อสังหาถล่มแคมเปญ LTV แบงก์ตั้งการ์ดสูงรับดาวน์ 0%

อสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯ พาเหรดถล่มสารพัดแคมเปญรับมาตรการผ่อนปรน LTV เร่งระบายสต๊อกบ้าน-คอนโดฯเต็มสูบ แบงก์พาณิชย์หวั่นกู้ซื้ออสังหาฯไม่ต้องมีเงินดาวน์เพิ่มความเสี่ยง ตั้งการ์ดสูงคุมหนี้เสีย เผยสูตรคำนวณความสามารถลูกหนี้ รายได้ประจำ-หนี้ต่อรายได้ต้องไม่เกิน 50% ยอมรับอาจส่งผลยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น แบงก์กรุงศรีฯซุ่มจับมือดีเวลอปเปอร์ทำแคมเปญกระตุ้นยอด 2 เดือนสุดท้าย ยันไม่ผ่อนเกณฑ์ปล่อยกู้-แจงไม่ได้วงเงินกู้ครบ 100% ทุกคน

เพอร์เฟคชี้เปิดทางโปรฯกู้ 100%

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปกติช่วงสิ้นปีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจลูกค้าอยู่แล้ว LTV 100% ถือเป็นเซอร์ไพรส์ในแง่บวก เพราะต้องยอมรับว่าคนไทยมีเงินออมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยน้อย ส่วนใหญ่จะกู้เต็ม 100% โดยเฉพาะลูกค้ากำลังซื้อตลาดล่าง

“ด้านอัตราดอกเบี้ยของแคมเปญอสังหาฯไม่ว่าจะมีหรือไม่มี LTV ผมเชื่อว่าทุกบริษัทพยายามหาดอกเบี้ยถูก ๆ ให้ลูกค้าอยู่แล้ว เพราะดอกเบี้ยเป็นต้นทุนหนึ่งของลูกค้า ในสถานการณ์โควิดที่กำลังซื้ออ่อนตัว แพ็กเกจอยู่ฟรี 2-3 ปี เป็นแคมเปญที่ตรงใจลูกค้า”

สำหรับเพอร์เฟคปกติเสนอออปชั่นกู้เต็ม 100% อยู่แล้ว เมื่อแบงก์ชาติผ่อนปรน LTV 100% ทำให้จัดโปรฯง่ายขึ้น สามารถบอกลูกค้าได้ตรงไปตรงมามากขึ้น จากเดิมบริษัทไม่กล้าโฆษณาเป็นจุดขาย ตอนนี้สามารถสื่อสารตรง ๆ ได้เลย

นายวงศกรณ์กล่าวถึงแผนรีวิวแผนธุรกิจเพื่อรองรับ LTV 100% ด้วยว่า แผนเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2564 โครงการไฮไลต์เป็นบ้านเดี่ยวระดับอัลตร้าลักเซอรี่ร่วมทุนกับฮ่องกงแลนด์ บนทำเลกิ่งแก้ว-สุวรรณภูมิ ราคา 50-80 ล้านบาท วางแผนเปิดตัวต้นเดือนธันวาคมนี้ หมายความว่าการเปิดตัวโครงการในปีนี้ยังเป็นไปตามแผนที่วางไว้

ส่วนปี 2565 บริษัทเตรียมเปิดโครงการใหม่เพิ่มอยู่แล้ว เพราะไม่ได้ลงทุนคอนโดมิเนียม 3 ปีติดต่อกัน (2562-2564) เพราะปัญหาคอนโดฯโอเวอร์ซัพพลายในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่ในช่วงครึ่งปีแรกคงยังไม่มีการเปิดตัวคอนโดฯแน่นอน ส่วนครึ่งปีหลังก็ต้องรอดูว่าตลาดฟื้นตัวหรือยัง

