6 ดัชนีอสังหาฯ ติดลบระนาว ลุ้นรัฐบาลใหม่ฟื้นเศรษฐกิจ

Photo by PORNCHAI KITTIWONGSAKUL / AFP

REIC ส่องสถิติ 3 เดือนแรก ชี้เทรนด์อสังหาฯ ปี’66 ตัวชี้วัด 6 รายการ แนวโน้ม -4.5% ถึง -10.5% ด้าน LWS เปิดตัวเลขซัพพลายสะสมบิ๊กแบรนด์ 38 บริษัทพุ่ง 6.25 แสนล้าน ใช้เวลาระบาย 18-24 เดือน ภาพรวมมีปัจจัยเสี่ยงมากกว่าปัจจัยหนุน กดดันตลาดเข้าโซนเรดโอเชียน แข่งดัมพ์โปรโมชั่นระบายสต๊อกบ้าน-คอนโด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC กล่าวว่า จากการรวบรวมสถิติไตรมาส 1/66 มีทั้งภาพเติบโตและภาพหดตัว นำมาสู่การประเมินแนวโน้มภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ทั้งปี สรุปเบื้องต้นเป็นปีที่มีปัจจัยลบหลายด้าน

เริ่มต้นจากแพ็กเกจมาตรการรัฐมีการสิ้นสุดของมาตรการผ่อนปรน LTV-loan to value (บังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป) ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงใกล้ 90% ของ GDP แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ผู้ซื้อมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น ความสามารถในการผ่อนชำระลดลงกระทบต่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดการปล่อยสินเชื่อโดยตรง

Q1/66 ใบอนุญาตจัดสรร -13.6%

โดย REIC ประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ประจำไตรมาส 1/66 การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศมีจำนวน 15,267 หน่วย ลดลง -13.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/65

จุดโฟกัส “ทาวน์เฮาส์” มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 6,290 หน่วย สัดส่วน 41.2% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว 4,992 หน่วย สัดส่วน 32.7% บ้านแฝด 3,233 หน่วย สัดส่วน 21.2% จะเห็นว่ามีเพียงบ้านแฝดที่ขยายตัว 2.9% แต่บ้านเดี่ยวลดลง -17.8% ทาวน์เฮาส์ลดลง -10.4% แสดงให้เห็นว่า ต้นทุนพัฒนาโครงการแพงขึ้น ทำให้สินค้าต้องปรับราคาสะท้อนต้นทุนที่แท้จริง สวนทางกับกำลังซื้อปรับเพิ่มขึ้นไม่ทันกับต้นทุนใหม่

ในภาพรวมแม้บ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮาส์ตัวเลขลดลง แต่บางเซ็กเมนต์กลับมีการเติบโต โดยเฉพาะกลุ่มราคาไฮเอนด์ โดยพบว่า บ้านเดี่ยวราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป มีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 180.9%, เซ็กเมนต์ 2.5-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 112.5% เช่นเดียวกับทาวน์เฮาส์ระดับกลาง-บนก็มีการเติบโตเช่นเดียวกัน โดยกลุ่มราคา 5-20 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56.8%

แตะเบรกลงทุนคอนโดฯ -61%

จุดน่าสนใจสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมให้ดูที่ “หน่วยเปิดขายใหม่” มีจำนวน 7,260 หน่วย ลดลง -61.5% ได้แก่ คอนโดฯ แบบห้องสตูดิโอ ภาพรวมลดลง -68.3% แต่กลุ่มที่เติบโตจะอยู่ที่เซ็กเมนต์กลาง-ล่าง โดยกลุ่มราคา 1.51-1.75 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 233.3%, ราคา 1.75-2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 91.6%

ขณะที่คอนโดฯยอดนิยมฟังก์ชั่น 1 ห้องนอน ภาพรวมลดลง -54.4% เพราะยังมีซัพพลายสะสมจำนวนมาก สวนทางกับกลุ่มราคา 1-1.25 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 160.9% เพราะมีความต้องการซื้อเข้ามาต่อเนื่อง ส่วนห้องแบบ 2 ห้องนอน ภาพรวมลดลง -83.0% โดยลดลงในทุกระดับราคา

