อสังหาฯซบเซาเขย่า ‘แลนด์ลอร์ด’ ที่ดินขายไม่ออก ตัดใจหั่นราคา 50%

จับสัญญาณราคาที่ดินกำลังเข้าสู่ยุคเปลี่ยนผ่าน เมื่อ “กรุงเทพฯ” ที่เคยเป็นสมรภูมิแย่งซื้อของผู้พัฒนาอสังหาฯ เริ่มชะลอตัว หลังตลาดอสังหาฯ และภาวะเศรษฐกิจฝืด สวนทางที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่ยังได้แรงหนุนจากการลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ  

“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมที่ดินในกรุงเทพฯ ราคาซื้อขายที่ดินย่านซีบีดี และพื้นที่โดยรอบถูกขับเคลื่อนด้วยผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่แข่งขันกันกว้านซื้อไปพัฒนาคอนโดฯ จนทำให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องช่วงหลาย 10 ปีที่ผ่านมา แต่วงจรราคาที่ดินที่เคยแตะจุดพีกได้สิ้นสุดไปตั้งแต่ช่วงโควิด-19 จนปัจจุบันมูลค่าที่ดินยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับไปจุดเดิมได้ 

เนื่องจากอสังหาฯ เผชิญหน้ากับมรสุมทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อหดตัว ภาวะหนี้ครัวเรือน และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่ไม่สามารถแบกรับต้นทุนการซื้อที่ดินในราคาสูงได้ หลายทำเลจำเป็นต้องยื่นขอเสนอในราคาที่ต่ำลง เพื่อประคองอัตรากำไรให้อยู่รอดตามสภาพตลาดปัจจุบัน 

แลนด์ลอร์ดถูกกดราคา 40%

ปรากฏการณ์นี้เห็นได้ชัดจากทำเลติดถนนใหญ่ช่วงสถานีรถไฟฟ้า BTS บางจากถึงสถานีอุดมสุข แลนด์ลอร์ดตั้งราคาเสนอขายสูงถึง 900,000-1,000,000 บาทต่อ ตร.ว. แต่ผู้ประกอบการยื่นข้อเสนอต่อรองเหลือต่ำกว่า 600,000 บาทต่อ ตร.ว. หรือลดลงมา 40%  เป็นสัญญาณเตือนว่าราคาที่ดินไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นอีกต่อไป และหากจำเป็นต้องขายในวันนี้ก็มีแนวโน้มสูงมากที่จะต้องยอมตัดใจขายในราคาต่ำกว่ามูลค่าที่ต้องการอย่างเลี่ยงไม่ได้ 

“สุรเชษฐ” ระบุว่า ทั่วกรุงเทพฯ ยังคงน่าห่วงสำหรับราคาที่ปรับตัวลง บางแปลงที่ประกาศขายมานานหลายปียังขายไม่ออก อาจจะมีปรับลดราคาลงมากกว่า 30% ขณะที่ทำเลที่ยังมีโอกาสในการปรับตัวเพิ่มขึ้นยังเป็นทำเลที่มีดีมานด์อย่างย่านซีบีดี แต่ขึ้นอยู่กับว่าจะนำไปพัฒนาเป็นโครงการประเภทใด และมีความน่าสนใจมากน้อยแค่ไหน

“ยกตัวอย่างที่ดินสาทร ราคาช่วงก่อนโควิด-19 ที่มีคอนโดฯ ขึ้นกันเยอะ ๆ จบกันประมาณ 1.3-1.4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. บางแปลงราคาโดดขึ้นไป 2 ล้านบาทต่อ ตร.ว. แต่ช่วงปลายปี 2567 ที่ดินแปลงหนึ่งปิดไปที่ราคา 1.2 ล้านบาทต่อ ตร.ว. มองไปยังสภาพตลาดราคาที่ดินที่ผ่านมาไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น แถมถ้าขายมีแนวโน้มที่จะปรับลงด้วย”

แนะปล่อยเช่ายาวกำเงินสด 

“สุรเชษฐ” เสนอว่า หากแลนด์ลอร์ดไม่ต้องการที่จะขายขาดในภาวะตลาดที่เป็นของผู้ซื้อนี้ ควรปรับกลยุทธ์มาเป็น “ปล่อยเช่าระยะยาว” เช่น ปล่อยเช่าในระยะเวลา 10-30 ปี เพื่อสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอในรูปแบบค่าเช่า โดยกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นยังคงอยู่ แถมยังสามารถลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในระหว่างสัญญาเช่าได้ ถือเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์และคุ้มค่าในภาวะตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว

โดยเฉพาะการพัฒนาเป็น “โรงแรม” หรือ “รีเทล” ที่ตลาดท่องเที่ยวยังคงเติบโต แม้เป้าหมายนักท่องเที่ยวในปีนี้ที่ 33 ล้านคนจะไม่ใช่ตัวเลขที่เติบโตมาก แต่ผู้ประกอบการยังมีการประกาศแผนพัฒนาหรือเปิดตัวโรงแรมอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะสเกลเล็กหรือใหญ่ ทำให้แลนด์ลอร์ดสามารถใช้โอกาสนี้ในการเสนอแลนด์แบงก์ปล่อยเช่านักลงทุนพัฒนาโครงการประเภทใดประเภทหนึ่งตามความเหมาะสมของที่ดินแปลงนั้น ๆ ได้ ส่วนแนวโน้มการกลับมาเฟื่องฟูของราคาที่ดินขึ้นอยู่กับยอดขายคอนโดฯ ว่าจะกลับมาเมื่อไหร่

จีนแผ่วที่ดินนิคมอุตฯ ราคานิ่ง

นอกจากที่ดินกรุงเทพฯ ที่สะท้อนการลงทุนของผู้ประกอบการแล้ว “ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม” ก็เป็นอีกประเด็นที่น่าจับตา เนื่องจากเป็นจุดสะท้อนดีมานด์การลงทุนจากต่างชาติโดยตรง 

โดย “สุรเชษฐ” กล่าวว่า ซัพพลายที่ดินในนิคมฯ เหลือไม่มาก และขยายตัวเพิ่มจากปลายปี 2564 เพียง 8% ขณะที่ดีมานด์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องถึง 18% ส่งผลให้ที่ดินที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2569-2570 ที่มีประมาณ 20,286 ไร่ จะเป็นที่ต้องการอย่างมาก ราคาก็อาจปรับตัวเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

ปัจจุบันราคาที่ดินในนิคมฯ เฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า เจาะลึกไปยังแต่ละโซนพบว่าโซนอยุธยา กรุงเทพฯ ปทุมธานี และสระบุรี ราคาเฉลี่ย 7.75 ล้านบาทต่อไร่, โซนฉะเชิงเทรา ชลบุรี และสมุทรปราการ ราคาเฉลี่ย 10.28 ล้านบาทต่อไร่ และโซนอีสเทิร์นซีบอร์ด แหลมฉบัง และระยอง ราคาเฉลี่ย 6.88 ล้านบาทต่อไร่ 

“การที่ราคาไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากนักเนื่องจากทุนจีนที่ทะลักเข้ามาเมื่อ 1-2 ปีที่แล้ว ราคาปรับตัวขึ้นมาแล้วกว่า 20-30% ทำให้ตอนนี้ราคาที่ดินคงที่”

โควิด-ภาษีที่ดินตัวเร่ง 

เช่นเดียวกับความเห็นของ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปัจจุบันราคาที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ ลดลงจากราคาตลาดอยู่ที่ 15-20% ส่วนราคาจากแลนด์ลอร์ดอาจลดสูงสุดถึง 50% เนื่องจากการบวกเพิ่มในราคาเสนอขายมาแล้ว 30% โดยการลดลงนี้มีช่วงโควิด-19 และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามาเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญให้แลนด์ลอร์ดตัดสินใจขาย 

“หลังโควิดเป็นต้นมามูลค่าที่ดินของแปลงเดิมลดลง เพราะหลายกิจการไม่จำเป็นต้องใช้ที่ดินแล้ว หน้าร้านจำเป็นน้อยลง ยกเว้นทำร้านอาหาร แต่มูลค่าที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้น และจะไม่กลับไปราคาเดิม ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการซื้อที่ดินน้อยลง ประกอบกับภาษีที่ดินเก็บเต็ม 100%  ทำให้เขาตัดสินใจขาย ส่วนราคาประเมินไม่กระทบเท่าไหร่ แต่กระทบแลนด์ลอร์ดหนัก มองอีกมุมทำให้เราซื้อที่ดินง่ายขึ้น”

นอกจากนี้ “ไตรเตชะ” ยังมองว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีกำลังซื้อที่ดินในตอนนี้ลดเหลือเพียง 4 ราย โดยศุภาลัยเป็นหนึ่งในนั้น จาก 12 รายหลักในตลาด ที่ลดลงไปเมื่อปีที่แล้ว เหลือ 8 ราย ทำให้โอกาสในการซื้อที่ดินมีมากขึ้น และตลาดเป็นของผู้ซื้อ โดยมีอำนาจต่อรองราคามากกว่า 90% สะท้อนจากที่ศุภาลัยกำลังเจรจาอยู่ในขณะนี้

ซึ่งปีนี้ศุภาลัยตั้งงบฯ ซื้อที่ดินไว้ที่ 8,000 ล้านบาท ใช้ไปแล้วไม่ถึง 50% เลือกซื้อตามความเหมาะสม และโฟกัสซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาคอนโดฯ ราคาเฉลี่ย 60,000-90,000 บาทต่อ ตร.ม. คาดว่าปีนี้งบฯ ที่ใช้น่าจะจบแค่ 5,000-6,000 ล้านบาท