ปีน้ำท่วม 2568 #หาดใหญ่ Strong บททดสอบรอบ 25 ปี ตลาดอสังหาฯ 40,000 ล้าน

คอลัมน์ : รายงานพิเศษ
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

#หาดใหญ่ Strong ภาคธุรกิจในหาดใหญ่ต้องไปต่อ และไปได้ไกลกว่าเดิม

โฟกัสภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย มีบิ๊กดาต้าจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด นำเสนอหัวข้อ “อสังหาฯหาดใหญ่ 40,000 ล้านบาท เจอบททดสอบน้ำท่วมครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 25 ปี” พร้อมข้อเสนอแนะต่อการดำเนินนโยบายภาครัฐ เพื่อออกมาตรการพลิกฟื้นและกระตุ้นเศรษฐกิจหาดใหญ่ขนานใหญ่

บ้าน-คอนโดสี่หมื่นล้านกระเพื่อม

ทั้งนี้ ณ เดือนพฤศจิกายน 2568 จากเหตุการณ์น้ำท่วมหนักสุดในรอบ 25 ปีของ อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา นับตั้งแต่ปี 2543 สร้างความเสียหายรุนแรงต่อบ้านเรือน ถนนหนทาง ระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานในเมือง ประชาชนได้รับความเดือดร้อนกว่า 560,000 หลังคาเรือน โดยเฉพาะในพื้นที่ลุ่มต่ำ เช่น บ้านพรุ หาดใหญ่ใน และแม้แต่ใจกลางเมืองหาดใหญ่

ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหาดใหญ่ สถิติ ณ ครึ่งปีแรก 2568 พบว่ามีโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่างการขาย 128 โครงการ มูลค่ารวม 41,560 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 116 โครงการ รวมจำนวน 6,735 ยูนิต มูลค่ารวม 29,807 ล้านบาท คอนโดฯ 12 โครงการ 4,369 ยูนิต มูลค่ารวม 11,753 ล้านบาท

แน่นอนว่าบ้านจัดสรร โดยเฉพาะบ้านชั้นเดียวทั้งบ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ โครงสร้างภายในบ้าน เฟอร์นิเจอร์และวัสดุก่อสร้างได้รับความเสียหาย รวมถึงการซ่อมแซมระบบไฟฟ้าและท่อประปาภายในบ้านต้องใช้เวลาและต้นทุนสูง คอนโดฯกระทบชั้นล่างหรือชั้น 1 มีน้ำท่วมขังห้องพัก พื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่จอดรถ ไม่สามารถใช้งานได้ตามปกติ

ที่สำคัญ ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นผู้ซื้อและนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการซ่อมแซมและฟื้นฟูพื้น

“น้ำท่วมปีนี้ยังสะท้อนให้เห็นความเสี่ยงเชิงทำเลและภูมิศาสตร์เมืองหาดใหญ่ โดยพื้นที่ลุ่มต่ำในเขตตัวเมืองและรอบชานเมือง มีโอกาสประสบปัญหาน้ำท่วมสูง การวางแผนพัฒนาอสังหาฯในอนาคตจำเป็นต้องพิจารณาการออกแบบโครงสร้างรับมือกับน้ำท่วม เช่น การยกพื้นชั้นล่าง ปรับปรุงระบบระบายน้ำ ใช้วัสดุก่อสร้างที่ทนต่อน้ำ คอนโดฯอาจต้องยกระบบไฟฟ้าให้สูงขึ้น เพื่อป้องกันความเสียหายซ้ำซ้อน”

เหตุการณ์ครั้งนี้ถือเป็นบทเรียนสำคัญ ต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และผู้บริหารเมือง การพัฒนาโครงการในอนาคตควรสอดคล้องกับการวางแผนรับมืออุทกภัย การออกแบบอาคารที่ทนต่อภัยธรรมชาติ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระบายน้ำอย่างเป็นระบบ และการส่งเสริมการประกันภัยน้ำท่วม เพื่อให้ตลาดอสังหาฯมีความน่าเชื่อถือ และสามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็วหลังเหตุการณ์ฉุกเฉิน

