เปิดราคาที่ดิน Q2/66 โซนไหนพุ่งสูงสุด-แนวรถไฟฟ้าสายไหนเพิ่มมากสุด
ศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธอส. เผยราคาที่ดินเปล่าไตรมาส 2/2566 เพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง ผลจากเศรษฐกิจชะลอตัว ระบุโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 54.9% ขณะที่ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้า สายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู และช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ เพิ่มขึ้นมากสุด 11.4%
วันที่ 7 สิงหาคม 2566 นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยถึงดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาส 2 ปี 2566 ว่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 376.5 จุด เพิ่มขึ้น 6.2% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน แต่ลดลง -2.4% เทียบไตรมาสก่อนหน้า แสดงว่าราคาที่ดินเปล่ายังปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่มีการชะลอตัวจากไตรมาสแรก ผลจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจไทยครึ่งปีแรกขยายตัวลดลงกว่าที่คาด
นอกจากนี้ยังรวมไปถึง การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV และภาวะหนี้ครัวเรือนสูงถึง 90% ของจีดีพี และทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ความสามารถซื้อและผ่อนบ้านของประชาชนลดลง ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการจึงชะลอแผนเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้ถึงปี 2567 จึงชะลอซื้อที่ดินเปล่า
รวมถึงรัฐบาลประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราในปีนี้ ผู้ประกอบการจึงต้องปรับแผนซื้อที่ดินสะสมเพื่อรองรับโครงการในอนาคต ซึ่งภาระภาษีที่ดินเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป
อย่างไรก็ตาม ยังพบโซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง เพิ่มขึ้น 54.9% โซนสมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 26.1% โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เพิ่มขึ้น 17.6% โซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง เพิ่มขึ้น 17.5% และโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ เพิ่มขึ้น 11.4% เนื่องจากที่ดินชานเมืองมีราคาไม่แพง ยังสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้
นายวิชัยกล่าวต่อว่า สำหรับราคาที่ดินเปล่าแนวเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงสุด ส่วนใหญ่มีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นโครงการในอนาคต ได้แก่ สายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู และสายสีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ เพิ่มขึ้น 11.4% มากสุดอยู่ในเขตเมืองสมุทรปราการ พระสมุทรเจดีย์
แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่-เตาปูน เพิ่มขึ้น 4.5% มากสุดอยู่ในเขตเมืองนนทบุรี บางใหญ่ บางบัวทอง สายสีน้ำเงิน MRT และสายสีแดงเข้มช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง เพิ่มขึ้น 3.8% มากสุดอยู่ในเขตจตุจักร ห้วยขวาง พญาไท สายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต
และสายสีแดงเข้มช่วงบางซื่อ-มธ.รังสิต เพิ่มขึ้น 3.3% มากสุดอยู่ในเขตบางเขน หลักสี่ ดอนเมือง คลองหลวง และสายสีแดงเข้มช่วงหัวลำโพง-มหาชัย เพิ่มขึ้น 2.4% มากสุดอยู่ในเขตจอมทอง บางบอนและบางขุนเทียน
ทางด้าน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้ายังคงมีการปรับขึ้นแม้ภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ซึ่งในปีนี้ปรับขึ้นเฉลี่ย 4% ผลจากการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่
10 ทำเลราคาสูงสุด ได้แก่
