เปิดปรากฎการณ์ “เศรษฐีเก่า-แลนด์ลอร์ด” แห่ขายที่ดิน
การปิดป้ายประกาศที่ดินหรือให้เช่าระยะยาวในปัจจุบัน สะท้อนได้หลายอย่างที่บ่งบอกถึงสภาพการณ์ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ซึมลึก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไร้สัญญาณฟื้น
หรือแม้กระทั่งการจัดการทรัพย์สินมรดก ที่เข้าสู่ยุคการเปลี่ยนผ่านจากรุ่นเก่าสู่ทายาทรุ่นใหม่ แต่ไม่ว่าจะด้วยเหตุและอะไร ต่างมีจุดหมายเดียวกันคือต้องการเปลี่ยนเป็นเงินสด
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย แบ่งเจ้าของที่ดินที่มีที่ดินอยู่ในมือในปัจจุบันอาจจะแบ่งได้ 2 กลุ่มแบบง่าย ๆ
เศรษฐีเก่าขายทิ้งเก็บเงินสด
1.กลุ่มนักลงทุนเก่า ที่มีที่ดินในมือมานานมากกว่า 20 ปี หรือมีที่ดินในกรุงเทพฯและปริมณฑลมาก่อนที่จะมีเส้นทางรถไฟฟ้า เป็นกลุ่มของนักลงทุนหรือเศรษฐี นักธุรกิจ หรือข้าราชการใหญ่ในอดีต ซึ่งนิยมซื้อที่ดินเก็บไว้ หรือเป็นกลุ่มทุนที่รับจำนำจำนองที่ดิน หรือซื้อที่ดินจากคนที่ต้องการขาย รวมไปถึงคนทั่วไปที่อาจจะมีบรรพบุรุษที่มีที่ดินแปลงใหญ่เป็นของครอบครัวมายาวนาน
กลุ่มนี้ในปัจจุบันอาจจะเป็นกลุ่มที่รับมรดกตกทอดกันมา ซึ่งอาจจะเพิ่งเปลี่ยนชื่อหลังโฉนดไม่นานมานี้ หรือยังเป็นคนในรุ่นนั้นที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมาตั้งแต่ช่วงเวลานั้น
“ทั้ง 2 กลุ่มนี้อาจจจะมีทั้งกลุ่มที่ยังมีฐานะร่ำรวยไม่แตกต่างจากเดิม หรือร่ำรวยมากขึ้นจากการทำธุรกิจที่สืบทอดกันมา กลุ่มนี้อาจจะเริ่มทยอยขายที่ดินออกมาต่อเนื่องนานแล้ว เพื่อเปลี่ยนเป็นเงินสดหรือนำเงินไปลงทุนอย่างอื่นต่อ”
ภาษีที่ดินฯตัวเร่ง-ตัดแบ่งมรดก
ยิ่งมีภาระเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยิ่งส่งผลให้ที่ดินที่พวกเขาไม่ต้องการ หรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรืออาจจะยังไม่รู้ว่าจะทำอะไรบนที่ดินก็อาจจะประกาศขายเช่นกัน เพื่อลดภาระและเปลี่ยนเป็นเป็นเงิน นำไปลงทุนอย่างอื่น แต่เป็นการประกาศขายแบบไม่รีบร้อน และมีราคาที่ต้องการในใจซึ่งอาจจะสูงมากเมื่อเทียบกับราคาในอดีต
อีกกลุ่ม คือ กลุ่มที่บรรพบุรุษมีฐานะร่ำรวยจากการทำธุรกิจหรืออิทธิพลบางอย่าง แต่เมื่อเวลาผ่านไปธุรกิจ และอิทธิพลที่เคยมีลดน้อยลงหรือไม่มีแล้วในปัจจุบันลูกหลานหรือคนที่ครอบครองที่ดินในปัจจุบันไม่สามารถรับภาระในการดูแลหรือจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อไปได้ ก็เริ่มประกาศขายที่ดิน
“กลุ่มนี้อาจจะขายที่ดินในราคาที่ไม่สูงมาก หรืออาจจะเป็นราคาที่ไม่แตกต่างจากราคาตลาดทั่วไปมากนัก เพราะต้องการขายออกโดยเร็วที่สุดเพราะต้องการเงินสด”
