อสังหาริมทรัพย์

ท็อป 10 ยักษ์อสังหายิ่งวิกฤตยิ่งแกร่ง

อสังหา1
รูปจาก Pixabay

AREA สำรวจยักษ์อสังหาฯ ท็อป 10 ในรอบ 28 ปี เปิดขายบ้าน-คอนโดทั่วประเทศรวมกัน 3.3 ล้านล้าน 2,800 โครงการ 9.7 แสนหน่วย จุดโฟกัสยิ่งมีวิกฤตเศรษฐกิจยิ่งแข็งแกร่ง สะสมเงินทุน-โนว์ฮาว-แบรนดิ้ง-ทีมงานมืออาชีพ

สถานการณ์โควิดที่ดำเนินมาตั้งแต่ปี 2563 ถึงปัจจุบัน เป็นบททดสอบการปรับตัวเพื่อความอยู่รอดของคนทำธุรกิจ มีจุดน่าสังเกตว่าองค์กรใดที่มีประสบการณ์ผ่านวิกฤตเศรษฐกิจหลายรอบ ถ้าหากประคับประคองให้รอดพ้นมาได้ จะกลายเป็นองค์กรที่แข็งแกร่งกว่าเดิม ปรับตัวได้ยืดหยุ่นกว่าเดิม ซึ่งทำให้มีแนวโน้มเติบโตทางธุรกิจได้อย่างยั่งยืน

โดยสำนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ค่าย AREA นำเสนอบิ๊กดาต้าในรอบ 28 ปี (2537-2565) พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 10 อันดับแรก ยังคงรักษาการเติบโตทางธุรกิจได้อย่างมั่นคง ชนะวิกฤตเศรษฐกิจมาหลายรอบ และยุคหลังวิกฤตเศรษฐกิจมีแนวโน้มเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ AREA จัดเก็บบิ๊กดาต้าตั้งแต่ปี 2537 หรือเก็บข้อมูลก่อนเกิดวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540, เหตุการณ์รัฐประหารในปี 2549, ม็อบชัตดาวน์กรุงเทพฯ และวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ช่วงปี 2550-2552, มหาอุทกภัยในปี 2554, รัฐประหารในปี 2557, การใช้มาตรการ LTV-loan to value บังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไปในปี 2562 ล่าสุด สถานการณ์โควิดที่รุนแรงมากในปี 2563-2564, 2565 สงครามรัสเซีย-ยูเครน จนถึงปัจจุบันที่เผชิญวิกฤตแนวโน้มเศรษฐกิจโลกผันผวนในปี 2566

ท็อป 10 ลงทุน 3.3 ล้านล้าน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในรอบ 28 ปี มีบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ 10 อันดับแรกที่ลงทุนพัฒนาโครงการทั่วประเทศ (ดูกราฟิกประกอบ)

ได้แก่ 1.บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง 2.บมจ.เอพี ไทยแลนด์ 3.บมจ.แสนสิริ 4.บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 5.บมจ.ศุภาลัย 6.บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ 7.บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์ 8.บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน 9.บมจ.แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN และ 10.บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค

โดยอันดับ 1 “พฤกษาฯ” พัฒนาโครงการมากที่สุด 758 โครงการ มีหน่วยขายรวมกัน 256,495 หน่วย มูลค่ารวม 574,882 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ย 2.241 ล้านบาท/หน่วย จากเหตุผลที่ยุคแรกก่อตั้ง พฤกษาฯ เติบโตจากโมเดลพัฒนาทาวน์เฮาส์ตลาดแมสราคา 6 แสนบาท กระจายครอบคลุมทุกมุมเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากนั้นมีการขยับเซ็กเมนต์ขึ้นมาจับตลาดกลาง-บนมากขึ้น มีสินค้านำเสนอแทบทุกระดับราคา

