ที่ดิน “พระราม 4” นิวไฮวาละ 3 ล้าน เอสซี-เซ็นทรัล-อนันดาแข่งลงทุน

ส่องราคาที่ดินในเมือง 9 เดือนแรก ไร้ผู้ลงทุนหน้าใหม่ “เอสซี” ดอดปิดดีลซื้ออาคารศรีเฟื่องฟุ้ง วาละ 3 ล้าน ทุบสถิตินิวไฮถนนพระราม 4 ทำเลเมกะเทรนด์ เผยกลุ่มเซ็นทรัลเช่าที่ดิน 2 ไร่หัวมุมสยามขึ้นมิกซ์ยูส “อนันดา” เซอร์ไพรส์เปิดตัวปอร์เช่ ทาวเวอร์ แบงค็อก ตร.ม.ละ 1-1.4 ล้านบาท

นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สำรวจความเคลื่อนไหวราคาที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือย่าน CBD-Central Business District ของกรุงเทพฯ ในช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2567) พบว่า มีการทำสถิตินิวไฮบนทำเลถนนพระราม 4 จากดีลบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซื้ออาคารศรีเฟื่องฟุ้ง เฉลี่ยตารางวาละ 3 ล้านบาท เทียบกับราคาตลาดในทำเลอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ยังไม่พบดีลการซื้อขายที่ดินย่าน CBD ที่เป็นการทำสถิตินิวไฮในทำเลอื่น ๆ โดยไนท์แฟรงค์โฟกัสย่านซีบีดีบน 2 ทำเลหลักที่สาทรกับสุขุมวิท และไม่พบการเคลื่อนไหวซื้อขายเปลี่ยนมือมากนัก เพราะผู้ซื้อหลักคือดีเวลอปเปอร์มีความระมัดระวังสูงมากในการซื้อที่ดิน เพราะเป็นภาระต้นทุนในการถือครองหากไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการแล้วขายได้หมดภายในเวลาที่กำหนด

สุขุมวิท-สาทร วาละ 2-3 ล้าน

สำหรับรายละเอียดราคาที่ดินย่าน CBD มีดังนี้ “สายสุขุมวิท” ประกอบด้วย โซนที่ 1 “สยาม ชิดลม เพลินจิต” ปัจจุบันมีราคาตลาดอยู่ที่ 3.3-3.9 ล้านบาท/ตารางวา, โซนที่ 2 “นานา-อโศก” ราคาที่ดินเริ่ม 3-3.3 ล้านบาท/ตารางวา และโซนที่ 3 “พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย” ราคา 1.8-2.6 ล้านบาท/ตารางวา

“สายสาทร” ราคาที่ดินตลอดทั้งเส้นถนนอยู่ที่ 1-2 ล้านบาท/ตารางวา เหตุผลที่ทำเลนี้ราคาไม่ขยับมากนัก เนื่องจากเป็นทำเลที่มีข้อจำกัด ไม่มีที่ดินเปล่ารอพัฒนาหลงเหลืออยู่ ทำให้สภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนมือน้อยกว่าย่าน CBD ทำเลอื่น ๆ

พระรามสี่ถนน 3.3 แสนล้าน

นายณัฏฐากล่าวว่า สำหรับทำเลที่กำลังเป็นที่จับตามองมากที่สุดในขณะนี้ คือ ถนนพระราม 4 ซึ่งมีความยาว 9.6 กิโลเมตร จากกำหนดเปิดตัวเป็นทางการของโครงการวัน แบงค็อก ในช่วงปลายเดือนตุลาคม 2567 นี้ ซึ่งมีมูลค่าโครงการ 1.2 แสนล้านบาท และโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค มูลค่าโครงการ 4.6 หมื่นล้านบาท ที่มีการทยอยเปิดบริการโครงการในปีนี้เช่นกัน

ทั้งนี้ สถิติช่วง 10 ปี (2557-2567) พบว่า ถนนพระราม 4 ที่มีระยะทาง 9.6 กิโลเมตรดังกล่าว มีการลงทุนโครงการมิกซ์ยูสและคอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่-ซูเปอร์ลักเซอรี่ มูลค่ารวมกัน 3.3 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นการลงทุนของกลุ่มเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ 6 โครงการด้วยกัน ดังนี้

1.เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ มูลค่า 5,000 ล้านบาท 2.คอนโดฯแอชตัน จุฬา-สีลม 8,000 ล้านบาท 3.สามย่านมิตรทาวน์ 9,000 ล้านบาท 4.จุฬา สมาร์ท ซิตี้ ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 1 แสนล้านบาท 5.สีลมเอจ 1,800 ล้านบาท

6.The Parq ออฟฟิศเกรด A 20,000 ล้านบาท 7.วัน แบงค็อก 1.2 แสนล้านบาท 8.ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค 46,000 ล้านบาท 9.การลงทุนรีโนเวตศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ 15,000 ล้านบาท และ 10.แผนลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐย่านคลองเตย ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ที่เป็นเจ้าของที่ดินผืนใหญ่ที่สุดในโซนพระราม 4 จำนวน 2,300 ไร่ มูลค่าโครงการ 9,855 ล้านบาท (สถานะยังเป็นแผนบนกระดาษ)

