ก้าวไกล สึนามิการเมืองไทย อสังหากระเพื่อมค่าแรงขั้นต่ำ 450 บาท
5คน อสังหา
พฤษภาคม 2566 เมย์เดย์ไม่ได้มีแค่วันที่ 1 พฤษภาคมอีกต่อไป
หากแต่สำหรับเมืองไทยต้องนับรวมผลการเลือกตั้งไม่เป็นทางการวันที่ 14 พฤษภาคมเข้าไปด้วย ข้อมูล ณ 15 พฤษภาคม 2566
อันดับ 1 พรรคก้าวไกล ด้วยคะแนนเสียง ส.ส.เขต 112 ที่นั่ง กับปาร์ตี้ลิสต์อีก 1.4 ล้านเสียง จำนวน 39 ที่นั่ง รวมเป็น 151 ที่นั่ง
ถึงแม้รัฐบาลใหม่จะมีหลายสูตรในการจัดตั้งให้สำเร็จ ยังไม่สามารถฟันธงได้ 100% ว่าพรรคการเมืองใดจะได้เป็นแกนนำตั้งรัฐบาลตัวจริง แต่เบื้องต้นอาจต้องเหลียวกลับมาดูนโยบายหาเสียงพรรคก้าวไกล ซึ่งประกาศ “300 นโยบาย เปลี่ยนประเทศ”
พบว่า มี 9 เสานโยบาย คือ 1.ประชาธิปไตยเต็มใบ 2.สวัสดิการครบวงจร 3.จังหวัดจัดการตนเอง 4.ราชการเพื่อราษฎร 5.ปฏิวัติการศึกษา 6.เกษตรก้าวหน้า 7.สิ่งแวดล้อมยั่งยืน 8.สุขภาพดีทั้งกาย-ใจ และ 9.เศรษฐกิจโตเพื่อทุกคน
เจาะนโยบายหาเสียงแค่เรื่องเดียวก่อน นั่นคือ “ขึ้นค่าแรงขั้นต่ำทันที 450 บาท” นั่นหมายความว่า หากพรรคก้าวไกลเป็นแกนนำรัฐบาลใหม่บริหารประเทศอีก 4 ปี นโยบายหาเสียงเรื่องนี้ก็จะถูกจุดพลุในสังคมการทำธุรกิจเมืองไทยให้กลายเป็นฮอตอิสชูส์อย่างแน่นอน
“ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจความคิดเห็นผู้บริหารและ influencer 5 ราย ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ถึงผลกระทบจากนโยบายปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 450 บาท จะมีโมเมนตัมทำให้บรรทัดสุดท้าย ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมต้องแพงขึ้นหรือไม่
ระวังโดมิโน่
กระทบเงินเฟ้อพุ่ง-ดอกเบี้ยแพง
วสันต์ เคียงศิริ
นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
ช่วงเปลี่ยนรัฐบาลใหม่ ทุกคนต้องรอดูจังหวะ การขึ้นค่าแรงจาก 350 เป็น 450 บาท ขึ้น 36-37% ขึ้นเร็วไปไหม
จุดสำคัญกว่า ค่าแรงขึ้น ค่าครองชีพก็ขึ้นตามด้วย แต่กำลังซื้อเท่าเดิม ค่าแรงขึ้นแต่ของแพงขึ้นด้วย
ตอนนี้ทั่วโลกมีปัญหาเงินเฟ้อกันหมดทั้งในสหรัฐ ยุโรป บ้านเราควบคุมเงินเฟ้อได้ดีมาก อัตราดอกเบี้ยเราไม่ต้องขึ้นสูงเพื่อกดเงินเฟ้อ ถ้าครองชีพขึ้นไปก็กดดันเงินเฟ้อ
สรุปคือขึ้นค่าแรง จะพานหลายเรื่อง กดดันเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย คนพิจารณาต้องมองผลกระทบให้ดี ผลกระทบตามมาเผลอ ๆ จะส่งผลร้ายก็ได้
เพราะถ้าดอกเบี้ยขึ้นเยอะ ในการกู้ซื้อบ้านทุก ๆ 1% จะมีผลภาระผ่อนบ้าน 6% การปรับค่าแรงจึงต้องดูหลาย ๆ ด้าน เหตุผลนี้ถึงได้มีคณะกรรมการ 3 ฝ่ายระหว่างนายจ้างกับลูกจ้าง คิดว่าไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ ว่าจะขึ้นก็ขึ้นได้