ทั้งนี้ พฤกษาฯ มียอดมูลค่าโครงการสะสมขึ้นเป็นหมายเลข 1 แทนพี่ใหญ่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งแม้จะพัฒนาโครงการทุกทำเลเช่นเดียวกัน แต่เน้นทำบ้านที่มีราคาสูง ในขณะที่อดีตของวงการพัฒนาอสังหาฯ ที่เป็นตำนานเมื่อ 30-40 ปีก่อน โมเดลที่เรียกเสียงฮือฮาได้มากที่สุดเป็นของ บมจ.บางกอกแลนด์ หรือบีแลนด์ ที่มีโมเดลพัฒนาเมืองขนาดใหญ่ (township) ซึ่งก็คือเมืองทองธานี

อันดับ 2 “เอพี ไทยแลนด์” มูลค่าพัฒนาโครงการสะสม 503,095 ล้านบาท ตามมาด้วย แสนสิริ มูลค่าสะสม 448,508 ล้านบาท, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 423,139 ล้านบาท, ศุภาลัย 380,102 ล้านบาท, อนันดาฯ 220,527 ล้านบาท, คิวเฮ้าส์ 216,374 ล้านบาท, LPN 205,318 ล้านบาท และเพอร์เฟค 175,341 ล้านบาท

ในด้านจำนวนหน่วย รอบ 28 ปีมีบริษัทที่พัฒนาสะสมเกิน 1 แสนหน่วย 5 บริษัทคือ พฤกษาฯ 256,495 หน่วย, LPN 130,695 หน่วย, ศุภาลัย 114,788 หน่วย, เอพี ไทยแลนด์ 110,426 หน่วย และแสนสิริ 107,015 หน่วย

มองในมุมราคาเฉลี่ยสูงสุดต่ำสุดพบว่า LPN มีราคาเฉลี่ยต่ำสุดในรอบ 28 ปี อยู่ที่ 1.571 ล้านบาท/หน่วย จากช่วง 20 ปีแรกที่โฟกัสสินค้าคอนโดฯ ตลาดแมส จนได้รับฉายาว่าเจ้าพ่อคอนโดฯ ตลาดกลาง-ล่าง ปัจจุบันมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวขยายทำสินค้าครบทุกระดับราคา เช่นเดียวกับบิ๊กแบรนด์รายอื่น ๆ ในขณะที่ เอสซี แอสเสทฯ พัฒนาในราคาเฉลี่ยสูงสุดที่ 8.486 ล้านบาท/หน่วย

ปี 2565 บิ๊กแบรนด์แข่งเดือด

ดร.โสภณกล่าวว่า สำหรับการลงทุนในปี 2565 ซึ่งเป็นปีที่ทุกคนคาดหวังว่าเริ่มจะมีการพลิกฟื้นจากสถานการณ์โควิด ภาพรวมท็อป 10 เปิดตัวรวมกัน 51,235 หน่วย โดย “เอพี ไทยแลนด์” กลับมาเป็นผู้ลงทุนมากสุด 3 ปีซ้อน (2563-2564-2565) ทดแทนบริษัทพฤกษาฯ ที่เคยยืนแชมป์มาก่อน โดยเปิดหน่วยขายใหม่ 12,072 หน่วย

รองลงมา โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ 7,400 หน่วย, แสนสิริ 6,836 หน่วย, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 3,121 หน่วย, ศุภาลัย 4,228 หน่วย, LPN 4,063 หน่วย, เอสซี แอสเสทฯ 3,779 หน่วย, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย (FPT) 3,121 หน่วย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 2,428 หน่วย และอนันดาฯ 2,1323 หน่วย