เซ็นทรัลขึ้นมิกซ์ยูสทำเลสยาม

โครงการลงทุนที่กำลังเป็นที่จับตามองมากที่สุด ต้องนับรวมการลงทุนบนพื้นที่เช่าของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ รูปแบบเป็นลีสโฮลด์เช่าระยะยาว 30 ปี ในย่านสยาม มีเมกะดีลอย่างน้อย 2 รายการ คือ

1.ดีลล่าสุดในปีนี้เป็นของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ แปลงหัวมุมถนนพระราม 1 ตัดกับถนนราชเทวี อายุการเช่า 30 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 5,902 ล้านบาท บนพื้นที่ 7 ไร่ แบ่งเป็นค่าอัพฟรอนต์ฟี (ค่าตอบแทนการทำสัญญา) 742 ล้านบาท และค่าตอบแทนรายปีอีก 30 ปี รวม 5,160 ล้านบาท

2.บริษัท มาบุญครอง จำกัด (มหาชน) หรือ MBK มีการต่อสัญญาเช่าที่ดินห้างมาบุญครองพื้นที่ 21 ไร่ เป็นเวลาอีก 20 ปี ระหว่างปี 2556-2576 จ่ายค่าตอบแทนทั้งหมด 25,310 ล้านบาท คำนวณเป็นค่าตอบแทนปัจจุบัน หรือ NPV-Net Present Value 18,250 ล้านบาท

9 เดือนแรกเกมลงทุนยักษ์ธุรกิจ

สำหรับนักลงทุนอสังหาฯที่เป็นหน้าใหม่-มือสมัครเล่นนั้น นายณัฏฐากล่าวว่า ในช่วง 9 เดือนแรก ตลอดจนเทรนด์ไตรมาส 4/67 แทบจะไม่มีเลย ซึ่งส่วนใหญ่นักลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่เป็นผู้เล่นหน้าใหม่-มือสมัครมักจะเป็นกลุ่มผู้ลงทุนรายย่อย รูปแบบลงทุนโครงการขนาดเล็ก ทำ 1 โครงการแล้วตัดจบโดยไม่ได้มีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง

“ในยุควิกฤตเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องยาวนานแบบนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯหน้าใหม่-มือสมัครเล่นอาจมีอยู่บ้าง แต่ไม่สามารถคำนวณออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ได้ แตกต่างจากในอดีตที่มีบางช่วงเวลาตั้งแต่ก่อนยุคโควิด ที่มีหน้าใหม่หลายรายสนใจติดต่อให้ทำฟีส (ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ) เพื่อลงทุนคอนโดฯโลว์ไรส์ 7 ชั้น หรือซื้อที่ดิน 1 แปลงทำโครงการแล้วจบใน 5 เดือน-1 ปี”

เหตุผลหลักเพราะธุรกิจอสังหาฯต้องใช้เงินลงทุนสูง โดยเฉพาะต้นทุนที่ดินที่ปรับขึ้นตลอดเวลาถึงแม้จะมีหรือไม่มีวิกฤตเศรษฐกิจ ราคาที่ดินไม่เคยปรับลดลง กลายเป็นปัจจัยกดดันที่มีผลต่อการตั้งราคาขายอสังหาฯ ยกตัวอย่าง ที่ดินทำเลนอกเมืองขึ้นไปที่ตารางวาละ 1-2 แสนบาท ต้องทำคอนโดฯออกมาขายตารางเมตรละ 8-9 หมื่นบาท แต่กำลังซื้อเปราะบางมากอยู่ที่ 6-7 หมื่น/ตารางเมตร

ในขณะที่ทำเลใจกลางเมืองหรือตัวเมืองชั้นใน ต้นทุนราคาที่ดินตารางวาละ 2-3 ล้านบาทดังกล่าว เกมการลงทุนจึงเป็นของบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ที่ยังสามารถลงทุนในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจได้ เช่น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่เพิ่งเปิดตัวซูเปอร์อัลตราลักเซอรี่โครงการปอร์เช่ ทาวเวอร์ แบงค็อก จำนวน 22 ห้องชุด ราคาเริ่มต้น 500-1,400 ล้านบาท บนทำเลสุขุมวิท 38 หรือราคาเริ่มต้นตารางเมตรละ 1-1.4 ล้านบาท

รวมทั้งกรณีดีลซื้อขายที่ดินอาคารศรีเฟื่องฟุ้ง ริมถนนพระราม 4 ของ บมจ.เอสซี แอสเสทฯ ที่สร้างสถิตินิวไฮให้กับทำเล ราคาตารางวาละ 3 ล้านบาท โดยไต่ราคาจากช่วงปี 2560-2561 ตารางวาละ 1.1-1.5 ล้านบาท ขึ้นมานิวไฮในปี 2562 ที่ตารางวาละ 2.2 ล้านบาท แต่มาเจอสถานการณ์โควิดทำให้ดีลซื้อขายหยุดชะงักไปช่วงหนึ่ง จนกระทั่งปีนี้ทำสถิตินิวไฮอีกครั้งที่ตารางวาละ 3 ล้านบาทดังกล่าว