ดีมานด์ยังสูง-โอกาสเปิดกว้าง

ในด้านซัพพลาย ณ ครึ่งปีแรก 2568 พบว่าบ้าน-คอนโดฯ ในหาดใหญ่ส่วนใหญ่ได้รับการพัฒนาโดยกลุ่มทุนท้องถิ่นรายใหญ่ ควบคู่กับบิ๊กแบรนด์อสังหาฯจากกรุงเทพฯ สะท้อนให้เห็นถึงโอกาสการลงทุนที่ยังคงเปิดกว้าง และเป็นสัญญาณเชิงบวกต่อความมั่นคงของตลาดที่อยู่อาศัย

โดย ณ ครึ่งปีแรก 2568 ตลาดบ้านจัดสรร 116 โครงการ 6,735 ยูนิต มูลค่า 29,807 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านเดี่ยวมากสุด 2,949 ยูนิต สัดส่วน 43.7% ทาวน์เฮาส์ 1,644 ยูนิต 24.4% บ้านแฝด 1,411 ยูนิต 20.9%

ในจำนวนนี้มียอดการขายแล้ว 4,760 ยูนิต คิดเป็นอัตราส่วน 70.7% มีอุปทานรอการขาย 1,975 ยูนิต 29.3% เท่านั้น โดยอาคารพาณิชย์มีอัตราการขายสูงที่สุด ตามมาด้วยทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวตามลำดับ

“พื้นที่ลุ่มต่ำในเขตตัวเมืองและรอบชานเมือง เช่น บ้านพรุและหาดใหญ่ใน มีความเสี่ยงน้ำท่วมสูง มีโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม แต่ควรพิจารณาการเข้าถึงและระบบสาธารณูปโภคอย่างรอบคอบ”

“ภัทรชัย” ระบุว่า แม้ว่าน้ำท่วมจะสร้างความเสียหาย แต่โอกาสสำหรับผู้พัฒนายังเปิดกว้าง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหาดใหญ่ยังคงมีความต้องการสูง

เทรนด์เปลี่ยนแปลง 1-2 ปี

อย่างไรก็ตาม บทเรียน 25 ปีเหตุการณ์น้ำท่วมหาดใหญ่พลิกโฉมตลาดอสังหาฯ โดย “พื้นที่ปลอดภัย” หรือ “ทำเลปลอดภัย” มีแนวโน้มกลายเป็น Demand Hotspot ใหม่โดยอัตโนมัติ

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าแนวโน้มตลาดและกำลังซื้อหลังน้ำท่วมนั้น ในด้าน “กำลังซื้อ” มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปภายในระยะเวลา 12-18 เดือน ขึ้นอยู่กับความเร็วของการซ่อมแซมบ้านเรือน การฟื้นฟูโครงสร้างพื้นฐานหลัก เช่น ถนน ไฟฟ้า ระบบบำบัดน้ำเสีย

รวมถึงความเชื่อมั่นของประชาชนที่ต้องใช้เวลาในการฟื้นกลับมา หลังเผชิญความเสียหายด้านเศรษฐกิจและค่าใช้จ่ายในการซ่อมบ้านที่สูง ทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ระยะหนึ่งจนกว่าสภาพแวดล้อมเดิมจะกลับมามีความพร้อมและปลอดภัย

ในทางกลับกัน พื้นที่ที่น้ำไม่ท่วมและอยู่ในโซนที่สูงกว่า ไม่ว่าจะเป็น “บริเวณท่าข้าม บริเวณมหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ (ม.อ.) และถนนทวีรัตน์ หรือบางพื้นที่ของเส้นสนามบินหาดใหญ่” กลับเริ่มเห็นสัญญาณของความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

สาเหตุหลักมาจากผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความปลอดภัยจากน้ำท่วมมากขึ้น ทำให้เกิดการเปลี่ยนพฤติกรรมจากการเลือกซื้อในพื้นที่ใจกลางเมืองหรือพื้นที่ลุ่มต่ำ มาสู่พื้นที่ที่พิสูจน์แล้วว่าสามารถรับมือกับสถานการณ์น้ำท่วมได้ดีหรือน้ำท่วมไม่ถึง

ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมบางส่วนเริ่มพิจารณาย้ายที่อยู่ถาวร หรือซื้อบ้านหลังที่สอง ภายหลังจากสถานการณ์กลับสู่ปกติ ไปสู่ในโซนปลอดภัยเพื่อลดความเสี่ยงระยะยาว ส่งผลให้ตลาดเช่าและตลาดซื้อขายในพื้นที่ดังกล่าวมีโอกาสเติบโตสูงขึ้น

“เทรนด์อสังหาฯในหาดใหญ่หลังเหตุการณ์น้ำท่วมปีนี้ พื้นที่โซนสูงและน้ำไม่ท่วมมีแนวโน้มกลายเป็น Demand Hotspot ในระยะ 1-2 ปีหน้า เนื่องจากทั้งปัจจัยด้านความปลอดภัย ความสะดวกในการใช้ชีวิต และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่กลับมาเร็วกว่าโซนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงอย่างชัดเจน”

แนะโรดแมปรัฐ 6 มาตรการ

สำหรับมาตรการเยียวยาและสนับสนุนการฟื้นฟู เพื่อบรรเทาความเสียหายและสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ภัทรชัย” มีข้อเสนอแนะว่า รัฐบาลควรพิจารณามาตรการต่าง ๆ เพื่อเยียวยาผู้ที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ครั้งนี้ ดังนี้

“ผู้ซื้อบ้านรายย่อย” เสนอแนะ 2 มาตรการ ได้แก่ 1.พักชำระเงินต้นและดอกเบี้ย 6 เดือน สำหรับผู้กู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบโดยตรง เพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในช่วงฟื้นฟู

2.สนับสนุนการซ่อมแซมบ้านผ่านความร่วมมือระหว่างธนาคาร ผู้พัฒนาโครงการ และหน่วยงานภาครัฐ เพื่อให้ผู้ได้รับผลกระทบสามารถซ่อมแซมที่อยู่อาศัยได้อย่างรวดเร็ว อาจอยู่ในรูปแบบสินเชื่อซ่อมแซมอัตราดอกเบี้ยต่ำ หรือเงินช่วยเหลือตามระดับความเสียหาย

“ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” เสนอแนะ 2 มาตรการ ได้แก่ 1.สนับสนุนสินเชื่อฟื้นฟูธุรกิจอัตราดอกเบี้ยพิเศษ สำหรับผู้ประกอบการที่โครงการได้รับผลกระทบ เพื่อให้สามารถเร่งซ่อมแซมโครงสร้างพื้นฐานและฟื้นฟูการก่อสร้างได้ทันที รวมทั้งสนับสนุนการปรับปรุงระบบระบายน้ำและโครงสร้างโครงการให้ทนต่อน้ำท่วม

และ 2.ขยายระยะเวลาการผ่อนผันภาระหนี้โครงการ (Project Loan) ช่วยลดภาระกระแสเงินสดระหว่างดำเนินการฟื้นฟู

สำหรับ “มาตรการเชิงโครงสร้างและระบบเศรษฐกิจ” เสนอแนะอีก 2 มาตรการ ได้แก่ 1.เร่งฟื้นฟูโครงสร้างพื้นฐานหลัก เช่น ถนน ระบบระบายน้ำ ไฟฟ้า และระบบสาธารณูปโภค เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้ประชาชนและนักลงทุนในการอยู่อาศัยระยะยาว และสนับสนุนผู้ที่สูญเสียรายได้จากกิจการบ้านเช่า

2.พัฒนาแผนผังเมือง (Zoning) รองรับพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม ระบุโซนปลอดภัย โซนเสี่ยงสูง และกำหนดมาตรฐานอาคารที่ทนทานต่อภัยพิบัติ เช่น การยกพื้นสูง ระบบกันน้ำท่วม

โดยสรุป เหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้เป็นบทเรียนสำคัญ ต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และผู้บริหารเมือง การพัฒนาโครงการในอนาคตควรคำนึงถึงความเสี่ยงเชิงภูมิศาสตร์ การออกแบบอาคารที่ทนต่อภัยธรรมชาติ และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระบายน้ำอย่างเป็นระบบ

การวางแผนโครงการอย่างรอบด้านและมาตรการสนับสนุนที่เหมาะสม จะช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อและนักลงทุน ลดความเสียหาย และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์หาดใหญ่สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็วและยั่งยืน