อสังหาริมทรัพย์

ทุ่มแสนล้านปลุกทำเลฝั่งธน อสังหายักษ์ใหญ่แห่ปักหมุดรับรถไฟฟ้า

ทำเลฝั่งธน

ฝั่งธน เมืองขยาย รัฐทุ่ม 1.5 แสนล้าน ปลุกทำเลกรุงเทพฯใต้-ตะวันตก คาด 5 ปี “รถไฟฟ้า-ทางด่วน-ถนนตัดใหม่” แจ้งเกิด ชี้สีม่วงใต้ “เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ” บริษัทรับเหมาเร่งสร้างทั้งใต้ดิน-บนดิน ส่วนสะพานคู่ขนานพระราม 9 เสร็จตามแผน รอเชื่อมทางด่วนพระราม 3-ดาวคะนอง เผยเตรียมเวนคืนตัดถนนใหม่ “สุขสวัสดิ์-เพชรเกษม-วงแหวนใต้” บิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ข้ามห้วยสปีดลงทุนเปิดโครงการใหม่รองรับเพียบ

จากที่หน่วยงานภาครัฐในส่วนการลงทุนโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทั้งการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) การทางพิเศษแห่งประเทศไทย (กทพ.) และกรุงเทพมหานคร (กทม.) กำลังเร่งก่อสร้างงานถนน ทางด่วน และรถไฟฟ้าสายใหม่ โดยเฉพาะทำเลกรุงเทพฯตอนใต้และตะวันตก ส่งผลให้สภาพการจราจรติดขัด หลังมีการเบี่ยงเส้นทางจราจร แต่คาดว่าภายใน 5 ปี การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ จากนั้นสภาพทำเลจะเปลี่ยนแปลงโดยสิ้นเชิง

เร่งสีม่วงใต้

“ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจทำเลฝั่งธนบุรี พบว่าขณะนี้ รฟม.โดยบริษัทผู้รับเหมาหลายรายได้ลงพื้นที่เร่งก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) วงเงิน 1.01 แสนล้านบาท ซึ่งงานโยธาคืบหน้าแล้ว 6.50% ข้อมูลสิ้นเดือนมกราคม 2566 โดยกั้นแผงเหล็กเบี่ยงเส้นทางจราจรครั้งใหญ่ ตั้งแต่สะพานพระปกเกล้า ถนนประชาธิปก ถนนตากสิน (วงเวียนใหญ่ -สำเหร่-ดาวคนอง) และถนนสุขสวัสดิ์-ราษฎร์บูรณะ-ครุใน ทั้งนี้ กรมขนส่งทางรางจะสรุปผลการก่อสร้างเป็นระยะ ๆ เพื่อรับฟังและลดผลกระทบต่อประชาชนในพื้นที่

ตามแผนโครงการนี้จะแล้วเสร็จปี 2570 รวมระยะทาง 23.63 กม. จำนวน 17 สถานี แบ่งโครงสร้างทางวิ่งใต้ดิน 14.29 กม. มี 10 สถานีใต้ดิน ได้แก่ สถานีรัฐสภา ศรีย่าน วชิรพยาบาล หอสมุดแห่งชาติ บางขุนพรหม อนุสาวรีย์ประชาธิปไตย สามยอด สะพานพุทธ วงเวียนใหญ่ และสถานีสำเหร่

ส่วนโครงสร้างทางวิ่งยกระดับระยะทาง 9.34 กม. มี 7 สถานีลอยฟ้าได้แก่ สถานีดาวคะนอง บางปะแก้ว บางปะกอก ประชาอุทิศ ราษฎร์บูรณะ พระประแดง และสถานีครุใน

อนาคตสีม่วงใต้จะเชื่อมกับรถไฟฟ้า 3 สายคือ สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์) สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) สายสีเขียว (สนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า) และเชื่อมรถไฟทางไกลสายแม่กลองที่สถานีวงเวียนใหญ่

ล่าสุดบริษัทรับเหมากำลังเคลียร์พื้นที่เพื่อก่อสร้างสถานีและอาคารจอดแล้วจร (park & ride) 2 แห่ง ที่สถานีบางปะกอกและสถานีราษฎร์บูรณะ คาดรับได้ 1,700 คัน

ใกล้กันมีปั๊มน้ำมัน ปตท.เปิดใหม่ พร้อมรีเทลร้านค้าสร้างความคึกคัก ต่อเนื่องไปถึงโรงพยาบาลบางปะกอก และตลาดบางปะกอก ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการต่อรถ และการจับจ่ายใช้สอยของชุมชนในย่านนั้น

