ยักษ์อสังหา ในรอบ 28 ปี “ใครเป็นใคร” ในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด
หลังเลือกตั้ง ได้เวลามาอัพเดตอันดับยักษ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย
โฟกัส 2 ทำเลหลัก หากนับขนาดใหญ่ที่สุดต้องยกยอดให้พื้่นที่ “กรุงเทพฯ-ปริมณฑล” รวม 7 จังหวัด ที่ว่ากันว่ามีส่วนแบ่งการตลาดซัดเข้าไป 3 ใน 4 หรือ 70-75% ของตลาดรวมทั่วประเทศ
อีกพื้นที่จึงหมายถึงโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดที่เหลือ แม้ว่าจำนวนจังหวัดจะมากกว่าโซนเมืองกรุง แต่สัดส่วนก็ถือเป็นส่วนน้อย เพราะมีส่วนแบ่งตลาดไม่เกิน 25-30% เท่านั้น
พฤกษาฯยืน 1 กทม.-ปริมณฑล
โดย “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA จัดทำผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ที่จัดเก็บตั้งแต่เดือนมกราคม 2537-ธันวาคม 2565 รวมเวลา 28 ปี
พบว่า ภาพรวมทั่วประเทศ บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 10 รายแรก มีมูลค่าโครงการพัฒนารวมกัน 3.35 ล้านล้านบาท รวม 970,465 หน่วย จำนวน 2,886 โครงการ ราคาเฉลี่ย 3.457 ล้านบาท/หน่วย
น่าสนใจว่า เมื่อแบ่งพื้นที่ลงทุนเป็นโซนกรุงเทพฯ กับต่างจังหวัด มีการเปลี่ยนแปลงของท็อป 10 (ดูกราฟิกประกอบ) ดังนี้
“กรุงเทพฯ-ปริมณฑล” 8 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม (อ.สามพราน, อ.นครชัยศรีบางส่วน) พระนครศรีอยุธยา (ต.เชียงราก บางปะอิน) และฉะเชิงเทรา (ต.หอมศีล บางปะกง)
พบว่า “พฤกษา เรียลเอสเตท” ครองแชมป์อันดับ 1 เหนียวแน่น พัฒนาแล้ว 704 โครงการ จำนวน 243,359 หน่วย มูลค่า 541,727 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 2.226 ล้านบาท/หน่วย
ที่เหลืออันดับ 2-10 เรียงลำดับจากเอพี ไทยแลนด์, แสนสิริ, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, คิวเฮ้าส์, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN และพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค
ทั้งนี้ จะเห็นว่า 5 อันดับแรกแทบจะไม่แตกต่างไปจากเดิม ประกอบด้วย “พฤกษาฯ-เอพี ไทยแลนด์-แสนสิริ-แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์-ศุภาลัย”
ในขณะที่เจ้าของฉายาเจ้าพ่อคอนโดฯ ตลาดกลาง-ล่าง ค่าย LPN ถึงแม้มีการปรับตัวหันมาเจาะตลาดกลาง-บนเพิ่มขึ้นในพอร์ต แต่ในรอบ 28 ปี LPN ยังครองสถิติพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาเฉลี่ยต่ำสุด อยู่ที่ 1.574 ล้านบาท/หน่วย
ในทางตรงกันข้าม เอสซี แอสเสทฯ ถือเป็นเจ้าตลาดระดับบนในรอบ 28 ปี ด้วยสถิติมีราคาเฉลี่ย 8.699 ล้านบาท/หน่วย
ศุภาลัยแสนล้านในต่างจังหวัด
เมื่อหันกลับมาดูต่างจังหวัดอีก 70 จังหวัดที่เหลือ ข้อมูลของ AREA ระบุว่า ท็อป 10 มีการเปลี่ยนแปลงไป เปรียบเทียบกับช่วง 5 ปีก่อนหน้า (2561-2565) บริษัทที่ครองแชมป์ลงทุนบ้าน-คอนโดฯ ในต่างจังหวัดคือ “แสนสิริ” ล่าสุด สวอปมาอยู่อันดับ 2
โดย “ศุภาลัย” เป็นบริษัทที่พัฒนาที่ดินในต่างจังหวัดมากที่สุด มีผลงานพัฒนาแล้ว 145 โครงการ รวม 32,655 หน่วย มูลค่า 103,652 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 3.174 ล้านบาท/หน่วย เบ็ดเสร็จปักหมุดแล้ว 28 จังหวัด
สำหรับแชมป์ใหญ่ในเขต กทม.-ปริมณฑล อย่าง “พฤกษา เรียลเอสเตท” บนตารางการลงทุนเขตหัวเมืองอยู่อันดับ 3 พัฒนาแล้ว 54 โครงการ 13,136 หน่วย มูลค่า 33,155 ล้านบาท เฉลี่ย 2.524 ล้านบาท/หน่วย ตามมาติด ๆ ด้วยอันดับ 4 ค่าย LPN ชูโมเดลที่อยู่อาศัยตลาดแมส มีราคาขายเฉลี่ยต่ำสุดที่ 1.542 ล้านบาท/หน่วย
บริษัทที่บุกตลาดภูมิภาคอย่างมากและมีอายุก่อตั้ง 13 ปีในปี 2566 “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” พัฒนาแล้ว 15 โครงการ มูลค่า 13,230 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะบุกหนักอีกมากในอนาคต
“ดร.โสภณ” ระบุตอนท้ายว่า มีข้อสังเกต “พี่ใหญ่แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่ต้องถือว่าเป็นดีเวลอปเปอร์ลงทุน พัฒนาโครงการในต่างจังหวัดเป็นบริษัทแรก ๆ เมื่อ 30-40 ปีก่อน ไม่ได้ครองแชมป์ในเชิงสถิติแต่อย่างใด เน้นโมเดลลงทุนแบบค่อยเป็นค่อยไป สร้างการรับรู้เป็นบ้านเชิงคุณภาพ+ราคาสูง
ไฮไลต์อยู่ที่หัวเมืองในภูมิภาคที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคน ไม่มีในประเทศไทย ถึงแม้ในหลายจังหวัดอาจมีประชากรเกินล้านคน แต่การอยู่อาศัยใน “เขตเมือง” ไม่มีประชากรเกินล้านคน
เป็นเหตุผลหลักทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคจึงมีกำลังซื้อค่อนข้างจำกัด