อสังหาริมทรัพย์

ที่ดินกรุงนิวไฮวาละ 3.6 ล้าน “สยาม-เพลินจิต-ชิดลม” แชมป์

ที่ดินกรุงเทพแพง

AREA อัพเดตราคาที่ดิน ท็อป 10 ในกรุงเทพฯ ทำสถิตินิวไฮราคาตลาดเพิ่ม 3-10% ตารางวาละ 1.7-3.6 ล้าน “สยามสแควร์-เพลินจิต-ชิดลม” ยืนแชมป์ ถนนสุขุมวิทแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสกวาด 3 อันดับช่วงไทม์สแควร์-เอกมัย-อโศก โซนน้องใหม่ “พหลโยธินตอนต้น” เบียดเข้าอันดับ 10 ซื้อขายวาละ 1.7 ล้าน ภาพรวมขานรับรัฐบาลเศรษฐาพลิกฟื้นเศรษฐกิจ ดันแนวโน้มปีหน้าราคาที่ดินขยับเพิ่มอีก 5.5-6%

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ความคืบหน้าผลการสำรวจราคาที่ดินจำนวน 400 จุดทั่วเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2537 เป็นเวลา 29 ปีที่ผ่านมา พบว่าภาวะราคาที่ดินบนทำเลไพรมแอเรียของกรุงเทพฯ ยังคงปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยราคาที่ดินในปี 2566 ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.4% เทียบกับปี 2565

ราคาที่ดินแพงขึ้นแซงจีดีพี

ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับจีดีพีประเทศไทยในปี 2565 ซึ่งมีตัวเลขของการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ อยู่ที่ 2.6% และคาดการณ์ปี 2566 จีดีพีจะอยู่ที่ 2.5-3% จะเห็นว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินทั่วกรุงมีอัตราเติบโตสูงกว่าจีดีพี สาเหตุมาจากรัฐบาลลงทุนเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าหลากสีในช่วงที่ผ่านมา

ดังนั้น แม้เศรษฐกิจของประเทศจะไม่ค่อยดีเท่าไหร่ แต่ราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้นตามศักยภาพของทำเลที่เปลี่ยนแปลงไป เพราะทุกครั้งที่มีการก่อสร้างรถไฟฟ้า หรือเปิดใช้สถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ เท่ากับเปิดหน้าดินให้กับการพัฒนาโครงการโดยตรง

ในขณะที่เทรนด์ราคาที่ดินปี 2567 ยังเป็นขาขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปีนี้ โดยคาดการณ์ว่าราคาที่ดินปีหน้าจะเติบโตที่ 5.5% เนื่องจากปี 2566-2567 เป็นช่วงรอยต่อที่มีการทยอยสร้างเสร็จของรถไฟฟ้า และการเปิดให้บริการสถานีรถไฟฟ้าใหม่เพิ่มขึ้น

“ปัจจัยที่มีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้สำเร็จ และพร้อมบริหารประเทศตั้งแต่ปลายเดือนสิงหาคมนี้เป็นต้นไป มีผลกระทบเชิงบวกที่คาดว่าจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้กลับมาคึกคัก เพราะฉะนั้น หากภาวะเศรษฐกิจมีการฟื้นตัวชัดเจน ราคาที่ดินปีหน้าอาจมีความต้องการซื้อเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการมากขึ้น และทำให้มีโอกาสที่ราคาเฉลี่ยปีหน้าจะเพิ่มขึ้นไปถึง 6% ได้”

2566 นิวไฮวาละ 1.7-3.6 ล้าน

ดร.โสภณกล่าวว่า ผลจากการขึ้นราคาที่ดินตลอดเวลา ทำให้ปีนี้มีการทำสถิตินิวไฮประจำปี โดยราคาที่ดินแพงสุด 10 ทำเลแรก มีราคาตลาดหรือราคาซื้อขายตั้งแต่ตารางวาละ 1.7-3.6 ล้านบาท (ดูกราฟิกประกอบ)

ตารางราคาที่ดินนิวไฮ

โดยราคาที่ดินแพงที่สุดได้แก่ “สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต” เพราะเป็นทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสในย่าน CBD (ย่านศูนย์กลางธุรกิจ) โดยที่ดินโซนสยามสแควร์หากซื้อขายได้อาจเป็นเงินตารางวาละ 3.6 ล้านบาท เนื่องจากมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นศูนย์การค้าที่ได้รับความนิยมอย่างสูงสุดในระดับประเทศ