นอกจากนี้ทั้ง 2 กลุ่มอาจจะถึงช่วงเวลาของการแบ่งมรดกหรือทยอยแบ่งสมบัติกัน ซึ่งอาจจะคนที่เพิ่งได้รับมรดกหรือทรัพย์สินมาประกาศขายที่ดินทันทีเพราะไม่อยากถือที่ดินไว้ ต้องการเงินสดเพื่อนำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นมากกว่า
อสังหาฯระบายแลนด์แบงก์
- กลุ่มที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในฐานะที่เป็นนิติบุคคล หรือผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งในอดีตอาจจะมีที่ดินในมือเยอะ โดยอาจจะถือหรือครอบครองไว้ในชื่อบริษัทอื่น ๆ หรือครองครองไว้ในฐานะของกลุ่มผู้ถือหุ้นหรือผู้บริหาร หรือครอบครัวของเจ้าของบริษัท
เมื่อต้องการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็จะนำที่ดินที่ครองครองไว้มาขายต่อในราคาตลาดให้กับบริษัทเพื่อนำไปพัฒนาต่อ ซึ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีการทำแบบนี้มาต่อเนื่องในหลาย ๆ บริษัท
แต่ก็มีการซื้อที่ดินใหม่ต่อเนื่องเช่นกัน และมีหลายบริษัทที่อาจจะซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการเป็นรายปีหรืออาจจะล่วงหน้าไม่นาน แต่เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มีปัญหา กำลังซื้อลดลง คอนโดมิเนียม และบ้านขายได้ลดลง รวมไปถึงการขอสินเชื่อโครงการเริ่มยากมากขึ้น ส่งผลให้หลายบริษัทลดการเปิดขายโครงการใหม่ลง
ลดรายจ่าย-เปลี่ยนเป็นรายได้
ทำให้ที่ดินที่มีอยู่ไม่ได้นำมาพัฒนาต่อเนื่อง และมีภาระเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามากดดัน ทำให้การถือครองที่ดินเป็นภาระหรือรายจ่ายของบริษัท ยิ่งในช่วงที่รายได้ลดลงแบบนี้การขายที่ดินออกเป็นหนึ่งในช่องทาง การลดรายจ่ายแล้วเปลี่ยนเป็นรายได้ทันที และที่ดินบางแปลงอาจจะมีภาระผูกพันในเรื่องของสินเชื่อกับสถาบันการเงินการขายออกยิ่งช่วยให้บริษัทมีสภาพคล่องที่ดีขึ้น
“ราคาที่ดินก็ไม่ได้ลดลงมากมาย หรือจริง ๆ แล้วแทบไม่ได้ลดลงเลย มีแต่ปรับเพิ่มขึ้นทุกปี เพราะคนที่มีที่ดินในการครอบครองตอนนี้ ยังสามารถรับภาระในการถือครองที่ดินได้อยู่ ยกเว้นบางกลุ่มซึ่งก็ไม่ได้มากนัก ทำให้ราคาที่ดินไม่ได้ลดลงแบบที่ผู้ประกอบการหลายรายออกมากดดันในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ เพียงแต่ช่วงนี้ราคาอาจจะไม่ได้ปรับเพิ่มมากนัก เพราะไม่มีผู้ซื้อ“
โดยเฉพาะที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า หรือที่ดินในทำเลที่มีราคาสูงในพื้นที่ใจกลางเมือง เพราะถ้าซื้อมาก็ต้องพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งภาวะเช่นนี้อาจจะยังไม่เหมาะสม หรือซื้อมารอไว้ก่อนก็อาจจะต้องพิจารณาหลาย ๆ ปัจจัยประกอบกันก่อนว่าจะมีผลกระทบต่อเนื่องหรือไม่ในระยะยาว