รื้อสถานี ‘หัวลำโพง’ ผุดมิกซ์ยูส 1.5 หมื่นล้าน หวั่นซ้ำรอย “สกาลา”

“เก่าไป ใหม่มา” แม้เป็นสัจธรรมของการเกิดขึ้น ตั้งอยู่ ดับไป แต่กรณีการทุบทิ้งโรงภาพยนตร์ในตำนาน “สกาลา” ย่านสยามสแควร์ซอย 1 ดูอาจจะหักหาญน้ำใจกลุ่มนักอนุรักษ์เนื้อแท้ โดยเฉพาะ “ดวงฤทธิ์ บุนนาค” สถาปนิกมือดี หัวคิดทันสมัย ศิษย์เก่ารั้วจามจุรีที่ไม่เห็นด้วยกับการรื้อตึกเก่าจนไม่เหลือซาก

เพราะสกาลาประเมินมูลค่าไม่ได้ ในแง่สิ่งปลูกสร้างที่สะท้อนสถาปัตยกรรมบ่งบอกถึงความรุ่งเรืองของเมืองกรุงในอดีต

ส่งผลให้โลกออนไลน์วิพากษ์วิจารณ์กันสนั่น เมื่อ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ตัดสินใจทุบทิ้งอาคารโรงหนังเดิม หลังได้รับมอบพื้นที่จากสํานักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ที่ให้เช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี เพื่อขึ้นบิ๊กโปรเจ็กต์มูลค่าไม่ต่ำกว่า 5 พันล้าน มีทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ระดับความสูง 20 ชั้นขึ้นไป ขณะนี้อยู่ระหว่างรออนุมัติรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ)

ขณะที่การรื้อถอนนั้น ข่าวว่าเอกชนได้ให้ผู้รับเหมาหยุดงานไว้ก่อนชั่วคราว

ทันทีที่ปัญหาโรงหนังสกาลายังไม่สงบดี ก็มีข่าวใหญ่เกิดขึ้นในช่วงจังหวะเดียวกัน โดยมีรายงานข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) แจ้งว่า ร.ฟ.ท.และบริษัท เอสอาร์ที เเอสเสท จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกบริหารสินทรัพย์ของ ร.ฟ.ท.นั้น อยู่ระหว่างการขออนุมัติ “ปรับสีผังเมือง” บริเวณสถานีรถไฟหัวลำโพงทั้งหมด

รวม 120 ไร่ เฉพาะมูลค่าที่ดิน 1.44 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วย สถานีรถไฟที่ติดกับถนนพระราม 4 ลากยาวไปจนถึงที่ทำการ ร.ฟ.ท. (ตึกแดง) นพวงศ์ ติดกับสะพานกษัตริย์ศึก

เนื่องจากกฎหมายผังเมืองในปัจจุบันกำหนดให้เป็นพื้นที่สีน้ำเงิน คือที่ดินประเภทหน่วยงานราชการ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ไม่สามารถพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้ ร.ฟ.ท.จึงต้องเร่ง “ปลดล็อก” จุดต้นน้ำ ขอปรับผังเมืองเป็นพื้นที่สีแดง คือที่ดินประเภทพาณิชยกรรม สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้เต็มที่ รวมถึงพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับหนาแน่น โดยมีข้อจำกัดน้อยกว่าผังเมืองสีอื่น ๆ

“การพัฒนาที่ดินย่านนี้คงถึงระดับ พ.5 คือสร้างสูงสร้างเต็มพื้นที่ เพราะทำเลที่ตั้งมีระบบขนส่งมวลชนที่เข้าถึงง่าย สามารถเป็นศูนย์กลางธุรกิจ การค้าและการท่องเที่ยวได้ในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้”

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า โปรเจ็กต์นี้เป็นงานเร่ง ซึ่งบริษัทลูกต้องวางแบบการพัฒนาเสมือนจริงให้เสร็จสิ้นในเดือนพฤศจิกายนนี้ เพื่อนำเสนอ “ศักดิ์สยาม ชิดชอบ” รมว.กระทรวงคมนาคมพิจารณาตามเดดไลน์ในเดือนธันวาคมปีนี้