ริชี่เพลซจัดโปร 4 คอนโดฯมิกซ์ยูส

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายาสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการ บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เพื่อรองรับโอกาสการขายจากการผ่อนปรน LTV 100% บริษัทดีเดย์ 1 พ.ย.-31 ธ.ค.นี้ จัดแคมเปญ “Your Wealth Management” โดยนำห้องชุดมิกซ์ยูสเกรด A รวม 4 ทำเลในกรุงเทพฯ ราคา 2.59-8.9 ล้านบาท รับประกันผลตอบแทนลงทุนเฉลี่ยปีละ 3-5%

ได้แก่ The Rich เพลินจิต-นานา ติดถนนสุขุมวิทซอย 3, The Rich สาทร-ตากสิน ใกล้สถานี BTS วงเวียนใหญ่, The Rich Triple Station พระราม 9-ศรีนครินทร์ ติดบันไดสถานีสายสีเหลืองและแอร์พอร์ตลิงก์ และ Rich Park หลักสี่ ติดสถานีพหลโยธิน 59

“แคมเปญนี้เจาะลูกค้าที่มีรายได้ระดับเกิน 1 แสนบาท/เดือน และมีเงินออม ปัจจุบันคนกลุ่มนี้ยังมีกำลังซื้อเป็นจำนวนมาก และไม่ได้รับผลกระทบมากนั้น เราจึงโฟกัสกลุ่มนี้ที่เป็นนักลงทุนซื้อทรัพย์สินมีคุณภาพ”

เคลียร์สต๊อกเก่า 2 เดือนสุดท้าย

ดร.อาภากล่าวว่า สำหรับการผ่อนปรน LTV 100% บริษัทกำลังเจรจากับพันธมิตรสถาบันการเงินเพื่อทบทวนการพิจารณาสินเชื่อลูกค้าที่เคยได้สินเชื่อ 80-90% จะเป็นกลุ่มที่สามารถปล่อยกู้ 100% ได้หรือไม่ เพราะเข้าใจดีว่ายังมีเกณฑ์พิจารณาเกี่ยวกับคุณสมบัติผู้กู้ในเรื่องความสามารถการชำระหนี้ด้วย

“ตอนนี้ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อ เพราะอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ ในอนาคตถ้าเศรษฐกิจฟื้นตัว ทิศทางดอกเบี้ยจะสูงขึ้น ราคาอสังหาฯก็จะกลับมาแพงขึ้น เพราะสินค้าราคาถูกในช่วงยุคโควิดจะค่อย ๆ หมดไป การทำโครงการใหม่จะเป็นต้นทุนใหม่ ตอนนี้จึงเป็นโอกาสของผู้บริโภคที่ได้ช็อปสินค้าราคาถูกลง ที่สำคัญ สามารถกู้ได้ 100-110% อีกด้วย”

ปัจจุบันบริษัทมีสต๊อกพร้อมโอนทั้งบ้านและคอนโดฯรวมกัน 12,000 ล้านบาท คอนโดฯสัดส่วน 95% ทำให้ปีนี้ไม่มีความจำเป็นต้องลงทุนเพิ่ม ส่วนปี 2565 มีแผนจะเริ่มกลับมาเปิดตัวคอนโดฯใหม่ เพื่อรองรับการเปิดประเทศ สถานการณ์โควิดที่คลี่คลาย และการผ่อนปรนมาตรการ LTV แต่ยังไม่ชัดเจนว่าจะเปิดกี่โครงการ

พฤกษาขน 140 โครงการจัดหนัก

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า 2 เดือนสุดท้ายจัดแคมเปญ “ลดเด็ด พิเศษ ใหญ่ ไม่งอก” โดยนำบ้านและคอนโดฯ 140 โครงการ 1,500 ยูนิต ให้ลูกค้าเลือกช็อป ตั้งแต่วันนี้ถึง 31 ธันวาคม 2564 สิทธิประโยชน์มีส่วนลดสูงสุด 2 ล้านบาท อยู่ฟรีสูงสุด 36 เดือน พร้อมกันนี้กำลังเจรจากับธนาคารทำแพ็กเกจดอกเบี้ยพิเศษ 2.2-2.3% ในช่วง 3 ปีแรก