แม้บริเวณ 3 โซนนี้จะไม่มีโครงการภาครัฐลงทุนพัฒนาอะไรเพิ่มเติม แต่การมีรถไฟฟ้าสายใหม่ขยายออกไปชานเมือง ย่อมเพิ่มโอกาสเดินทางของคนที่พักอาศัยชานเมืองเข้ามาจับจ่ายใช้สอยในเขตใจกลางเมืองมากขึ้น

พหลโยธินตอนต้นเพิ่มแรง 9.7%

ทำเลระดับรองลงมา ได้แก่ โซนถนนวิทยุที่มีราคาขายเกินตารางวาละ 2 ล้านบาท ได้แก่ ทำเลถนนวิทยุ เฉลี่ยตารางวาละ 2.95 ล้านบาท, ถนนสีลม ตารางวาละ 2.55 ล้านบาท, ถนนสาทร ตารางวาละ 2.25 ล้านบาท

โดยแนวถนนสุขุมวิทยังเป็นทำเลสำคัญไม่เปลี่ยนแปลง เพราะสถิติมี 3 ช่วงที่ติดอันดับท็อป 10 ราคาที่ดินแพง ประกอบด้วย ถนนสุขุมวิทช่วงไทม์สแควร์ ตารางวาละ 2.8 ล้านบาท, ถนนสุขุมวิท 21 อโศก ตารางวาละ 2.6 ล้านบาท และถนนสุขุมวิท ช่วงเอกมัย ตารางวาละ 1.85 ล้านบาท

นอกจากนี้ ทำเลถนนเยาวราช ราคาแพงขึ้นมาอยู่ที่ตารางวาละ 1.8 ล้านบาท, ถนนพญาไท ช่วงกรมปศุสัตว์ ปรับเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 1.75 ล้านบาท และอันดับ 10 ถนนพหลโยธินช่วงต้น ถือว่าราคาเพิ่มขึ้นร้อนแรงที่สุด 9.7% เฉลี่ยตารางวาละ 1.7 ล้านบาท

ที่ดินแพงขึ้น 81 เท่าในรอบ 48 ปี

“อาจกล่าวได้ว่าที่ดินที่ติดสถานีรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ มีค่าเฉลี่ยราคาเพิ่มขึ้นมากกว่าที่ดินทั่วไป เช่น ที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 5-7% เทียบกับราคาที่ดินที่อยู่ไกลออกไปจากแนวรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 3-5% และยังมีบางบริเวณที่ราคาไม่เพิ่มขึ้นเลย เนื่องจากอยู่ห่างไกลจากโครงการสาธารณูปโภคของรัฐ เช่น โซนหนองจอก, ลำลูกกาช่วงปลาย เป็นต้น”

สำหรับสถิติย้อนหลังในช่วง 48 ปี (2528-2566) พบว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นแล้ว 81.1 เท่า คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 12.3% โดยราคาแพงขึ้นก้าวกระโดดในช่วงที่ไทยเปลี่ยนผ่าน จากประเทศเกษตรกรรมมาเป็นประเทศอุตสาหกรรม ในช่วงปี 2528-2533

โดยในรอบ 48 ปีที่ผ่านมาต้องเผชิญวิกฤตเศรษฐกิจหลายรอบ แต่มีเพียงรอบเดียวที่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลตกต่ำลง คือช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 โดยปี 2540-2542 ราคาที่ดินลดลงเฉลี่ย -7.9% ต่อปี แต่หลังจากนั้นเส้นกราฟราคาที่ดินก็อยู่ในแดนขาขึ้นมาโดยตลอด ทำให้สถิติช่วงปี 2543-2566 (ผ่านยุคโควิดด้วย) มีการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 5.1% ถึงแม้จะชะลอตัวลงไปบ้างในช่วง 2 ปีที่มีรัฐประหาร คือปี 2549 กับปี 2557

ดร.โสภณกล่าวด้วยว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ประเมินราคาที่ดินไว้สูงสุดเพียงตารางวาละ 8.5 แสนบาท ยกเว้นที่ดินตึกแถวที่มีราคาประเมินตารางวาละ 1 ล้านบาท ทำให้มีช่องว่างระหว่างราคาตลาดเทียบกับราคาประเมินแตกต่างกันถึง 4 เท่า ดังนั้น รัฐบาลควรประเมินราคาที่ดินให้เท่าราคาตลาด เพื่อให้สามารถจัดเก็บรายได้ภาษีเต็มเม็ดเต็มหน่วย