สะพานคู่ขนานเสร็จแล้ว

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ขณะเดียวกัน การก่อสร้างสะพานคู่ขนานสะพานพระราม 9 มูลค่า 6,636 ล้านบาท ซึ่งเป็นสะพานขึงเสาคู่แรกและกว้างมากที่สุดในประเทศไทยถึง 42 เมตร ขนาด 8 ช่องจราจรนั้น บมจ. ช.การช่าง ได้สร้างเสร็จตามแผนแล้ว หลังทำพิธีเทคอนกรีตจุดสุดท้ายเชื่อมต่อสะพาน (final casting ceremony) ทำให้โครงสร้างของสะพานขึงเชื่อมกัน 100%

ปัจจุบันอยู่ระหว่างราดยาง ตีเส้นผิวการจราจร และเก็บรายละเอียดงาน โดยเริ่มก่อสร้างปี 2563-2566 แต่จะเปิดใช้งานได้ในเดือนมีนาคม 2567 หลังก่อสร้างทางขึ้น-ลงสะพานฝั่งธนบุรีแล้วเสร็จสมบูรณ์ คาดรองรับปริมาณรถยนต์ได้วันละ 150,000 คัน

แนวโครงข่ายจะเชื่อมต่อกับโครงการทางพิเศษสายพระราม 3-ดาวคะนอง-วงแหวนรอบนอกตะวันตก มูลค่า 30,000 ล้านบาท ที่อยู่ระหว่างเร่งก่อสร้าง รวมระยะทาง 18.7 กม. ขนาด 6 ช่องจราจร ที่ใช้พื้นที่สร้างบนถนนพระราม 2 รวม 5 สัญญา ผลงานก่อสร้างคืบหน้า คาดว่าจะแล้วเสร็จทั้งโครงการในปี 2567

แม้ช่วงก่อสร้างจะมีปัญหาจราจรบ้างในบางจุด แต่หลังเปิดให้บริการทางด่วนสายใหม่แล้ว เชื่อว่าจะทำให้โครงข่ายคมนาคมในฝั่งกรุงเทพฯ ตอนใต้มีความสมบูรณ์มากขึ้น และเกิดการลงทุนใหม่ ๆ ของภาคเอกชนทั้งค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์

โครงข่ายครบวงจร

ผู้สื่อข่าวรายงานอีกว่า นอกเหนือจาก 2 โครงการขนาดใหญ่ของ รฟม.และ กทพ.ในฝั่งกรุงเทพฯ ตอนใต้แล้ว ที่น่าจับตายังมีโครงการตัดถนนใหม่ของ กทม.อีกด้วย ซึ่งมีมูลค่าลงทุนถึง 17,000 ล้านบาท โดยยังไม่กำหนดไทม์ไลน์ที่แน่ชัด แต่จัดเข้าสู่กรอบแผนงานเร่งรัดตามโครงการก่อสร้างถนนตามแนวผังเมือง ค3 เชื่อมถนนสุขสวัสดิ์-พระรามที่ 2-ถนนสามแยกตากสิน-ถนนเพชรเกษม-ถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ ปัจจุบันได้เปลี่ยนชื่อเป็นถนนตามแนวผังเมือง สาย ฉ1 ตามแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่งท้ายกฎกระทรวงตามข้อบังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

โดยเฉพาะการเสริมโครงข่ายสายหลัก เพื่อเชื่อมต่อโครงข่ายถนนในแนวเหนือ-ใต้ ตั้งแต่ถนนเพชรเกษม-ถนนวงแหวนอุตสาหกรรม พร้อมทั้งพัฒนาพื้นที่ปิดล้อมบริเวณถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน ถนนสุขสวัสดิ์ ถนนกาญจนาภิเษกด้านใต้-ด้านตะวันตก และถนนเพชรเกษม

รวมถึงแก้ปัญหาการจราจรที่หนาแน่นบนถนนสุขสวัสดิ์ แยกดาวคะนอง และแยกมไหสวรรย์ เพื่อพัฒนาโครงข่ายการคมนาคมในบริเวณพื้นที่ฝั่งธนบุรีให้ครบวงจร หลังรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้สร้างเสร็จพอดี ทั้งยังเป็นการเพิ่มเส้นทางเลือกในการเดินทาง การยกระดับคุณภาพชีวิต เศรษฐกิจ สิ่งแวดล้อมของชุมชนปัจจุบันและอนาคต

จากพื้นที่ทำเลแถบดังกล่าวจะเชื่อมโยงไปถึงถนนรัชดาภิเษก (ท่าพระ-ราชพฤกษ์) โดยมีโครงการอุโมงค์รถวิ่งลอดหน้าเดอะมอลล์ ท่าพระ เป็นแรงส่งด้านการคมนาคมไปสู่ถนนเจริญนคร ที่มี “ไอคอนสยาม” ห้างระดับเวิลด์คลาส ของกลุ่มสยามพิวรรธน์-ตระกูลเจียรวนนท์ ปักหมุดเป็นแลนด์มาร์กใหม่รอรับความเจริญอยู่ และเพิ่งเปิดโครงการใหม่เฟสสองไปได้ไม่นาน

