อสังหาริมทรัพย์

อสังหาผ่าทางตันเข้มสินเชื่อ ดึงน็อนแบงก์ “ให้กู้เงินดาวน์”

อสังหาฯ ผ่าทางตันยอดกู้ไม่ผ่านทะลุ 56% หาช่องทำไฟแนนซ์-ดึงน็อนแบงก์ปล่อยกู้เงินดาวน์ 5 หมื่น-1 แสน อุ้มกำลังซื้อบ้าน-คอนโดต่ำ 3 ล้าน “เสนา” ขอใบอนุญาตทำสินเชื่อเช่าซื้อช่วยลูกค้าคอนโด 2 ล้าน “ออริจิ้น” ให้กู้ผ่านบริษัทลูก คิดดอกเบี้ย 15% ผ่อน 5 ปี “เรียลแอสเสท” ดึงลีสซิ่งเป็นพันธมิตร “แสนสิริ” ลงทุนสตาร์ตอัพ Juzmatch LPN งัดโมเดลเปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์

ไตรมาส 2/66 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมีบรรยากาศที่เหมือนแขวนอยู่บนเส้นด้าย เพราะมีความย้อนแย้งของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทะลุ 1 ล้านล้านบาทในปี 2565 แสดงถึงกำลังซื้อทะลักทะลาย

แต่ไส้ในมาจากสินเชื่อบ้านระดับกลาง-บนเป็นหลัก ในขณะที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านตลาดกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับสูงเกิน 50% ซึ่งเป็นภาระยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด

ผลักดันให้ดีเวลอปเปอร์ที่ขายได้แต่โอนไม่ได้เพราะลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ต้องดิ้นรนหาช่องทางสร้าง “สินเชื่อเงินดาวน์” ขึ้นมา ทั้งในรูปแบบทำเองผ่านบริษัทลูกในเครือ และดึงพันธมิตรน็อนแบงก์เข้ามาเป็นผู้ปล่อยกู้เงินดาวน์

โอนทะลุล้านล้านรับเดดไลน์ LTV

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า จากการรวบรวมข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศของกรมที่ดิน และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ในรอบ 7 ปี ตั้งแต่ปี 2559-2565 พบว่า ยอดโอนปี 2565 มีเหตุการณ์พิเศษเพราะมาตรการผ่อนปรน LTV-loan to value (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมได้ 100-110%) จะหมดอายุในวันที่ 30 ธันวาคม 2565

จัดสรรงัดกลยุทธ์

ADVERTISMENT

มีผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ปี 2565 สูงที่สุดในรอบ 7 ปีดังกล่าว ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าโอน จากจำนวนหน่วยที่มีการโอนอยู่ระหว่างปีละ 3.15-3.92 แสนหน่วย มูลค่าการโอนระหว่างปีละ 6.74 แสนล้านบาท-1.06 ล้านบาท เป็นหน่วยโอนสูงสุดในปี 2565 จำนวน 392,858 หน่วย และมูลค่าโอนสูงสุดที่ 1,065,008 ล้านบาท

รายละเอียดรายปี ดังนี้ ปี 2559 มีหน่วยโอน 328,916 หน่วย มูลค่าโอน 697,842 ล้านบาท, ปี 2560 ยอดโอน 315,012 หน่วย มูลค่า 674,116 ล้านบาท, ปี 2561 ยอดโอน 363,110 หน่วย มูลค่า 839,496 ล้านบาท, ปี 2562 ยอดโอน 348,33 หน่วย มูลค่า 931,169 ล้านบาท

ADVERTISMENT

ปี 2563 ยอดโอน 35,496 หน่วย มูลค่าโอน 920,376 ล้านบาท, ปี 2564 ยอดโอน 343,707 หน่วย มูลค่าโอน 939,989 ล้านบาท และปี 2565 ยอดโอน 392,858 หน่วย มูลค่าโอน 1,065,008 ล้านบาท

2565 กู้ไม่ผ่านพุ่งทะลุ 56.7%

จุดโฟกัสอยู่ที่ข้อมูลอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2565 มีแนวโน้มที่ดีกว่ายุคโควิดในปี 2563-2564

แต่ก็ยังเป็นอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (approval rate) ที่สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพราะปี 2565 มีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ 43.3% นั่นหมายความว่าเป็นยอดปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) สูงถึง 56.7%

เปรียบเทียบ approval rate ปี 2563-2564 อยู่ในสถานการณ์โควิดเข้มข้น มีการปิดกิจการ มีการเลย์ออฟพนักงานในธุรกิจที่เคยเฟื่องฟู อาทิ กัปตัน-พนักงานต้อนรับสายการบิน ธุรกิจท่องเที่ยว ฯลฯ