พื้นที่ที่จะพัฒนาเป็นแลนด์มาร์กใหม่ ประกอบด้วย 1.พื้นที่ถนนทางเข้าออก ลานจอดรถบริเวณถนนพระราม 4 จำนวน 16 ไร่ มูลค่า 1,920 ล้านบาท 2.อาคารสถานีกรุงเทพ หัวลำโพง 13 ไร่ มูลค่า 1,560 ล้านบาท 3.ชานชาลา ทางรถไฟ และย่านสับเปลี่ยน 49 ไร่ มูลค่า 5,880 ล้านบาท 4.โรงซ่อมรถดีเซลราง รถโดยสาร 22 ไร่ มูลค่า 2,640 ล้านบาท 5.อาคารสำนักงาน คลังพัสดุ 20 ไร่ มูลค่า 2,400 ล้านบาท รวมมูลค่า 14,400 ล้านบาท

ร.ฟ.ท.ได้จ้างที่ปรึกษาจัดทำแผนพัฒนาที่ดินย่านนี้ 5 โซน คือ โซน A 16 ไร่บริเวณอาคารสถานีหัวลำโพง พื้นที่สาธารณะ จัดทำเป็นพื้นที่สาธารณประโยชน์ โซน B 13 ไร่ ปรับอาคารตามแนวทางอนุรักษ์

โซน C 22 ไร่ โรงซ่อมรถรางและรถโดยสาร พัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์ ร้านค้า ร้านอาหาร พื้นที่กิจกรรม ปรับพื้นที่เป็น water front promenade เลียบคลองผดุงกรุงเกษม เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม เน้นพื้นที่สีเขียว ยึดต้นแบบจาก “เวนิส อิตาลี”

โซน D 49 ไร่ พื้นที่ชานชาลา ทางรถไฟ และย่านสับเปลี่ยนรถไฟ ศูนย์กลางเชื่อมระบบการสัญจรและพื้นที่ฝั่งเมือง พัฒนาเป็น lifestyle mixed-use โรงแรม อาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า พื้นที่จัดแสดงงาน ยึดต้นแบบ “โตเกียวมิดทาวน์”

โซน E 20 ไร่ อาคารสำนักงาน ร.ฟ.ท. คลังพัสดุ พัฒนาเป็น urban mixed-use โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์กิจกรรม พื้นที่ให้ความร่มรื่น เชื่อมต่อสิ่งปลูกสร้างเชิงอนุรักษ์โครงสร้างอาคารเดิม กำหนดจุด node สำหรับกิจกรรมพิเศษหรือสวนสาธารณะ มีระยะห่างไม่เกิน 500 เมตรตลอดแนวคลอง ปรับชุมชนริมน้ำ ยึดต้นแบบ Suzhou Creek เมืองเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน พร้อมจัดทำทางจักรยานริมทางรถไฟ

จากความกังวลว่า การรื้อเพื่อปรับใหม่และให้เอกชนรายใหญ่เข้าพัฒนานั้น จะซ้ำรอยดราม่า “โรงหนังสกาลา” แหล่งข่าวย้ำว่า SRT ASSET ต้องคำนึงถึงการอนุรักษ์สถาปัตยกรรมควบคู่ไปกับการสร้างเมืองศิวิไลซ์ ฉะนั้น การพัฒนาต้องมีขอบเขต และให้ความสำคัญกับสิ่งปลูกสร้างในประวัติศาสตร์ทั้ง 4 แห่ง คือ

โถงสถานีรถไฟกรุงเทพ, ลานอนุสาวรีย์ช้างสามเศียร ด้านหน้าสถานี (หัวลำโพง), อนุสรณ์ปฐมฤกษ์รถไฟหลวง และตึกบัญชาการ ร.ฟ.ท. (ตึกขาว) โดยจะจ้างที่ปรึกษาจากประเทศญี่ปุ่นมาวางแปลนให้เป็นกรุงเกียวโต

“ฉะนั้นต้องไม่มีการทุบตึกหรืออาคารเก่าเหมือนสกาลา” แหล่งข่าวย้ำ

อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอของที่ปรึกษา และ ร.ฟ.ท. รวมถึง SRT ASSET จะเป็นจริงได้ในเชิงอนุรักษ์ก็ต่อเมื่อ “ทุกเงื่อนไข” ได้ถูกกำหนดไว้ใน TOR ก่อนเปิดประมูล

มิเช่นนั้น “หัวลำโพง” อาจจะซ้ำรอยแบบ “สกาลา” อย่างไม่มีทางหลีกเลี่ยง