1.สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ราคา อยู่ที่ 3.6 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.9%
2.ถนนวิทยุราคาอยู่ที่ 2.95 ล้านบาทต่อ ตร.ว.เพิ่มขึ้น 2.4%
3.ถนนสุขุมวิท-ไทม์สแควร์ ราคาอยู่ที่ 2.8 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.6%
4.สุขุมวิทซอย 21-อโศก ราคาอยู่ที่ 2.6 ล้านบาทต่อ ตร.ว.เพิ่มขึ้น 2.8%
5.สีลมราคาอยู่ที่ 2.55 ล้านบาทต่อ ตร.ว.เพิ่มขึ้น 2%
6.สาทร ราคาอยู่ที่ 2.25 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.3%
7.ถนนสุขุมวิท-เอกมัย ราคาอยู่ที่ 1.85 ล้านบาทต่อ ตร.ว.เพิ่มขึ้น 3.4%
8.ถนนเยาวราช ราคาอยู่ที่ 1.8 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.9%
9.ถนนพญาไทราคาอยู่ที่ 1.75 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.9%
10.ถนนพหลโยธิน ราคาอยู่ที่ 1.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 9.7%
AREA สำรวจราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้า
ขณะที่จากการสำรวจราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าทั้งหมดก่อนหน้านี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สรุปผลการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญมากกว่าราคาที่ดินตามแนวถนนอื่น ๆ ที่ไม่มีรถไฟฟ้า
1 สาย BTS ราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 3.26% ในขณะนี้ในทำเลใจกลางเมืองค่อนข้างมีจำกัด จึงมีการเปลี่ยนแปลงราคาในช่วงปีล่าสุดค่อนข้างน้อย และพบว่าราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 7.96% สายนี้เพิ่มขึ้นสูงมากเป็นอันดับแรก ๆ เพราะเป็นสายแรก และยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
2 สาย BTS ส่วนขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง มีราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 2.64% ราคาที่ดินในสายนี้ก็เพิ่มขึ้นไม่มากในช่วงปีที่ผ่านมา เพราะการก้าวกระโดดในช่วงก่อน (พ.ศ. 2560-2562) อีกอย่างหนึ่งราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 8.94% สายนี้วิ่งผ่านพื้นที่สำคัญ มีการพัฒนาใหม่ ๆ เกิดขึ้นอย่างมาก
3 สาย BTS ส่วนขยาย ตากสิน-บางหว้า พบราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 2.96% ในทำนองเดียวกับรถไฟฟ้า BTS หมอชิต-คูคต การเพิ่มขึ้นของราคาเกิดขึ้นในช่วง 3-4 ปีก่อน (2560-2562) โดยราคาพุ่งขึ้นสูงมาก แต่ในปัจจุบันราคากลับแทบไม่เพิ่มขึ้น ยิ่งกว่านั้นราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 9.46% สายนี้เข้าไปในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นในย่านฝั่งธนบุรี จึงทำให้มีการเพิ่มขึ้นราคาสูงขึ้นอย่างจริงจัง
4 สาย BTS ส่วนขยาย แบริ่ง สมุทรปราการ แสดงราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 4.11% ราคาที่ดินในปีล่าสุดยังเพิ่มขึ้นสูงพอสมควร เพราะโครงการนี้เพิ่งแล้วเสร็จ ราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 7.25% ส่วนนี้กำลังเติบโต แต่ไม่ได้หวือหวาเท่าช่วงแรก ๆ
5 สาย BTS ส่วนขยาย หมอชิต-คูคต ให้ราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 2.63% การเพิ่มขึ้นของราคาเกิดขึ้นในช่วง 3-4 ปีก่อน (2560-2562) โดยราคาพุ่งขึ้นสูงมาก แต่ในปัจจุบันราคากลับแทบไม่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 9.56% สายนี้เพิ่มขึ้นสูงมากในช่วงก่อนเพราะเป็นสายสำคัญในการเข้าเมืองโดยตรง
6 สาย MRT สายสีน้ำเงิน ประเมินราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 4.20% ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเพราะทำเลเช่นย่านรัชดา-ห้วยขวาง ยังพัฒนาต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 7.23% สายนี้เติบโตต่อเนื่องเพราะอยู่ในบริเวณที่มีการใช้สอยสูงมาก