พบว่า สถิติปี 2563 อัตราการอนุมัติสินเชื่ออยู่ระหว่าง 7.0-34.9% และปี 2564 เคยติดลบถึง -14.7% ในไตรมาส 1/64 ในขณะที่ไตรมาส 4/64 กระเตื้องมาอยู่ที่ 26.3%

ทำให้แบงก์ชาติยอมผ่อนปรนมาตรการ LTV ในปี 2565 และมีผลทำให้อัตราอนุมัติสินเชื่อขยับขึ้นมาได้ เริ่มจากไตรมาส 1/65 อยู่ที่ 31.7% ไตรมาส 2/65 อยู่ที่ 41% ไตรมาส 3/65 อยู่ที่ 40.3% และไตรมาส 4/65 อยู่ที่ 43.3%

สำหรับปี 2566 ซึ่งหมดตัวช่วยมาตรการผ่อนปรน LTV มีผลให้การขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ ถูกบังคับให้มีเงินดาวน์ 10-30% ในการซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ทำให้บั่นทอนกำลังซื้อในกลุ่มเซ็กเมนต์ตลาดกลาง-ล่าง หรือตลาดแมส โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ เพราะไม่มีเงินออม ซึ่งมีค่าเท่ากับไม่มีเงินดาวน์นั่นเอง

LPN เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ถึงแนวทางการช่วยเหลือลูกค้าจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินว่า กลยุทธ์บริษัทมีการสร้างนวัตกรรมทางการเงิน 2 แนวทาง คือ

แนวทางแรก ให้คำแนะนำกับลูกค้าที่อยู่ระหว่างการผ่อนดาวน์กับ LPN ให้ปรับโครงสร้างทางการเงินส่วนบุคคล เพื่อให้มีคุณสมบัติผ่านการพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดย LPN ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้า

จากนวัตกรรมการเงินดังกล่าว ทำให้ลูกค้าของบริษัทที่เข้าร่วมขอรับคำปรึกษา ทุกคนสามารถรับโอนได้ทุกยูนิต ภายใต้สถานการณ์ที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ

แนวทางที่ 2 LPN มีการปล่อยโครงการอาคารชุดให้กับลูกค้าเช่า หลังจากนั้น ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์ และซื้อห้องชุดได้สำหรับลูกค้าที่มีความต้องการที่จะซื้อในอนาคต

เสนาฯขอไลเซนส์ทำเงินสดใจดี

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์โควิดลากยาวผลกระทบ 4 ปี (2563-2566) สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่ออย่างเห็นได้ชัด การขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยยากลำบาก ยอดปฏิเสธสินเชื่อก็คงตัวในระดับสูงต่อเนื่องยาวนาน

แนวโน้มยอดกู้ไม่ผ่านจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง บางพื้นที่อัตรากู้ไม่ผ่านเกิน 50% ในการขอสินเชื่อ 1-2 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มมนุษย์เงินเดือน มีภาระหนี้สินอื่น ๆ อยู่แล้ว

ในส่วนของเสนาฯมีผลกระทบกับคอนโดฯต่ำล้าน แบรนด์ “เสนาคิทท์” พฤติกรรมลูกค้ามีรายได้จำกัด มีกำลังผ่อนเดือนละ 3,000-4,000 บาท แถมมีหนี้สินอยู่ก่อนแล้วเกือบทุกคน บริษัทเล็งเห็นปัญหาลูกค้าอยากมีบ้าน แต่ไม่มีเงินออม

ล่าสุดจึงได้เปิดธุรกิจใหม่ในเครือ “เงินสดใจดี” เป็นทางเลือกใหม่สำหรับคนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน มี 3 รูปแบบ คือ

1.บริการสินเชื่อเช่าซื้อ เพื่อให้ลูกค้าสามารถเข้าอยู่ในบ้าน/คอนโดฯได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ (คำนวณตามวงเงินดาวน์) เมื่อได้วงเงินตามที่ต้องการแล้ว ก็จะส่งต่อให้ลูกค้ากู้สินเชื่อจากธนาคารต่อไป 2.สินเชื่อเพื่อชำระค่าทำสัญญา 3.สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อลดภาระดอกเบี้ย เป็นต้น

ความคืบหน้า คาดว่าจะเริ่มดำเนินการได้ภายในไตรมาส 3/66 เป็นต้นไป

Real Asset จับมือน็อนแบงก์

นายณัฏฐพร กลั่นเรืองแสง ประธานเจ้าหน้าที่สายปฏิบัติงาน บริษัท เรียล แอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด หรือ Real Asset กล่าวว่า บริษัทกำลังเจรจากับพันธมิตรผู้ให้บริการทางการเงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน (nonbank) เพื่อเข้ามาช่วยเหลือเรื่องเคลียร์หนี้บางประเภท หรือการสร้างประวัติทางการเงินที่ดีขึ้น