บ้านแพงดันมูลค่าโอนเพิ่ม 7.9%

ด้านดีมานด์ในไตรมาส 1/66 มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 84,619 หน่วย ถือว่าทรงตัวเพราะลดลงเล็กน้อย -0.8% มูลค่าโอน 241,167 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% จะเห็นว่าจำนวนหน่วยทรงตัว แต่มูลค่าโอนเพิ่มขึ้น แสดงให้เห็นว่าสินค้าราคาแพงขึ้น โดยมีการโอนบ้านแนวราบ 60,950 หน่วย ลดลง -6.8% มูลค่า 170,686 ล้านบาท ลดลง -0.3% และห้องชุด 23,669 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.7% มูลค่า 70,481 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.7%

เจาะเซ็กเมนต์ที่มีการโอนมากสุด คือ กลุ่มราคา 7.5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.8% รองลงมา ราคา 5-7.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.6% และราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพิ่มขึ้น 15.9%

คอนโดฯลุ้นลูกค้าต่างชาติรีเทิร์น

ดร.วิชัยกล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 1/66 หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติมีจำนวน 3,775 หน่วย เพิ่มขึ้น 79% มูลค่า 17,128 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 67.6% เทียบกับไตรมาส 1/65 ที่มีจำนวน 2,107 หน่วย มูลค่า 10,217 ล้านบาท

อันดับ 1 ยังคงเป็นลูกค้าจีน 1,747 หน่วย สัดส่วน 46% ในด้านจำนวนหน่วย มูลค่าโอน 8,191 ล้านบาท สัดส่วน 48% ของมูลค่าโอนของคนต่างชาติทั้งหมด

ในขณะที่สินค้าคอนโดฯ มีโควตาโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย 49% หรือโควตา 49% จึงเป็นความหวังว่ากำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ จะเป็นตัวช่วยในการระบายสต๊อกได้ หากภาคธุรกิจท่องเที่ยวและภาพรวมเศรษฐกิจไทยมีการฟื้นตัวชัดเจน

หลังเลือกตั้งจะฟื้นหรือฟุบ

สำหรับคาดการณ์ปี 2566 พบว่า แนวโน้มการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศอยู่ที่ 78,269 หน่วย ลดลง -9.3% เทียบกับปี 2565 ที่มีสถิติ 86,275 หน่วย ตลาดใหญ่สุดในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล แนวโน้มลดลง -10.5% อยู่ที่ 98,132 หน่วย มูลค่า 505,235 ล้านบาท ลดลง -8.2% เทียบกับปี 2565 ที่มีสถิติ 109,591 หน่วย มูลค่า 550,552 ล้านบาท

ทั้งนี้ ภาพใหญ่หลังการเลือกตั้ง 14 พฤษภาคม 2566 หากรัฐบาลใหม่ไม่สามารถพลิกฟื้นเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาหลายปีได้ อาจทำให้ยอดใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศหดตัวแรงถึง -20% ก็ได้ รวมทั้งมีข้อกังวลเรื่องการจัดทำงบประมาณปี 2567 ที่จะต้องเร่งทำเพื่อให้ทันใช้ในวันที่ 1 ตุลาคม 2566 ซึ่งหากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ล่าช้า จะส่งผลกระทบต่องบประมาณที่จะนำมากระตุ้นเศรษฐกิจในปีนี้และปีหน้า

ส่วนแนวโน้มหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ อยู่ที่ 352,761 หน่วย ลดลง -10.2% มูลค่าโอน 1,016,838 ล้านบาท ลดลง -4.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีหน่วยโอน 392,858 หน่วย มูลค่า 1,065,008 ล้านบาท และภาพรวมสินเชื่อปล่อยใหม่ทั่วประเทศอยู่ที่้ 650,764 ล้านบาท ลดลง -6.8% เทียบกับปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 698,072 ล้านบาท

โดยคาดว่า ปี 2566 จะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศ 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% เทียบกับปี 2565 ซึ่งมีสถิติ 4,741,215 ล้านบาท

บิ๊กเนมสต๊อกสะสม 6.25 แสน ล.