มองมหภาคเศรษฐกิจโลกก็ยังมีความผันผวน เทียบกับรายได้ประชาชน ถ้าขยับขึ้นค่าแรงไปอีก สินค้าอุปโภคบริโภคปกติก็ขึ้นไปรอก่อนทุกครั้ง ฉะนั้นต้องรอดูรอบ ๆ ด้าน ซึ่งคณะกรรมการ 3 ฝ่ายจะดูได้รอบด้านมากกว่า ในทางทฤษฎีผมพูดได้แบบนี้
ส่วนข้อกังวลที่ว่าขึ้นค่าแรงแล้วจะทำให้บ้านแพงขึ้น ก็ต้องดูหลายด้าน ดีเวลอปเปอร์อาจต้องปรับโปรเซสการทำงาน
มีตัวอย่างที่ค่าแรงขั้นต่ำขึ้นเร็วเกินไป แพงเกินไป โรงงานอุตสาหกรรมตอนหลังหันไปใช้เครื่องจักรทดแทนคนไปเลย นั่นคือ ไม่ใช่ว่ารัฐบาลขึ้นค่าแรงแล้วจะดีเสมอไป ผลกระทบมีหลายด้าน ขึ้นเร็ว ๆ แรง ๆ ก็จะเห็นอุตสาหกรรมย้ายฐานผลิต
สำหรับแรงงานก่อสร้าง ถ้าขึ้นค่าแรงเร็วเกินกว่าที่ควรจะเป็น รัฐบาลใหม่ต้องคำนึงจะถูก replace ด้วยอย่างอื่น เช่น ใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมาทดแทนแรงงาน
คอนโดฯปรับตัวล่วงหน้า
เร่งออกมาตรการกระตุ้นชุดใหม่
พีระพงศ์ จรูญเอก
นายกสมาคมอาคารชุดไทย
ค่าแรง 450 บาท อาจมีผลกระทบนิดหน่อย แต่น่าจะไม่เป็นผลเยอะมากนัก เพราะปกติต้นทุนแรงงานก่อสร้างตก 20-30% เท่านั้น เพราะมีการใช้เครื่องจักรเยอะกว่า ใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมากขึ้น
รอบนี้ปรับขึ้นอีกวันละ 100 บาท คำนวณต้นทุนก่อสร้างขึ้นอีก 20-30% แต่ต้นทุนในภาพรวมต่อราคาขายขึ้นไม่เยอะเท่าไหร่
ในขณะที่ภาพแมโคร มองเป็นภาพบวกกับเศรษฐกิจน่าจะเป็นผลดีมากกว่า จากการที่ประเทศมีรัฐบาลใหม่ ต้องการสร้างผลงาน ยิ่งถ้าเป็นรัฐบาลเสียงข้างมาก สุดท้ายต้องเร่งผลักดันนโยบายหาเสียงต่าง ๆ เป็นผลงานรูปธรรม ซึ่งทุกคนก็รอและให้กำลังใจอยู่
กรณีเป็นรัฐบาล 2 พรรคใหญ่ มีจุดเด่นคนละอย่าง พรรคเพื่อไทยเด่นเรื่องกระตุ้นเศรษฐกิจ น่าจะเป็นบวกต่อตลาดหุ้น ตลาดทุน ส่วนพรรคก้าวไกลคงมีนโยบายยกระดับความเท่าเทียมต่าง ๆ มองจุดเล็ก ๆ ขยายไปใหญ่ ๆ ได้ ทำให้ลงตัว
ถามว่ากระทบราคาคอนโดฯแพงขึ้นไหม ก็ไม่กระทบอีกนั่นแหละ เพราะตอนนี้ตลาดกำลังฟื้นตัว ดีมานด์หนุนดีมาก เราไม่ได้ขึ้นราคามานานในยุคโควิด
ปีนี้มีการเร่งเปิดโครงการใหม่ ทำให้แข่งขันด้านราคาอยู่แล้ว กลยุทธ์ที่ทุกค่ายนำมาใช้คือทำห้องชุดให้ลูกค้าซื้อง่ายขายคล่องมากกว่า
สิ่งที่อยากเห็นคือขอให้รัฐบาลใหม่เร่งทำงาน ทำตามนโยบายที่หาเสียงไว้ เร่งผลักดันเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจ
ส่วนข้อเสนอเพิ่มเติม อยากให้รัฐบาลใหม่พิจารณาเร่งฟื้นตลาดลูกค้าต่างชาติที่มีโควตาซื้อคอนโดฯ 49% ถ้าซื้อราคา 3 ล้านให้วีซ่า 3 ปี ซื้อราคา 5 ล้านบาทให้วีซ่า 5 ปี
เป็นมาตรการที่ไม่ต้องใช้งบประมาณเลย แต่กระตุ้นเศรษฐกิจได้เร็ว จากเดิมที่ประเมินว่ายอดขายคอนโดฯปีนี้จะเติบโต 20-30% อาจจะบวกเพิ่มเป็น 30-40% ได้แน่นอน