รวมถึงการเชื่อมเส้นทางโครงข่ายในฝั่งธนบุรีโดยรอบ เข้าสู่ถนนเจริญกรุง ที่มี “เอเชียทีค” ของ AWC กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ตั้งเป็นแลนด์มาร์กในย่านฝั่งพระนคร และสามารถเดินทางเข้าสู่ย่าน CBD สาทร-สีลม ได้อย่างสะดวก

ตัดแน่ถนนใหม่

สำหรับแนวเส้นทางแผนตัดถนนสายใหม่ จาก “สุขสวัสดิ์-เพชรเกษม-วงแหวนด้านใต้” รวมระยะทาง 20 กม. จะแบ่งเป็น 2 ช่วง ช่วงแรกเป็นถนนจากเหนือลงใต้ มีจุดเริ่มต้นจากจุดเชื่อมต่อระหว่างจากถนนเพชรเกษม-ถนนพุทธมณฑลสาย 1 จากนั้นแนวเส้นทางจะตัดลงใต้ผ่านถนนเทอดไท ถนนกัลปพฤกษ์ ถนนเอกชัย ถนนพระราม 2 ถนนพุทธบูชา ถนนประชาอุทิศ ไปบรรจบกับจุดตัดระหว่างถนนสุขสวัสดิ์กับถนนวงแหวนอุตสาหกรรม ระยะทางประมาณ 13.5-16 กม.

ส่วนช่วงที่ 2 จะเชื่อมกับโครงการในช่วงแรกและแนวถนนสาย ง21 หรือสาย ค3 เดิม แล้วไปสิ้นสุดโครงการบริเวณเชื่อมกับถนนวงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯด้านใต้ ระยะทางประมาณ 4 กม. รวมระยะทางทั้งหมด 20 กม.

รูปแบบก่อสร้างเป็นถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก ขนาด 4-6 ช่องจราจร สร้างเป็นทางยกระดับขนาด 4 ช่องจราจร บริเวณเกาะกลางถนน พร้อมระบบระบายน้ำ ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง งานจราจร 7 ตอน ได้แก่ 1.จากถนนเพชรเกษม-ถนนกัลปพฤกษ์ 2.ถนนกัลปพฤกษ์-ถนนเอกชัย 3.ถนนเอกชัย-ถนนพระราม 2 4.ถนนพระราม 2-ถนนพุทธบูชา 5.ถนนพุทธบูชา-ถนนประชาอุทิศ 6.ถนนประชาอุทิศ-ถนนสุขสวัสดิ์ และ 7.ถนนสาย ง21 จากถนนสาย ฉ1 ถึงถนนกาญจนาภิเษกด้านใต้

จากรายงานข่าวของ กทม.ระบุว่า จากการสำรวจและออกแบบเบื้องต้น โครงการดังกล่าวต้องใช้งบประมาณ 17,200 ล้านบาท แยกเป็นค่าเวนคืน 9,200 ล้านบาท ค่าก่อสร้าง 8,000 ล้านบาท ซึ่งคณะรัฐมนตรีอนุมัติร่าง พ.ร.ฎ.กำหนดพื้นที่เวนคืนที่ดินแล้ว รอประกาศในราชกิจจานุเบกษา จากนั้น กทม.จะเข้าสำรวจพื้นที่ทันที

ทั้งนี้ จากการตรวจสอบทรัพย์สินตามแนวเขตเวนคืนก่อนหน้านี้ มีข้อมูลระบุว่าจะมีที่ดินถูกเวนคืน 1,887 แปลง คิดเป็นเนื้อที่ 450 ไร่ และโรงเรือนหรือสิ่งที่ปลูกสร้างอีก 1,431 รายการ โดยกำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนอยู่ในท้องที่แขวงบางด้วน แขวงบางหว้า แขวงบางจาก แขวงคูหาสวรรค์ แขวงปากคลองภาษีเจริญ เขตภาษีเจริญ แขวงบางขุนเทียน แขวงบางค้อ แขวงจอมทอง แขวงบางมด เขตจอมทอง แขวงแสมดำ แขวงท่าข้าม เขตบางขุนเทียน แขวงบางปะกอก แขวงราษฎร์บูรณะ เขตราษฎร์บูรณะ แขวงทุ่งครุ แขวงบางมด และเขตทุ่งครุ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการประชุมคณะรัฐมนตรี พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2566 ที่ใช้เวลายาวนานกว่า 6 ชั่วโมง ครม.ได้อนุมัติโครงการและงบประมาณในนัดสุดท้าย ด้วยการอนุมัติงบกลางในวงเงิน 6 แสนล้านบาท เฉพาะของกระทรวงคมนาคมมีวงเงินงบประมาณ 183,950 ล้านบาท