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทในเครือ LPN เปิดเผยเพิ่มเติมว่า อัพเดต ณ ไตรมาส 1/66 ในด้านซัพพลายสะสมของ 38 บริษัทมหาชนจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพิ่มขึ้น 3.66% เทียบกับไตรมาส 4/65 สะท้อนภาพการแข่งขันลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ ขณะที่กำลังซื้อย่อตัวลง

โดยมีมูลค่าซัพพลายสะสมรวมกัน 626,535.06 ล้านบาท คาดว่าในกรณีไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ต้องใช้เวลาขายระบายสินค้า 18-24 เดือน โดยเทียบจากรายได้ในปี 2565

อาทิ บมจ.ศุภาลัย สะสม 67,763.78 ล้านบาท, บมจ.เอพี ไทยแลนด์ 61,196.15 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 50,623.16 ล้านบาท, พฤกษา โฮลดิ้ง 46,215.77 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน สะสม 43,695.65 ล้านบาท, บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย 34,642.22 ล้านบาท, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 28,126.18 ล้านบาท เป็นต้น

แข่งจัดอีเวนต์เร่งลูกค้าตัดสินใจ

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า บริษัทมีบิ๊กอีเวนต์ Ananda Urban Caravan on Tour ซึ่งประสบความสำเร็จจากการจัดครั้งที่ 1 ล่าสุดกำหนดจัดครั้งที่ 2 ทุกเสาร์และอาทิตย์ ระหว่างวันที่ 20 พ.ค.-4 มิ.ย.นี้ สำหรับการช็อปซื้อบ้านและคอนโดฯ ในเครืออนันดาฯ ที่ไซต์โครงการ

ภายใต้แบรนด์ดัง อาทิ ไอดีโอ โมบิ, ไอดีโอ เอลลิโอ และยูนิโอ ราคาเริ่ม 1.49-12.9 ล้านบาท รับข้อเสนอพิเศษเฉพาะในช่วงจัดงาน อาทิ ตกแต่งครบ ฟรียกห้อง, อยู่ฟรี 2 ปี, ยูนิตราคาสุดท้ายก่อนปิดโครงการ ผ่อนเริ่ม 5,400 บาท/เดือน ฟรีส่วนกลาง 1 ปี และแต่งทั้งห้อง ได้ตามที่เห็น เป็นต้น

นายสายชล ลืมขำ ผู้อำนวยการฝ่ายสายงานโครงการภูมิภาค 4 บมจ.ศุภาลัย เปิดเผยว่า บริษัทเดินหน้าพัฒนาโครงการแรกในจังหวัดลำพูน เปิดขายบ้านเดี่ยว “ศุภาลัย วิลล์” มูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาท บนถนนเส้นหลัก ลำพูน-ดอยติ มีทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด พื้นที่ใช้สอย 122-279 ตารางเมตร

ฟังก์ชั่น 3-4 ห้องนอน 3-5 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ ราคาเริ่ม 3.66-8.67 ล้านบาท เปิดจองครั้งแรก 27-28 พ.ค.นี้ สำหรับลูกค้าที่จองภายในวันงาน รับทีวีซัมซุง 65 นิ้ว ส่วนลดสูงสุด 5 แสนบาท ลงทะเบียนออนไลน์ส่วนลดเพิ่ม 1 แสนบาท


นางสาวสมสกุล หลิมศุทธพรรณ รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายพัฒนาธุรกิจและบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า พลัสฯจัดแคมเปญเพื่อปิดการขายที่เหลือไม่ถึง 10% คอนโดมิเนียม “ดีทู เรสซิเดนเซส หัวหิน” ทำเลใจกลางเมืองหัวหิน ห่างจากห้างบลูพอร์ต 400 เมตร สำหรับลูกค้าที่จองซื้อและโอนภายใน 31 พ.ค.นี้ ราคาพิเศษ 2.45 ล้านบาท การันตีผลตอบแทนปล่อยเช่า 10% นาน 2 ปี