ไทยขึ้น 450 บาทด่านแตกแน่
แรงงานเพื่อนบ้านแห่ขุดทอง
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
มุมมองผลกระทบเรื่องแรก แรงงานต่างด้าวจะแห่ทะลักเข้าไทยทันที เพราะตอนนี้เศรษฐกิจย่ำแย่ทุกประเทศ เพื่อนบ้านเราถ้ารู้ว่าไทยขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 450 บาท จะยิ่งแห่เข้ามากันอีก ทั้งแบบถูกกฎหมายและนอกระบบ
ต่อให้เข้ามาแบบถูกกฎหมาย ยอมเสียค่าใช้จ่ายหัวละ 5 หมื่น-1 แสนบาทก็ยังคุ้ม เพราะเห็น ๆ อยู่ว่าจะมีรายรับสูง
ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็มีปัญหาเรื้อรังรอการแก้ไขอีกมากมาย อาทิ ผังเมืองรวม กทม.ที่เลื่อนการบังคับใช้ถึง 2 ปี คนซื้อที่ดินไปแล้วติดดอยกันหมดเพราะพัฒนาไม่ได้ ต้นทุนเปลี่ยน
ปัญหาแหล่งงานอยู่ในเมือง แต่คนทำงานอยู่นอกเมืองเพราะหา affordable housing รองรับไม่ได้ ซื้อก็แพง เช่าก็แพง รัฐบาลใหม่น่าจะหา solution เพราะเป็นเรื่องคุณภาพชีวิตมนุษย์ทำงานที่เป็นคนรุ่นใหม่โดยตรง
โฟกัสขึ้นค่าแรง ถามว่ากระทบราคาบ้านแพงขึ้นไหม ระยะสั้นคงยังไม่กระทบ เพราะอั้นกันอยู่ บริษัทใหญ่ในตลาดหุ้นคงทนได้พักหนึ่ง แต่ถ้าถูกกดดันก็คงต้องปรับขึ้นอยู่ดี
จริง ๆ ในวงการมีการพูดคุยถึงการปรับราคาขายช่วงปลายปีนี้อยู่แล้ว ถ้ามีเรื่องค่าแรงขั้นต่ำอีกอาจเป็นตัวเร่งทำให้เร็วขึ้น แรงขึ้น
ฝากการบ้านรัฐบาลใหม่ ประเด็นแรงงานต่างด้าวขอให้แก้ไข 2 จุดหลัก 1.ระบุห้ามย้ายไซต์ทำงาน สิ่งที่ขอคือให้การแจ้งย้ายไซต์ทำได้ง่าย สะดวกมากขึ้น
2.จ้างรายวัน อยากให้ปลดล็อกเพราะสวนทางกับข้อเท็จจริง เพราะตอนนี้จะให้ทำงานแบบเหมางาน เช่น เหมาเทปูน เหมาเหล็กดัด เพราะถ้าจ้างรายวันจะทำงานอืด มีผลกับการส่งมอบบ้านอีก
ขึ้นค่าแรง ต้องบังคับ
มาตรฐานฝีมือแรงงานด้วย
อิสระ บุญยัง
ประธานกานดา พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป
ขึ้นค่าแรงขั้นต่ำมีผลกระทบเชิงลบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นแน่นอน
ดีเวลอปเปอร์ก็ต้องปรับตัว ที่ผ่านมามีการปรับลดการใช้แรงงานคน ความเห็นส่วนตัวผมไม่เห็นด้วยที่ขึ้นค่าแรงแบบนี้ แต่เห็นด้วยที่รัฐควรกำหนดมาตรฐานฝีมือแรงงานที่มีความละเอียดและกว้างขวางขึ้น
ไม่ใช่กรรมกรก็รับค่าแรงแพง 450 บาท แต่ทำงานไร้ฝีมือ ในภาคสนามแรงงานก่อสร้างเป็นต่างด้าวไม่ต่ำกว่า 70% แรงงานไทยได้ประโยชน์ไม่มากเท่าที่ควร
ฉะนั้น ขึ้นค่าแรงต้องทำควบคู่บังคับมาตรฐานฝีมือแรงงาน ให้คุ้มกับค่าแรงแพง เช่น ช่างก่อ ช่างฉาบ ช่างปูกระเบื้อง ควรมีฝีมือให้เหมาะสมกับค่าแรง เพราะถ้าไม่บังคับมาตรฐาน แรงงานจะไม่พัฒนาฝีมือ
