ผังเมืองปลดล็อกอสังหา หั่นที่จอดรถมิกซ์ยูส-คอนโด

ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ปลดล็อกการพัฒนาที่ดินรอบ 33 สถานีรถไฟฟ้าในเมือง-ชานเมือง ธุรกิจเจ้าสัว-ยักษ์อสังหาฯ ปักธงปทุมวัน-บางรัก ตีโป่งแผนลงทุนปี’62-68 มูลค่าท่วม 2.3 แสนล้าน จับตานิยามใหม่ถนนสายเจ้าสัว โครงการมิกซ์ยูส-คอนโดฯเส้นพระราม 4 รับอานิสงส์สูงสุด 1.5 แสนล้าน นายกคอนโดฯขานรับ ชี้หั่นที่จอดรถ-เพิ่มพื้นที่ขายจูงใจลดราคาชิงลูกค้า

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากภาพรวมร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่มีข้อกำหนดส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ในย่านใจกลางเมือง โดยมีจุดโฟกัสทำเลโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า 11 สถานีในย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดีสามารถลดพื้นที่อาคารจอดรถ และทำเลนอกซีบีดี 22 สถานี สามารถลงทุนเพิ่มเพื่อแลกกับได้รับ FAR bonus (สร้างพื้นที่อาคารได้เพิ่มขึ้น) กลายเป็นปัจจัยบวกต่อวงการพัฒนาโครงการตึกสูง ทั้งประเภทที่อยู่อาศัยและมิกซ์ยูส

ปลดล็อก 33 สถานีรถไฟฟ้า

รศ.ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้จัดทำโครงการปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) กล่าวว่า ผังเมืองใหม่เพิ่มมาตรการลดจำนวนที่จอดรถทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่เป็นโครงข่ายสมบูรณ์ เน้นพื้นที่ใจกลางเมืองก่อนเพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนตัวเดินทางเข้าในเมือง และส่งเสริมให้คนหันมาใช้รถไฟฟ้ามากขึ้น

สรุปสาระสำคัญ ทำเลใจกลางเมือง การพัฒนาโครงการสามารถลดพื้นที่จอดรถได้ 25% ในรัศมี 500 เมตร กรณีเป็นสถานีร่วมเพิ่มรัศมีเป็น 800 เมตร มี 11 สถานีในเขตปทุมวัน เขตบางรัก ได้แก่ สนามศุภชลาศัย สยาม ชิดลม เพลินจิต ราชดำริ ศาลาแดง ช่องนนทรี สุรศักดิ์ สามย่าน สีลม ลุมพินีส่วนทำเลชานเมืองที่อยู่ระหว่างก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่เชื่อมการเดินทางเข้าเมือง จะส่งเสริมให้มีการพัฒนาพื้นที่จอดรถเพิ่มขึ้น โดยแลกกับได้รับโบนัสFAR (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อขนาดที่ดิน) เพิ่มขึ้นไม่เกิน 20% เงื่อนไขถ้าทำที่จอดรถเพิ่ม สัดส่วน 30 ตารางเมตร/1 คัน

มี 22 สถานี ได้แก่ สถานี กม.25, ดอนเมือง, หลักสี่, วัชรพล, มีนบุรี, บางซื่อ, ลาดพร้าว, หมอชิต, บางบำหรุ, ตลิ่งชัน, ศูนย์วัฒนธรรมฯ, บางกะปิ, มักกะสัน, หัวหมาก, ลาดกระบัง, ศูนย์สิริกิติ์, สะพานตากสิน, หลักสอง, ศรีเอี่ยม, สะพานพระราม 9, ราษฎร์บูรณะ, รางโพธิ์

เจ้าสัว-ยักษ์ธุรกิจลงทุนรอ

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สำรวจแผนลงทุนในพื้นที่ 33 สถานีรถไฟฟ้าดังกล่าว พบว่า ช่วงปี 2562-2568 มีแผนลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มูลค่ารวม 232,495 ล้านบาท ที่คาดว่าได้ผลดีจากการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ทั้งในเรื่องการลดพื้นที่ก่อสร้างที่จอดรถในอาคารพื้นที่ในเมือง 11 สถานี รัศมี 500-800 เมตร และการกำหนด FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน)และ OSR (อัตราส่วนของพื้นที่ว่างอาคารรวม) ยังเหมือนเดิมสูงสุด FAR 1 : 10 คือ พื้นที่ พ 8 (พาณิชยกรรม) และมีโบนัสเพิ่ม หากเอกชนเพิ่มพื้นที่สีเขียว ที่จอดรถสร้างอาคารประหยัดพลังงาน