7 สาย MRT สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ ราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 3.06% เส้นนี้การพัฒนาอาจจะไม่มากนักเพราะมีพื้นที่พัฒนาค่อนข้างจำกัด และพบว่าราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 6.45% สายนี้ก็ยังเติบโต แต่ไม่ได้สูงมากนัก เพราะผ่านในย่านที่มีการพัฒนามากแล้ว
8 สาย MRT สายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค มีราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 3.41% ราคาเฉลี่ยในปีล่าสุดกลับไม่สูงมากนัก ทั้งนี้ เพราะได้ขึ้นราคาไปมากแล้วในช่วงก่อนหน้านี้ อีกอย่างหนึ่งราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 9.37% สายนี้ก็มีโอกาสสูงเพราะผ่านพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูงในย่านฝั่งธนบุรีและผ่านในกลางเมือง
9 สาย Airport Rail Link พบราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 3.23% ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นค่อนข้างต่ำ เพราะแทบไม่มีแปลงที่ดินที่จะพัฒนาได้มากนัก ยิ่งกว่านั้นราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 7.38% สายนี้เพิ่มขึ้นไม่มาก และมีไม่กี่สถานี จากตัวสถานีไปตามจุดต่าง ๆ ก็ไม่มีอะไรเชื่อม
10 สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ แสดงราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 3.31% อนึ่ง ราคาที่ดินในปีล่าสุดกลับเพิ่มขึ้นน้อยเพราะขณะนี้ตลาดก็ยังไม่ฟื้นตัวดีนักในทำเลรถไฟฟ้าสายนี้ ราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 7.57% สายนี้แม้ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น แต่โอกาสการพัฒนาเป็นอาคารชุดมีจำกัด เพราะสถานการณ์ไม่ดี ยังมีห้องชุดเหลืออีกมาก
11 สายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน ให้ราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 2.56% สายนี้ถือได้ว่ามีการขึ้นของราคาต่ำสุด เพราะเป็นเส้นที่ไปตามทางรถไฟเดิมที่ไม่มีการพัฒนามากนัก ทั้งนี้ ราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 4.54% สายนี้แทบไม่มีการพัฒนาอะไรในพื้นที่จึงเพิ่มขึ้นน้อย
12 สายสีชมพู ประเมินราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 4.96% ราคาที่ดินสายนี้ยังเพิ่มขึ้นสูงพอสมควร ทั้งนี้ เพราะการก่อสร้างใกล้จะแล้วเสร็จ อย่างไรก็ตาม ราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 8.89% สายนี้เป็นสายใหม่จึงมีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างสูง
13 สายสีเหลือง ราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 3.53% อย่างไรก็ตาม ในปีล่าสุดการเพิ่มขึ้นกลับค่อนข้างน้อยเพราะเพิ่มไปมากกว่าหน้านี้แล้ว และพบว่าราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 9.75% สายนี้ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดเพราะเพิ่งเริ่มต้นในไม่กี่ปีมานี้เอง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าว
14 สายสีส้ม มีราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 3.95% เส้นนี้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาในช่วงปี 2561-2562 แต่ในปัจจุบันเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยไม่มากนัก อีกอย่างหนึ่งราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 9.02% สายนี้ที่วิ่งไปถึงมีนบุรี สร้างศักยภาพใหม่ให้กับพื้นที่นี้โดยตรง
จึงมีราคาเฉลี่ยล่าสุด 2565-2566 เพิ่มขึ้น 3.42% ดังนั้น ราคาเฉลี่ยในปีนี้โดยรวมจึงเพิ่มขึ้นไม่มาก พอ ๆ กับราคาที่ดินในพื้นที่อื่น ๆ โดยรวมราคาเฉลี่ยตั้งแต่เริ่มจนถึงปัจจุบัน เพิ่มขึ้นปีละ 8.10% ถือได้ว่าเพิ่มสูงกว่าราคาที่ดินทั่วไปที่ประมาณ 3-4%
อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลยังไม่ได้รายงานราคาที่ดินตามรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต ซึ่งคาดว่าจะรายงานอีกครั้งหนึ่งในปลายปี 2566 ต่อไป
