อาบอบนวด 470 ล้านบาท วัดมูลค่าจากอะไร

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย วิเคราะห์มูลค่าอาบ อบ นวด ประกาศขาย 470 ล้านบาท แนะผู้ซื้อดูราคาทรัพย์สิน รายได้ให้ชัดเจน

วันที่ 10 ธันวาคม 2564 ผู้สื่อข่าวรายงานว่า กลายเป็นกระแสที่ผู้คนให้ความสนใจเป็นอย่างมาก เมื่อช่วงต้นสัปดาห์ เมื่อมีผู้ใช้เฟซบุ๊กรายหนึ่งได้โพสต์ ประกาศขายกิจการอาบอบนวนชื่อดังย่านปิ่นเกล้า ในราคา 470 ล้าน โดยระบุสาเหตุที่ประกาศขายว่า เพราะเจ้าของสูงอายุและไม่มีผู้สืบทอดกิจการ

อีกทั้งผู้โพสต์ยังการันตีรายได้ว่า จะได้กำไร 3-6 ล้านต่อเดือน ซึ่งธุรกิจถูกกฎหมายทุกอย่าง รองรับทุกกลุ่มทุน มีทีมงานบริหารเดิมพร้อมดูแล หรือหากไม่สะดวกบริหารด้วยตนเอง ก็มีผู้พร้อมเช่าบริหาร 2 ล้านต่อเดือน

ส่วนทรัพย์สินประกอบด้วยที่ดินปลอดภาระติดถนนอรุณอมรินทร์ทำเลทอง 3 ไร่เศษ อาคารสถานบันเทิงครบวงจร 5 ชั้น 3 หลัง ใบอนุญาตสถานบริการอาบอบนวด 104 ห้อง ใบอนุญาตประกอบกิจการคาเฟ่ขนาดใหญ่ 50 โต๊ะ

ล่าสุด นายโสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาบอบนวดหลายแห่งในอดีต รวมทั้งศึกษาธุรกิจบันเทิงมาโดยตลอด ให้ข้อสังเกตไว้ดังนี้

1. รายได้ที่ว่า 3-6 ล้านบาทต่อเดือนนั้นคงเป็นรายได้ก่อนเกิดโควิด เพราะหลังจากปิดโควิดมาเกือบ 2 ปี ก็ไม่มีรายได้มาโดยตลอด และถึงแม้มีรายได้จริง ก็คงได้กำไรสุทธิไม่ถึง 3-6 ล้านบาท

2. ส่วนที่ว่า “มีผู้พร้อมเช่าบริหาร 2 ล้านบาทต่อเดือน” นั้น หากถือเป็นรายได้สุทธิที่ 80% ของค่าเช่านี้ ก็เป็นเงิน 1.6 ล้านบาทต่อเดือน หรือมีกำไรปีละ 19.2 ล้านบาท หรือมีผลตอบแทนเบื้องต้นปีละ 4.08% ซึ่งก็นับว่าเป็นรายได้ที่สูงพอสมควร แต่ก็อาจมีความไม่แน่นอนของกระแสเงินสด

3. หากพิจารณาเบื้องต้นจากราคา 470 ล้านบาทสำหรับพื้นที่ 3 ไร่เศษบริเวณถนนปิ่นเกล้า-นครไชยศรี ก็ตกเป็นเงินตารางวาละ 391,667 บาท ซึ่งสูงกว่าราคาตลาดที่ควรจะเป็นตารางวาละ 330,000 บาท แต่ก็คงต้องต่อรอง

ทั้งนี้เพราะยังมีอาคาร 5 ชั้น 3 หลัง พร้อมอุปกรณ์ตกแต่งต่าง ๆ หากขายสิ่งเหล่านี้ออกไป เหลือเป็นเงิน 400 ล้านบาทโดยประมาณ 330,000 บาทตามราคาตลาด

ดังนั้นถ้าซื้อที่ดินผืนนี้ และหากยังสามารถเปิดกิจการต่อไปได้อีก 5 ปี ก็จะได้ผลตอบแทนจากการเช่า (Return on Investment) ปีละประมาณ 4% และยังมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอีกประมาณ 5-6% ต่อปีในทำเลนี้อีกต่างหาก จึงนับว่าคุ้มที่จะมีผู้ซื้อกิจการนี้

อย่างไรก็ตาม ก็มีข่าวว่า “ชูวิทย์ ชี้ธุรกิจ อาบอบนวด กลายเป็นของโบราณ เดินทางมาถึงจุดจบแล้ว” โดนายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ อ้างว่า มีผู้ประกอบอาชีพอิสระโดยไม่ต้องใช้สถานบริการอาบอบนวด ไม่ต้องเสียค่าหัวคิวเช่นแต่ก่อนนั้น เรื่องนี้ก็มีส่วนจริง

แต่สถานประกอบการไม่จำเป็นต้องมี “มาม่าซัง” (คนเชียร์แขก) ก็ได้ ไม่ได้มีหัวคิวอะไรมาก เพราะเป็นค่าสถานที่เฉกเช่นโรงแรม และผู้ใช้บริการก็มีทางเลือกผู้ให้บริการมากมาย สะดวกกว่าการไปจ่ายกันเองหลายต่อ และอาจมีการหลอกลวงกันเกิดขึ้นได้ หากอาบอบนวดมีการปรับปรุงด้านการบริการระดับโรงแรม การป้องกันโรค ความปลอดภัย ก็ยังจะสามารถเดินหน้าต่อไปได้แน่นอน

นายโสภณ ทิ้งท้ายว่า ผู้สนใจซื้อคงต้องไปต่อรองราคา โดยดูจากรายการทรัพย์สินและรายได้ให้ชัดเจนต่อไป