อสังหาฯ เร่งลงทุน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า อินฟราสตรักเจอร์คือ growth drivers ที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเติบโตต่อไปได้ โดยปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการลงทุนหลังหมดโควิด แม้ภาพรวมตลาดจะไม่หวือหวา แต่ถือว่ายังไปได้ เพราะอินฟราสตรักเจอร์เป็นตัวสร้างดีมานด์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ อย่างสมุทรปราการก็ไม่ไกลแล้ว

รวมทั้งถนนตัดใหม่ก็ผลักดันให้ตลาดบ้านแนวราบกลับมาบูม เพราะเดินทางเข้าเมืองสะดวกขึ้น เฉพาะปีนี้ “ศุภาลัย” มีแผนเปิดใหม่ 37 โครงการ มูลค่า 41,000 ล้านบาท

โดยเฉพาะทำเลกรุงเทพฯตอนใต้และตะวันตก ศุภาลัยได้เปิดโครงการบ้านเดี่ยว เช่น ศุภาลัย พาร์ควิลล์ ประชาอุทิศ-สุขสวัสดิ์ ระดับ 5-7 ล้านบาท ซึ่งประสบความสำเร็จมาก

ผู้สื่อข่าวตั้งข้อสังเกตว่า ปกติพื้นที่ฝั่งธนจะมีโครงการจัดสรรของทุนท้องถิ่นปักหมุดมานาน แต่ระยะหลัง ๆ จะมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ใหญ่และแบรนด์ดังได้ทยอยเข้ามาลงทุนแบบข้ามห้วยข้ามถิ่นกันมากขึ้น ทั้งโครงการทาวน์โฮมและคอนโดฯ

เช่น บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ได้เปิดคอนโดฯ NUE (นิว ริเวอร์เรสต์) ราษฎร์บูรณะ ใกล้สะพานพระราม 9 ติดแม่น้ำเจ้าพระยา ราคายูนิตละ 1.79 ล้านบาท และมีแผนจะเจาะกลุ่ม ultra luxury segment ด้วยโครงการโนเบิล เอควา ริเวอร์ฟร้อนท์ ราษฎร์บูรณะ บ้านเดี่ยวติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาด้วย

กลุ่มเฟรเซอร์ฯ เปิดโครงการโกลเด้น นีโอ ย่านสุขสวัสดิ์-พระราม 3 บมจ.อนันดาฯ เปิดโครงการทาวน์โฮม “ยูนิโอ ทาวน์” ในซอยสุขสวัสดิ์ 30 พื้นที่ 11 ไร่ จำนวน 194 ยูนิต ราคา 3.69 ล้านบาท

ที่กำลังเคลียร์พื้นที่เพื่อสร้างโครงการคอนโดฯแห่งใหม่ในซอยสุขสวัสดิ์ 13 คือ บมจ.เสนาฯ ราคาเคาะต่อยูนิต 1.59 ล้านบาท โดยเจ้าตลาดคอนโดฯ อย่าง บมจ.แอล.พี.เอ็น.ฯ ก็ขึ้นคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์แล้วหลายโครงการในย่านสุขสวัสดิ์-ราษฎร์บูรณะ

ค่ายเอพีฯ เปิดแบรนด์ Pleno ทาวน์โฮม 2-3 ชั้น โครงการใหม่ในซอยสุขสวัสดิ์ 30 เช่นกัน ราคา 2.39-4.29 ล้านบาท รวมถึงโครงการแนวราบในทำเลย่านประชาอุทิศ

ขณะที่แบรนด์ Gusto ของกลุ่มคิวเฮ้าส์ เครือแลนด์ฯ ได้เปิดโครงการ 2 เป็นทาวน์โฮมในซอยสุขสวัสดิ์ 26 พื้นที่ 25 ไร่ จำนวน 229 หลัง

ส่วนอสังหาฯหน้าใหม่ บริษัท ดับบลิวแอนด์ดับบลิว พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด ได้เปิดคอนโดฯ “ซิม พระราม 3-สุขสวัสดิ์” สูง 38 ชั้น 728 ยูนิต เนื้อที่ 2 ไร่เศษ ริมถนนสุขสวัสดิ์ เขตพระประแดง สมุทรปราการ คาดแล้วเสร็จปี 2568 ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาท

ทั้งนี้ การลงทุนอสังหาฯ ในย่านฝั่งธนดูคึกคักเป็นพิเศษ ปัจจัยเป็นเพราะปัจจุบันแหล่งธุรกิจของกรุงเทพฯ ขยายตัวออกมาไกลกว่าเดิม ฝั่งธนจึงเป็นเมืองขยาย โดยมีโครงสร้างพื้นฐานของรัฐเป็นตัวกระตุ้น