ไตรมาส 3 อสังหาตีตื้น แข่งแนวราบดันที่ดินแพง

ไตรมาส 3/63 ราวกับมีปาฏิหาริย์ เมื่อดูจากผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์สามารถพลิกกลับมาเติบโตได้ ท่ามกลางผลกระทบสถานการณ์โควิด

Q3/63 รายได้-กำไรตีตื้น

โดย LWS-LPN wisdom บริษัทวิจัยอสังหาฯ และธุรกิจที่ปรึกษาในเครือLPN เปิดตัวเลขผลประกอบการ 37 บริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์พบว่า มียอดรายได้รวมกัน 72,967.35 ล้านบาท ถือว่าทรงตัวเพราะติดลบเพียง -1.38% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

โดยมีกำไรสุทธิ 7,649.89 ล้านบาท น้อยกว่าช่วงเดียวกันปีที่แล้ว -2.49%

ในจำนวนนี้มีท็อป 10 ด้านรายได้ ดังนี้ อันดับ 1 “เอพี ไทยแลนด์” นำโด่งด้วยรายได้ 9,175.85 ล้านบาท เติบโต 53.98% รองลงมาค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 8,632.24 ล้านบาท, แสนสิริ 8,581.75 ล้านบาท, พฤกษา เรียลเอสเตท 6,222.81 ล้านบาท, ศุภาลัย 6,003.97 ล้านบาท

อันดับ 6 เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 5,715.85 ล้านบาท, FPT-เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) 4,313.97 ล้านบาท, โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์, อารียา พร็อพเพอร์ตี้ เบียดแทรกเข้าทำเนียบด้วยรายได้ 3,007.37 ล้านบาท และพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 2,938.43 ล้านบาท ตามลำดับ

ในขณะที่กำไรพบว่า ท็อป 10 เจ้าตำแหน่งแชมป์ยังไม่มีใครโค่นลงได้ สถิติเป็นของค่ายแลนด์ 1,171.21 ล้านบาท รองลงมา เอพี 1,450.81 ล้านบาท, ศุภาลัย 1,239.32 ล้านบาท, แสนสิริ 783.05 ล้านบาท, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 721.77 ล้านบาทอันดับ 6 เอสซี แอสเสทฯ 681.52 ล้านบาท, ควอลิตี้ เฮ้าส์ 575.04 ล้านบาท, โนเบิล ดีเวลอปเมนท์ 524.03 ล้านบาท, พฤกษาฯ 425.56 ล้านบาท และเฟรเซอร์สฯไทย 478.51 ล้านบาท

จุดโฟกัสให้ดู “แสนสิริ” ณ ไตรมาส 2/63 กำไรยังเตาะแตะ 2 ล้านกว่าบาท (บริษัทชี้แจงว่ากำไรบวกรายการอื่น ๆ อยู่ที่ 62 ล้านบาท) แต่ผ่านพ้นไตรมาส 3/63 เหมือนเสกได้เพราะกำไรสุทธิแนวราบเข้ามาชุบชีวิตองค์กรไว้ได้ทัน ทำให้รั้งอันดับ 4 กำไรสูงสุดประจำไตรมาส

รวมทั้ง “ออริจิ้นฯ-โนเบิลฯ” แม้ชื่อจะอยู่นอกโผท็อป 10 ด้านรายได้ แต่บรรทัดสุดท้ายที่ทุกคนจับตาดูคือ กำไรกลับพบว่าสามารถเบียดแทรกเข้ามาได้ โดยออริจิ้นฯมาเป็นอันดับ 5 ซึ่งต้องบอกว่าไม่เหนือความคาดหมาย เพราะสามารถรักษาระดับกำไร 20% อัพอย่างคงเส้นคงวา ส่วนโนเบิลฯอยู่อันดับ 8 จากการระบายสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ซึ่งในทางบัญชีไม่มีต้นทุน มีแต่รายรับเน็ต ๆ

“ลลิลฯ-เมเจอร์ฯ” กระดี๊กระด๊า

ผลประกอบการดังกล่าวปลุกมู้ด ดีเวลอปเปอร์อย่างเห็นได้ชัด “ไชยยันต์ ชาครกุล” บิ๊กบอสค่ายลลิล พร็อพเพอร์ตี้ระบุว่า ไตรมาส 3 ปีนี้กำไรเพิ่ม 29% เป็นผลมาจากปรับลดค่าใช้จ่ายขายและบริหาร (SG&A) มีประสิทธิภาพมากขึ้นจาก 11.2% เหลือ 9.7% ช่วงที่เหลือของปีเตรียมเปิดตัวใหม่ 1 โครงการ และเน้นควบคุมความเสี่ยงทางการเงิน รักษาระดับ D/E ratio 0.73 เท่าเทียบกับค่าเฉลี่ยของวงการอยู่ที่ 1.4 เท่า

“เพชรลดา พูลวรลักษณ์” กรรมการบริหารค่ายเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า ไตรมาส 3/63 รายได้รวมโต 15% เทียบกับไตรมาส 3/62 เป็นผลจากการปรับกลยุทธ์อย่างต่อเนื่องในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา ในขณะที่ไตรมาส 4/63 มีตัวช่วยคือคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนเพิ่ม 1 โครงการคือ มารุ เอกมัย 2 มูลค่า 2,500 ล้านบาท

เทรนด์ราคาที่ดินพุ่งไม่หยุด

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ปี 2563 สถานการณ์โควิดบวกกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำให้มีการคาดหมายว่าจะทำให้เจ้าของที่ดินลดราคาลงมา ซึ่งจะเป็นปัจจัยบวกเพราะต้นทุนที่ดินเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการ

อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงคือราคาที่ดินไม่ได้ลดลงมาแต่อย่างใด “ปิยะ ประยงค์” ซีอีโอ พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ปีนี้พฤกษาฯเข้าสู่โหมดของการ “ซ่อม-สร้าง” องค์กร โดยมีการรีวิวแผนลงทุนและเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ไปปี 2564 จำนวน 20 โครงการ มูลค่า 20,000 ล้านบาทบวกลบ เบื้องต้นวางแผนเปิดตัวใหม่ 30-35 โครงการ มูลค่ารวม 33,000-35,000 ล้านบาท และคาดว่าบริษัทจะกลับมาเปิดตัวในจุดเดิมคือมูลค่า 40,000-50,000 ล้านบาทภายใน 2 ปีหน้า

ขณะเดียวกัน ช่วงโควิดมีการปรับโครงสร้างภายใน อาทิ รีโมเดลธุรกิจจาก operation company สู่การเป็น thinking company มุ่งเน้นสร้างอัตราทำกำไรให้ฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ระดับ 15% โดยได้ปรับลดขนาดพนักงานจาก 3,000 คนมาอยู่ที่เกือบ 2,000 คนในปัจจุบัน

ทั้งนี้ ต้นทุนพัฒนาโครงการมีความพยายามอย่างยิ่งยวดในการทำคอสต์คอนโทรลเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน แต่น่าแปลกใจที่ราคาที่ดินไม่ได้ลดลงไปตามภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ แต่บางทำเลและหลายทำเลกลับมีราคาสูงขึ้นด้วยซ้ำไป

เรื่องเดียวกันนี้ “ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” ซีอีโอ แมตช์ไทม์ พร็อพเพอร์ตี้กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ราคาที่ดินยังขึ้นไม่หยุด ประเมินจากการเปิดตัวโครงการทาวน์โฮมแบรนด์ “นิวเบอร์รี่ วิลเลจ” บางนา-ตราด กม.31 ซื้อที่ดินสะสม 1-2 ปี ราคาไร่ละ 3.5 ล้านบาท ปัจจุบันขยับเพิ่มเป็นไร่ละ 5 ล้านบาท

สอดคล้องกับ “แสนผิน สุขี” ซีอีโอ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม เปิดเผยว่า เทรนด์ราคาที่ดินปี 2564 นอกจากไม่ลดราคาแล้วยังพบว่าขึ้นราคา 10-15% เหตุผลเพราะโรคระบาดโควิดทำให้สินค้าคอนโดฯมีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ลูกค้านักลงทุนซื้อน้อยลง ดีเวลอปเปอร์จึงหันมาแข่งขันทำสินค้าแนวราบเพื่อเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์

“ภาพที่เกิดขึ้นในปีนี้และต่อเนื่องไปปีหน้าคือแข่งกันซื้อที่ดินแปลงใหญ่ทำโครงการแนวราบ ราคาก็เลยไม่ลง ทุกแปลงที่เสนอราคามาถึงมือผมขึ้นเฉลี่ย 10-15%”