ปรับค่าแรงขึ้น มีผลสัมพันธ์กับราคาบ้านแพงขึ้นแน่นอน อาจไม่เห็นผลเร็วแต่ขึ้นแน่นอน ยกตัวอย่าง ทาวน์เฮาส์ 10 ปีที่แล้ว กานดากรุ๊ปสร้างทาวน์เฮาส์ราคา 1 ล้านกว่า ราคาตลาดแข่งกันที่ 7-8 แสนบาท ทุกวันนี้บนทำเลเดิมราคา 2 ล้านกว่าขึ้นไป
กลายเป็นว่าคนถูกผลักให้ออกไปอยู่ในห้องชุดไซซ์ 20 กว่าตารางเมตร ถ้าต้องการที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาลง
สิ่งที่อยากให้รัฐบาลใหม่คำนึง การขึ้นค่าแรงจะไปกดดันเงินเฟ้อสูงขึ้น ไปกดดันดอกเบี้ยแพงขึ้น กระทบโดยตรงต่อการซื้อบ้านผ่อนบ้าน เพราะคนไทยเกิน 90% กู้เงินมาซื้อ ต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกงวด
จึงอยากให้ระมัดระวังปัญหาเงินเฟ้อ เพราะกระทบกับทุกธุรกิจในประเทศไทย
ค่าแรงขั้นต่ำเพิ่งปรับขึ้น
เมื่อ 1 ตุลาคม 2565
จรัญ เกษร
ประธานเจ้าหน้าที่สายปฏิบัติการ บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน)
ขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 450 บาท ผลกระทบที่เกิดขึ้นไม่ได้มีแค่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ค่าแรงขั้นต่ำเป็นต้นทุนพื้นฐานของทุกธุรกิจ
ในมุมของต้นทุนพัฒนาโครงการ การใช้แรงงานก่อสร้างมีสัดส่วน 25% อีก 75% เป็นค่าวัสดุและอุปกรณ์เครื่องจักร
หลังสร้างเสร็จเรียบร้อย มีการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้ผู้บริโภค ในการบริหารหลังการขายนิติบุคคลบ้านจัดสรร นิติบุคคลอาคารชุด ค่าแรงมีสัดส่วนมากสุดอยู่ที่ 70% เพราะเป็น services base ใช้แรงงานคนสูง
เมื่อเร็ว ๆ นี้ วันที่ 1 ตุลาคม 2565 ผู้ประกอบการได้รับผลกระทบมาแล้วจากการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ จากเดิมวันละ 313-336 บาท ขึ้นเป็น 328-354 บาท เท่ากับขึ้น 5-8% คำนวณแล้วมีผลต่อต้นทุนราคาขายบ้าน 1-2%
แต่มีวิกฤตเศรษฐกิจอื่น ๆ มาสมทบ สงครามรัสเซีย-ยูเครน ราคาพลังงานแพง วัสดุก่อสร้างแพงขึ้น ต้นทุนเพิ่ม 4-5% ตั้งแต่กลางปีที่แล้ว
แต่รอบนี้ ปรับขึ้นจากวันละ 350 บาท เป็น 450 บาท เพิ่มทันทีวันละ 100 บาท หรือเพิ่มเฉลี่ย 30% จะทำให้กระทบกับราคาขายเพิ่มทันที เฉลี่ยอีก 4-5% เพราะฉะนั้นมีผลกระทบแน่นอน
ธนาสิริกรุ๊ป สิ่งที่เราทำคือการบริหารต้นทุนขนานใหญ่ ต้นทุน 100% ต้องบริหารตั้งแต่ดีไซน์ วัสดุ ฮาร์ดแวร์ ด้านซอฟต์แวร์ก็คือกระบวนการทำงาน ต้องดูให้โฟลว์มากขึ้น
การสร้างบ้านไม่เหมือนคอนโดฯ ที่สร้างเป็นชั้น ๆ เป็นแมส แต่การสร้างบ้านคือต้องทำใหม่ตลอดเพราะสร้างทีละหลัง ต้องบริหารต้นทุนให้ดี
ปี 2565 ที่ต้นทุนภาพใหญ่ของวงการขึ้น 5% ธนาสิริปรับต้นทุนรวมลดลง -1.3% ได้ เช่น วัสดุ ขยะในไซต์ก่อสร้างเป็นเรื่องใหญ่ทั้งนั้น ถ้าแรงงานจะขึ้นก็ต้องขึ้นเพราะผู้ประกอบการปฏิเสธไม่ได้
แต่สาระสำคัญคือ ขึ้นค่าแรงขั้นต่ำแล้ว ต้องพัฒนาฝีมือแรงงานด้วย