ทั้งนี้ ทำเลพระราม 4 เป็นพื้นที่ได้รับปัจจัยบวกมากที่สุด สัดส่วน 66% มูลค่ารวม 153,300 ล้านบาท รองลงมาทำเลลุมพินี สัดส่วน 18% มูลค่า 41,500 ล้านบาท และพื้นที่รอบนอกสัดส่วน 8% มูลค่ารวม 18,000 ล้านบาท

สำหรับประเภทโครงการ แบ่งเป็นซัพพลายสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้ง มีพื้นที่รวม 1,008,870 ล้านตารางเมตร พื้นที่ค้าปลีก 425,540 ตารางเมตร คอนโดมิเนียม 4,836 ยูนิต โรงแรม 3,100 ห้องพัก เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 1,104 ยูนิต ที่คาดว่าได้รับผลประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมกะโปรเจ็กต์ภาคเอกชนตามแนวถนนพระราม 4 อาทิ โครงการวัน แบ็งคอก หัวมุมถนนพระราม 4ตัดกับถนนสาทร (ถนนวิทยุ) มูลค่าโครงการ1.2 แสนล้านบาท, สามย่านมิตรทาวน์หัวมุมสามย่าน มูลค่าโครงการ 8,500 ล้านบาท, เดอะปาร์ค ติดถนนพระราม 4-คลองเตย มูลค่าโครงการ 2 หมื่นล้านบาท ทั้ง3 โครงการนี้เป็นของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี, ดุสิต-เซ็นทรัลพาร์ค ทำเลหัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 มูลค่าโครงการ 37,000 ล้านบาท ร่วมทุนระหว่างกลุ่มดุสิตธานีกับเซ็นทรัลกรุ๊ป ฯลฯ

เพิ่มเกณฑ์แนวถนน-รถไฟฟ้า

นายภัทรชัยกล่าวว่า ร่างผังเมืองฉบับใหม่วางคอนเซ็ปต์เป็น polycentric หรือมีหลายศูนย์กลาง ส่งเสริมพัฒนาแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก โดยเฉพาะใจกลางเมืองเป็นศูนย์กลางธุรกิจให้เมืองกระชับ เช่น พระราม 9 มักกะสัน จตุจักร วางแผนให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ โดยย่านพระราม 9 ปรับผังสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เป็นสีแดง(พาณิชยกรรม), เพิ่มพื้นที่สีแดงโซน “นานา-สุขุมวิทตอนปลาย”, กำหนดบริเวณ “คลองสาน-ย่านถนนพระราม 1” เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์พื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง ทั้งสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และแบริ่ง-สมุทรปราการ) เช่น เขตลาดพร้าว วังทองหลาง บางกะปิ บึงกุ่ม คันนายาว สวนหลวง ศรีนครินทร์ ปรับจากสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)

พื้นที่ตลอดแนวถนนรามคำแหงรัศมีริมถนน 500 เมตร ปรับจากสีเหลืองเป็นสีส้ม, ขยายพื้นที่สีน้ำตาลแนวถนนพหลโยธินช่วง “ห้าแยกลาดพร้าว-แยกรัชโยธิน”, ขยายพื้นที่สีส้ม “แยกหลักสี่ แจ้งวัฒนะ”, ขยายพื้นที่สีส้มแนวคลองประปา, ปรับสีเหลืองริมถนนวิภาวดีรังสิต ตรงข้ามนอร์ธปาร์คเป็นสีส้ม, ปรับพื้นที่ริมถนนรามอินทราจากเดิมสีเหลืองเป็นสีส้มตลอดแนว

“สถานีร่วม” เนื้อหอม

นอกจากนี้ ส่งเสริมพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อ 2 สายในรัศมี 800 เมตรของรถไฟฟ้า 10 สาย มีประมาณ 50 สถานีร่วม ส่วนสถานีอื่น ๆ ส่งเสริมในรัศมี 500 เมตร, 650 เมตร และ 800 เมตร ขึ้นอยู่กับความลดหลั่นของระยะห่าง เดิมกำหนดในรัศมี 500 เมตร ฉบับใหม่เพิ่มสิทธิประโยชน์เพื่อเพิ่มความหนาแน่นรอบสถานีและเปิดให้ที่ดินในซอยพัฒนาได้เต็มที่

สำหรับทำเลปลายทางรถไฟฟ้ากำหนดเป็นซับเซ็นเตอร์หรือศูนย์ชุมชนเมือง เช่น มีนบุรี ลาดกระบัง บางนา ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน บางแค ตลิ่งชัน สะพานใหม่ โดย “บางซื่อ” เป็นศูนย์กลางธุรกิจ การเดินทางและสมาร์ทซิตี้, “ย่านมักกะสัน” เป็นเกตเวย์อีอีซี ขณะที่ “ตากสิน-วงเวียนใหญ่” เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้า 3 สาย”บีทีเอส-สายสีทอง-สีม่วงใต้”

นายกสมาคมคอนโดฯขานรับ

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 ภาพรวมส่วนใหญ่เป็นปัจจัยบวกสำหรับผู้อยู่อาศัย เพราะที่จอดรถ 1 คัน เฉลี่ยใช้พื้นที่จราจร 20 ตารางเมตร ถ้าลดลงได้เนื่องจากภาครัฐต้องการให้ประชาชนใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก ลดการใช้รถยนต์ลง จะทำให้การใช้พื้นที่จอดรถลดลง 1 ใน 4 เท่ากับพื้นที่เหล่านั้นก็นำมาทำเป็นพื้นที่อยู่อาศัยได้ ทำให้ราคาขายถูกลง

“วิธีการคำนวณ ถ้าลดพื้นที่จอดรถลง 25% แล้วไปเพิ่มเป็นพื้นที่ขายสัก 15% ราคาขายก็ควรจะถูกลง 10-15% ซึ่งภาวะการค้าตลาดเสรี การแข่งขันเป็นตัวบีบบังคับให้ผู้ประกอบการทุกคนต้องลดราคาลงมาตามสัดส่วนอยู่แล้วถ้าต้นทุนลดลง”

อย่างไรก็ตาม มองว่าคอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้วคงปรับเปลี่ยนไม่ได้ กลุ่มได้รับผลบวกเป็นเรื่องการขออนุญาตใหม่ ทางกรุงเทพมหานคร (กทม.) เป็นผู้ออกใบอนุญาตการก่อสร้างโดยคำนวณขนาดแปลงที่ดิน พื้นที่อาคาร พื้นที่จอดรถ

พฤกษาฯชี้ดึงดูดลงทุน

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มพฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เนื่องจากเป็นเรื่องใหม่ ทีมงานยังไม่ได้หยิบขึ้นมาหารือในการศึกษาความเป็นไปได้โครงการ เบื้องต้น ผังเมืองใหม่เป็นประโยชน์ เพราะทำให้เพิ่มประสิทธิภาพในการพัฒนาที่ดิน สุดท้ายนำไปสู่แนวโน้มอาจทำให้ราคาสินค้าลดลงได้

ปัจจุบันทำเลในเมืองราคาที่ดินแพงมาก บางโซนพอจะหาซื้อแลนด์แบงก์มาพัฒนาโครงการได้ แต่ติดปัญหาถูกจำกัดด้วยเพดานราคา เพราะถ้าตั้งราคาขายสูงเกินไปก็ไม่สามารถแข่งขันได้ ก็เลยไม่สนใจซื้อที่ดินมาพัฒนาเพราะไม่คุ้มทุน แต่ผังเมืองใหม่อาจทำให้หันกลับมาพิจารณาที่ดินแปลงเดิมมากขึ้น

“ดีเวลอปเปอร์ต้องโฟกัสบรรทัดสุดท้ายคือ NP-net profit หรือกำไรสุทธิ ข้อกำหนดผังเมืองเดิม NP อาจไม่คุ้ม แต่ผังเมืองใหม่ถ้า NP ทำได้ตามแผนธุรกิจที่ต้องการเพราะถือว่าต้นทุนลดลง พื้นที่จอดรถเป็นพื้นที่ขายได้มากขึ้น การลดราคาเพื่อให้รอบการขายทำได้เร็วขึ้นก็เป็นสิ่งน่าสนใจ” นายปิยะกล่าว

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลยพิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat 

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!