ในด้านราคาเฉลี่ยพบว่า ปี 2565 เฉลี่ยเกิน 10 ล้านแค่ 2 รายคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เฉลี่ยสูงสุดที่ 12.041 ล้านบาท ตามด้วยเอสซี แอสเสทฯ เฉลี่ย 11.105 ล้านบาท/หน่วย ที่เหลือ FPT เฉลี่ย 6.047 ล้านบาท, อนันดาฯ 5.798 ล้านบาท, แสนสิริ 5.351 ล้านบาท, เอพี ไทยแลนด์ 5.104 ล้านบาท, ศุภาลัย 4.216 ล้านบาท, โนเบิล 3.874 ล้านบาท, ออริจิ้นฯ 3.667 ล้านบาท และ LPN เฉลี่ย 3.138 ล้านบาท/หน่วย

“อาจกล่าวได้ว่า ท็อป 10 บริษัทมหาชนครองส่วนแบ่งตลาดใน กทม.-ปริมณฑลถึง 50% และครองส่วนแบ่งตลาดทั่วประเทศ 30% แสดงถึงความได้เปรียบในการแข่งขันที่สูงกว่าคู่แข่งในทุกด้าน”

2566 แข่งเจาะลูกค้าไทย-เทศ

นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เอพี ไทยแลนด์ กล่าวว่า บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้ปรับเพิ่มอันดับเครดิตองค์กรของเอพี ไทยแลนด์ ที่ระดับ “A” ด้วยแนวโน้ม “stable” หรือ “คงที่” จากเดิมอยู่ระดับ “A-” ด้วยแนวโน้ม “positive” หรือ “บวก” สะท้อนถึงความเชี่ยวชาญและความเป็นผู้นำในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

“ถือเป็นความภูมิใจอย่างมากของเอพี ที่ทริสเรทติ้งมีความเชื่อมั่นต่อกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจของบริษัท อันดับเครดิตที่ได้รับการปรับเพิ่ม สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขัน และการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของบริษัท ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมร่วมทุน นโยบายการบริหารงานที่มีความยืดหยุ่น และวินัยทางการเงินที่เข้มงวด สามารถปรับตัวแม้ต้องเผชิญวิกฤตการณ์โรคระบาด และความผันผวนทางเศรษฐกิจ” นายอนุพงษ์กล่าว

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า อนันดาฯ เดินหน้าขยายโอกาสเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งมีสินค้า RTM-ready to move คอนโดฯ พร้อมอยู่ทำเลแนวรถไฟฟ้าและใจกลางเมือง 30 โครงการ มูลค่ารวม 34,000 ล้านบาท โดยจับมือกับ บริษัท บียอนด์ 360 พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เพื่อผลักดันยอดขายในโควตาต่างชาติ 49%

โดยแผนธุรกิจปี 2566 ภายใต้แนวคิด ride the wave วางแผนเปิดใหม่ 10 โครงการ มูลค่า 21,000 ล้านบาท ไฮไลต์อยู่ที่มีสินค้า RTM มูลค่ารวม 45,000 ล้านบาท พร้อมเสิร์ฟทุกความต้องการของลูกค้าคนไทยและต่างชาติ รองรับโอกาสในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้นหลังการเลือกตั้งในปีนี้

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า ปี 2566 แผนธุรกิจผ่านแนวคิด SUPALAI The New Era ลงทุน 37 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 41,000 ล้านบาท ตั้งวงเงินจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ 8,000 ล้านบาท ล่าสุดในไตรมาส 2/66 เพิ่งเปิดตัวคอนโดฯ ไฮไลต์แห่งปี แบรนด์ “ศุภาลัย Parc สุขุมวิท-พัฒนาการ” บนที่ดินรวมแปลงใหญ่ 13 ไร่ ห้องชุดไซซ์ 30-100 ตารางเมตร ห้องโปร่งด้วยเพดานสูง 2.7 เมตร ในราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท หรือเริ่มต้นตารางเมตรละ 70,000 บาท

เทียบกับทำเลที่มีดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5 ล้านบาท จึงมั่นใจว่าโครงการนี้จะประสบความสำเร็จ มีผลตอบรับที่ดีเช่นเดียวกับคอนโดฯ อื่น ๆ ในเครือศุภาลัย