% ณ เดือนธันวาคม 2562 และ 47% ณ เดือนกันยายน 2563 จากระดับต่ำกว่า 35% ในช่วงปี 2558-2561 ประกอบกับผลการดำเนินงานที่ต่ำกว่าคาดการณ์ในช่วงปี 2562-2563 จึงทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงเหลือ 11% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 จาก 17% ในปี 2562 และ 27% ในปี 2561 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอาจลดลงต่ำกว่า 10% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

จากสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มูลค่า 5 พันล้านบาทต่อปีและโครงการบ้านจัดสรรใหม่มูลค่า 3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะใช้งบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 2-4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 และใช้เงินลงทุนจำนวน 0.7-0.9 พันล้านบาทต่อปีในการพัฒนาอาคารสำนักงาน 2 แห่ง (รวมโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุน) ในช่วงปี 2564-2565 อีกด้วย แม้ว่าบริษัทจะยังคงขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องทั้งโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยและสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ แต่ก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 50% เอาไว้ได้

ตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ที่มีกับสถาบันการเงิน บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1.25 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่า นอกจากนี้ เงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ยังกำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่าอีกด้วย ณ เดือนกันยายน 2563 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 0.9 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 1.09 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทจะยังคงมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนกันยายน 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดจำนวน 0.8 พันล้านบาท วงเงินสินเชื่อระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 1.9 พันล้านบาท วงเงินสินเชื่อโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวน 0.4 พันล้านบาท และวงเงินสินเชื่อโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และติดเงื่อนไขในการเบิกอีกจำนวน 2.9 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 0.6 พันล้านบาท บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 6.5 พันล้านบาทซึ่งประกอบไปด้วยตั๋วแลกเงินระยะสั้นและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 5.3 พันล้านบาท รวมถึงหุ้นกู้อีกจำนวน 1.2 พันล้านบาทด้วย

โดยปกติบริษัทจะใช้ตั๋วแลกเงินระยะสั้นและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับซื้อที่ดินเพื่อลดต้นทุนทางการเงินและใช้หุ้นกู้เป็นแหล่งเงินทุนในการก่อสร้างเพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาการพัฒนาโครงการ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้วิธีต่ออายุหรือจ่ายชำระคืนตั๋วแลกเงินระยะสั้นและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับใช้ในการดำเนินงานภายใน 12 เดือนข้างหน้า และจะเปลี่ยนตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเพื่อซื้อที่ดินให้เป็นเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง สำหรับหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดนั้นจะถูกทดแทนด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2563-2566 มีดังนี้
-บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มูลค่า 5 พันล้านบาทต่อปีและโครงการบ้านจัดสรรใหม่มูลค่า 3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
-งบประมาณสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 2-4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 3 ปีข้างหน้า
-รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าจะเท่ากับ 6.5-8.5 พันล้านบาทต่อปี
-อัตรากำไรขั้นต้นโดยเฉลี่ยของบริษัทควรอยู่ที่ระดับสูงกว่า 30% และอัตรากำไรสุทธิอาจลดลงต่ำกว่า 10% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม

แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ตามที่คาดการณ์ และบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้ได้ตามแผน แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวและมีการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่ก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ให้สูงเกินกว่า 15% และรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 50% เอาไว้ได้

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนตัวลงอย่างมีนัยสำคัญจากสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้ง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นหากผลการดำเนินงานของบริษัทดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญและสถานะทางการเงินก็ปรับดีขึ้นเทียบเท่ากับผู้ประกอบการที่ได้อันดับเครดิตสูงกว่าโดยที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับ 12%-15% ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง