โควิดกระแทกที่ดินอุตสาหกรรม เทรนด์ปี 2564 การซื้อ-ขายมีอยู่อย่างจำกัด

วันเสาร์ 17 กรกฎาคม 2564 ประเทศไทยมีผู้ติดเชื้อโควิดทะลุ 10,082 คนเป็นวันแรก รักษาหาย 6,327 คน

วันอาทิตย์ 18 กรกฎาคม 2564 ยอดผู้ติดเชื้อเพิ่มเป็น 11,397 คน รักษาหาย 5,726 คน

ก่อนหน้านี้ “เศรษฐา ทวีสิน” บิ๊กบอสแสนสิริสอนวิธีดูสถิติโควิดไว้ว่า ตัวเลขผู้ติดเชื้อใหม่หักกลบลบด้วยตัวเลขผู้รักษาหาย ถ้าใกล้เคียงกันถือว่าไม่น่าห่วง แต่ข้อเท็จจริงผู้ติดเชื้อกับอัตรารักษาหายยังห่างกัน 1 เท่าตัว ส่งสัญญาณว่าสถานการณ์โควิดน่าเป็นห่วง

ขณะที่เกณฑ์การชี้วัดประเทศเสี่ยง-ไม่เสี่ยงโรคระบาดโควิด วัดกันที่สัดส่วนประชากรติดเชื้อไม่เกิน 75 คนต่อประชากร 1 แสนคน ถือว่าประเทศสอบผ่าน

แต่ข้อเท็จจริงประเทศไทยตอนนี้อัตราผู้ติดเชื้อเพิ่มสูงขึ้นเป็น 95 คนต่อประชากร 1 แสนคน เป็นสาเหตุที่ทำให้ไทยถูกสอยอันดับจากประเทศไม่เสี่ยงกลายเป็นประเทศเสี่ยงโควิดเมื่อเร็ว ๆ นี้

แน่นอนว่าส่งผลกระทบอย่างจังต่อนโยบาย 120 วันเปิดประเทศเพื่อพลิกฟื้นเศรษฐกิจของพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและ รมว.กลาโหม

และดูเหมือนจะกลายเป็นธรรมเนียมไปแล้วว่า เรื่องสำคัญ ๆ ให้ติดตามได้ในวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ ล่าสุด “พลเอกประยุทธ์” ลงนามคำสั่งฉบับที่ 28 ออกโดยอาศัยอำนาจมาตรา 9 แห่ง พ.ร.ก.การบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉิน พ.ศ. 2548 โดยลงนามวันเสาร์ 17 กรกฎาคม แต่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเช้าตรู่ เวลา 07.00 น.ของวันอาทิตย์ 18 กรกฎาคม 2564

สาระสำคัญเพิ่มมาตรการล็อกดาวน์ 3 จังหวัดที่เป็นฐานจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมของประเทศประกอบด้วย “ชลบุรี ฉะเชิงเทรา พระนครศรีอยุธยา” จากเดิมที่ประกาศล็อกดาวน์ 10 จังหวัด (กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม สงขลา ปัตตานี ยะลา นราธิวาส)

สอดคล้องกับรีพอร์ตสถานการณ์ตลาดที่ดินอุตสาหกรรมในประเทศไทยของไนท์แฟรงก์ฯ ซึ่งสรุปรวบยอดให้เห็นภาพรวมตลาดว่ามีภาวะ “คงที่”

“ซัพพลายเชน” โจทย์ลงทุน

โดยผลสำรวจของ “นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์” กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ซัพพลายเชนการผลิตทั่วโลกเผชิญกับปัญหาครั้งใหญ่ในปี 2563 จากการล็อกดาวน์และการปิดโรงงาน

ขณะที่ทั่วโลกพยายามควบคุมโรคระบาด เหตุการณ์นี้ชี้ให้เห็นว่าหลายประเทศต้องพึ่งพาฐานการผลิตในประเทศอื่น ๆ อย่างเช่น อินเดีย และจีน สำหรับการผลิตสินค้าที่สำคัญ ส่งผลให้รัฐบาลหลายแห่งประกาศแผนสนับสนุนที่หวังว่าจะช่วยกระตุ้นให้ธุรกิจหันมาผลิตสินค้าใกล้ประเทศของตนมากขึ้น”

อย่างไรก็ตาม ไม่ได้ทำให้การลงทุนจากต่างประเทศไหลเข้ามาในประเทศไทย เพราะข้อจำกัดด้านการเดินทาง (นโยบายปิดน่านฟ้า) ที่ไม่ใช่แค่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว แต่ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อการยกเลิกและเลื่อนโครงการการลงทุนจากต่างประเทศที่สำคัญ

ทั้งนี้ การย้ายฐานโรงงานจากประเทศหนึ่งไปอีกประเทศหนึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ มี (นักลงทุน) เพียงไม่กี่รายที่กล้าซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่สำรวจสถานที่ก่อน โดยทั่วไปแล้วผู้ผลิตมักมีจำนวนซัพพลายเออร์ในระดับที่ซับซ้อน เมื่อย้ายฐานการผลิตจำเป็นต้องสร้างเครือข่ายความสัมพันธ์ใหม่กับซัพพลายเออร์ ซึ่งจำเป็นต้องมีการตรวจสอบด้วยบุคคลหรือการพบปะจัดประชุมแบบเห็นหน้าเห็นตา

ดังนั้น ไนท์แฟรงก์ฯจึงไม่คาดว่าจะเห็นการฟื้นตัวของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI-Foreign Direct Investment) เข้าสู่ประเทศไทยจนกว่าข้อจำกัดการเดินทางทั่วโลกจะคลายตัวลง

ปี 2563 ตลาดโรงงาน “คงที่”

รายงานของไนท์แฟรงก์ฯระบุว่า ในไตรมาส 4/63 จีดีพีประเทศไทยลดลง -4.2% เมื่อเทียบปีต่อปี โดยปรับตัวดีขึ้นจากการหดตัว -6.4% ที่บันทึกไว้ในไตรมาส 3/63 สำหรับตลอดทั้งปีเศรษฐกิจไทยหดตัว -6.1% หลังจากขยายตัว 2.3% ในปี 2562

ภาคการผลิตของไทยร่วงต่ำลงในช่วงครึ่งปีแรก 2563 แต่ยังคงมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีในช่วงครึ่งปีหลัง ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม (MPI) ปรับลดลงต่ำสุดในรอบ 5 ปี อยู่ที่ 79.52 จุดในเดือนพฤษภาคม กลับฟื้นตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องอยู่ที่ 97.61 จุดในเดือนธันวาคม 2563 อย่างไรก็ตาม ยังคงต่ำกว่าระดับในเดือนธันวาคม 2562 อยู่ที่ 2%

การฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 แสดงให้เห็นว่าภาคอุตสาหกรรมสามารถปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิดที่ดีขึ้น และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล

ขณะที่สถิติ FDI ที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ลดลง 4 ปีติดต่อกัน โดยลดลง -19.2% ปีต่อปี มูลค่ารวมอยู่ที่ 361 พันล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในหมวดผลิตภัณฑ์โลหะและเครื่องจักร 31% ตามด้วยภาคการบริการ 25%

จำนวนโรงงานเปิดใหม่ในประเทศไทยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยลดลง -17% จากปี 2562 นอกจากนี้ จำนวนโรงงานที่ขยายกิจการก็ลดลง -39% อยู่ที่ 690 แห่ง ในทางกลับกันจำนวนโรงงานหยุดกิจการก็ลดลง -58% อยู่ที่ 716 แห่ง

แสดงให้เห็นว่าขนาดของตลาดโรงงานยังค่อนข้างคงที่ เนื่องจากกิจกรรมที่มีอย่างจำกัด ทั้งการขยายตัวและการหดตัว

ที่ดินอุตฯสะสม 1.69 แสนไร่

สำหรับซัพพลายที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม (SILP) ในปี 2563 เป็นที่ดินพร้อมขายหรือให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรม สวนอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมเติบโต 3% จำนวน 4,693 ไร่ ทำให้มีพื้นที่สะสม 169,465 ไร่ เพิ่มขึ้นสูงสุดในช่วง 5 ปี (2559-2563)

ขณะที่ในด้านดีมานด์สถานการณ์โควิดทำให้เศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลก ในปี 2563 มีที่ดินอุตสาหกรรมเพียง 1,645 ไร่ ถูกขาย/เช่าลดลง -29% จากปี 2562 เปรียบเทียบกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ย 2,427 ไร่/ปี

เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดเติบโตที่สุดในตลาด มีการขาย/เช่าที่ดิน 1,227 ไร่ คิดเป็น 75% ของการทำธุรกรรมในปี 2563

อย่างไรก็ตาม ปริมาณธุรกรรมลดลง -30% เพียง 418 ไร่ (ไม่รวมเขต EEC) ที่น่าสนใจเขตภาคเหนือมีการขาย/เช่าที่ดินมากถึง 202 ไร่

ในด้านอัตราการครอบครองลดลงเหลือ 79% จากเดิม 81% แบ่งเป็นภาคกลางอยู่ที่ 89% ลดลง -4%, เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดลดลง -0.5% อยู่ที่ 78% และภาคเหนือเพิ่มขึ้น 6% เนื่องจากมีฐานอุปทานต่ำและมีการซื้อขายที่ดินค่อนข้างมากในปี 2563

ราคา/ไร่แพงขึ้นเย้ยโควิด

ในสถานการณ์โควิดพบว่าราคายังคงปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาขายเฉลี่ยของตลาดเพิ่มขึ้น 5% เป็น 5.3 ล้านบาท/ไร่ เทียบกับช่วง 5 ปี เพิ่มเฉลี่ยปีละ 4%, เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดราคาขายเฉลี่ยเพิ่มมากที่สุด 6% อยู่ที่ 6 ล้านบาท/ไร่

ขณะที่เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และเขตภาคกลางเพิ่มขึ้น 5% และ 4% อยู่ที่ 9.4 ล้านบาท และ 4.8 ล้านบาทตามลำดับ

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมชะลอตัวในปี 2563 เนื่องจากการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ที่ยังคงส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่อุปทานทั่วโลกและการชะลอตัวของภาคเศรษฐกิจในประเทศ

ความหวังในการฟื้นตัวในช่วงเริ่มแรกหมดไปเมื่อเกิดการระบาดระลอก 3 และเป็นระลอกที่มีความรุนแรงมากที่สุด โดยส่งผลกระทบเชิงลบต่อการใช้จ่ายภายในประเทศและการฟื้นตัวของการเดินทางระหว่างประเทศ

ผลกระทบของโควิดต่อภาคผลิตไม่ได้จำกัดอยู่ภายในประเทศ แต่มีผลกระทบต่อคู่ค้าของไทยด้วย ปัญหาการขาดแคลนตู้คอนเทนเนอร์ขนส่งสินค้าทั่วโลก ซึ่งกิจกรรมทางการค้าถูกจำกัดแม้ว่าการผลิตสินค้าจะเติบโตขึ้นก็ตาม นักลงทุนต่างชาติยังมองว่าการเดินทางเข้ามาในประเทศไทยยังเป็นเรื่องยาก ดังนั้น โครงการลงทุนจำนวนมากจึงถูกระงับไว้

ด้วยเหตุผลเหล่านี้ไนท์แฟรงก์ฯคาดการณ์ว่ากิจกรรมการซื้อขายที่ดินอุตสาหกรรมจะยังคงมีอย่างจำกัดตลอดปี 2564

Q1 ต่างชาติแห่ลงทุนการแพทย์

แนวโน้มในระยะกลางและระยะยาว บริษัทจำนวนมากกำลังย้ายหรือขยายฐานการผลิตออกจากประเทศจีนเพื่อลดความเสี่ยงและกระจายซัพพลายเชน การมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี ทำเลที่มีความเป็นศูนย์กลางในภูมิภาค และมาตรการส่งเสริมการลงทุนของ BOI จะทำให้ประเทศไทยมีความน่าดึงดูดยิ่งขึ้นในสายตานักลงทุนต่างชาติ

นอกจากนี้ ความต้องการสินค้าด้าน “สุขภาพ-เวชภัณฑ์-บรรจุภัณฑ์อาหาร” จะมีมากขึ้นจนกลายเป็นปัจจัยหลัก เนื่องจากกลุ่มธุรกิจและผู้บริโภคให้ความสำคัญกับสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี

การส่งเสริมประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางระหว่างประเทศสำหรับสินค้าและบริการทางการแพทย์ควรได้รับการพิจารณาต่อไป เนื่องจากไทยมีความน่าเชื่อถือด้านสาธารณสุขที่แข็งแกร่งและมีโครงสร้างพื้นฐานอยู่แล้ว ซึ่งปี 2563 สำนักงาน BOI ได้โปรโมตการลงทุนกลุ่มบริษัททางการแพทย์และธุรกิจผลิตเครื่องมือทางการแพทย์

นอกจากนี้ ยังเสนอมาตรการจูงใจด้านภาษีแก่บริษัทที่วิจัยเกี่ยวกับอุปกรณ์ทางการแพทย์ในท้องถิ่น สัญญาณต่าง ๆ มีแนวโน้มที่ดีเช่นเดียวกับในไตรมาส 1/64 ที่มีมูลค่าโครงการลงทุนจากต่างประเทศที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจทางการแพทย์ที่ยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนเพิ่มขึ้น 11,419% ปีต่อปี มูลค่ารวมกว่า 18.4 พันล้านบาท

โดยเศรษฐกิจไทยภาคการผลิตและตลาดอสังหาฯเพื่ออุตสาหกรรมยังส่งสัญญาณการเติบโตที่ดี ตัวบ่งชี้ต่าง ๆ อย่างดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม (MPI) และการส่งออกสินค้าปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตามการขยายตัวของเศรษฐกิจคู่ค้า