เช่น การแก้ไขเรื่องหนี้บัตรเครดิต โดย Real Asset อาจจะเข้าไปค้ำประกันเงินกู้ให้ เมื่อผ่านระยะ 4-6 เดือนแล้ว ลูกค้ารายนี้มีฐานะการเงินที่ดีขึ้น ก็จะสามารถยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารและโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าซื้อทาวน์โฮม ราคาเฉลี่ย 2.5 ล้านบาทบวกลบ

ทั้งนี้ หลักเกณฑ์การดูแลเรื่องหนี้สิน วงเงินไม่สูงมากนัก เป็นการช่วยเสริมสภาพคล่องเพื่อช่วยให้ลูกค้าสามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้เป็นหลัก เฉลี่ยไม่เกิน 10% ของราคาบ้าน เงื่อนไขคือลูกค้าที่กู้ไม่ผ่าน อาจมีค่าใช้จ่ายในเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าปกติ เมื่อเทียบกับดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป

แสนสิริชู “JUZMATCH”

นายรัตนพล มนต์มหาจินดา CEO & Cofounder JUZMATCH เปิดเผยว่า JUZMATCH แพลตฟอร์มการเช่าซื้อและลงทุนอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกของไทย เป็นหนึ่งในสตาร์ตอัพที่ บมจ.แสนสิริ ร่วมลงทุน โดย 2 ปีที่ผ่านมา (2564-2565) ส่งมอบที่อยู่อาศัยไปแล้ว 700 หลัง สร้างมูลค่าทรัพย์สินในโมเดลเช่าซื้อ 3,000 ล้านบาท เติบโตเฉลี่ยเกิน 100% ต่อปี

โมเดลธุรกิจของ JUZMATCH มุ่งแก้ pain point ของวงการอสังหาฯ ที่มียอดขายแต่ไม่สามารถทำเป็นยอดโอนได้ โดยเสนอทางเลือกให้กับคน 3 กลุ่ม คือ 1.กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ขอสินเชื่อแต่กู้ไม่ผ่าน เปิดโอกาสให้เช่าซื้อที่และปรับปรุงเครดิต จนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้

2.กลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ แต่ไม่มีประสบการณ์ หรือกลัวการแบกรับความเสี่ยง และ 3.กลุ่มผู้ขายหรือเจ้าของโครงการ

โดยรูปแบบ JUZMATCH จะแมตชิ่งให้นักลงทุนเป็นผู้ให้วงเงิน ลูกค้าผ่อนกับนักลงทุน เจ้าของโครงการได้ยอดขาย

“เฉพาะลูกค้าอาชีพอิสระ ค้าขายออนไลน์ ข้อมูลธนาคารพาณิชย์มีการปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่า 1 แสนล้านบาท ในแต่ละไตรมาส สะท้อนให้เห็นมีคนประสบปัญหาเข้าถึงแหล่งเงินกู้ ประกอบกับดัชนีการเติบโตของราคาอสังหาฯเพิ่มขึ้นทุกปี ทำให้มีคนไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ ต้องใช้เงินสดมากขึ้นทุกปีเพื่อซื้อบ้าน ทั้ง 2 ปัจจัยเป็นโอกาสทางธุรกิจของ JUZMATCH”

ออริจิ้นฯตั้ง บ.ลูกให้กู้เพิ่ม 5-10%

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ออริจิ้นฯมีการทำธุรกรรม personal loan ให้กับลูกค้า ผ่านบริษัทลูก “บริษัท พรอมมิเนนท์ แคปปิตอล” โดยคิดดอกเบี้ยไม่แพง ปีละ 15%

รูปแบบเป็นการเติมสภาพคล่องให้กับลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยในเครือออริจิ้นฯ สำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์ เช่น สินเชื่อได้รับ 85% ขาด 10-15% ถ้าประเมินศักยภาพลูกค้าไหวก็จะเข้ามาช่วยเติมให้ เงื่อนไขให้ลูกค้าทยอยชำระไม่เกิน 5 ปี

“ส่วนใหญ่ปล่อยที่ 5% ของส่วนที่ขาด บางเคสอาจให้ถึง 10% ได้ คิดเป็นวงเงินไม่สูงมาก เฉลี่ยรายละ 5 หมื่น-1 แสนบาท โมเดลนี้ทำให้วิน-วิน บริษัทได้ยอดโอน ลูกค้าได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง” นายพีระพงศ์กล่าว

​