ทั้งนี้ การผ่อนปรน LTV 100% เป็นปัจจัยบวก แต่ปี 2564 เหลือเวลาเพียง 2 เดือน จึงโฟกัสการเร่งขาย เร่งโอนโครงการที่มีอยู่ในมือ โดยมีสินค้าพร้อมโอน 7 โครงการ และจะทยอยเปิดตัวใหม่อีก 7 โครงการ ส่วนปี 2565 วางแผนเติบโต 2 digit ซึ่งเป็นแผนขยายตัวเพิ่มจากปีนี้่อยู่แล้ว เพราะปีหน้าเศรษฐกิจน่าจะขยายตัวดีกว่า แต่ยังบอกตอนนี้ไม่ได้ว่าเปิดตัวกี่โครงการ

ถล่มแคมเปญแจกสารพัด

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจการจัดแคมเปญบ้าน-คอนโดฯรองรับมาตรการผ่อนปรน LTV 100% พบว่า ผู้ประกอบการบิ๊กแบรนด์และบริษัทรายกลาง-รายเล็ก พร้อมใจกันจัดแคมเปญอย่างคึกคัก อาทิ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทจัดโปรฯ “รีบ! ก่อน…อด” นำบ้าน-คอนโดฯ 28 โครงการราคา 1.59-24.9 ล้านบาท แจกฟรีค่าโอนอยู่ฟรี 24 เดือนวันนี้-14 พศจิกายน 2564

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า บริษัทจัด “มหกรรมคอนโดลุมพินี” นำ 17 โครงการพร้อมอยู่ ให้ส่วนลดสูงสุด 50% ราคาเริ่มต้น 8.19 แสนบาท รับมาตรการผ่อนคลาย LTV 100% ตั้งเป้าดันยอดขายตามแผน 10,000 ล้านบาทในปี 2564

“ไตรมาส 3/64 มองว่าเป็นจุดต่ำสุดแล้ว การผ่อนปรน LTV มีผลบวก ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ และตลาดอสังหาฯจะเริ่มดีขึ้น เชื่อว่าทิศทางเริ่มดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 4/64 ไปจนถึงปี 2565 โดย 9 เดือนแรกปีนี้ LPN มียอดขายแล้ว 6,300 ล้านบาท”

นายณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ไตรมาส 4/64 บริษัทผนึกกำลังไทยสมุทรประกันชีวิตจัดแคมเปญ “ส่งความสุขสองต่อ” มอบความคุ้มครองสูงสุด 20 ล้านบาท 5 ปี คอนโดฯและทาวน์เฮาส์ในเครือ ได้แก่ โอเชี่ยน พอร์โตฟิโน่ จอมเทียน-พัทยา, โอเชี่ยน แกรนด์ เรสซิเดนซ์ มิตรภาพ-ขอนแก่น และโอเชี่ยน ทาวน์ เมือง-รัษฎา ภูเก็ต วันนี้ถึง 30 มิถุนายน 2565

กสิกรฯชี้แบงก์รับเสี่ยงเพิ่ม

นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง หรือมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราวถึง 31 ธ.ค. 2565

โดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% คือสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน (รวมถึงการรีไฟแนนซ์) ไม่ต้องวางเงินดาวน์ สำหรับบ้านหลังที่ 2-3 ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคานั้น

มองว่ามาตรการผ่อนคลายนี้ แม้ ธปท.ต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวมผ่านอสังหาฯ แต่จะเห็นว่าความเสี่ยงจะอยู่ที่สถาบันการเงิน แม้จะเป็นมาตรการผ่อนคลายชั่วคราว แต่ลูกค้าจะอยู่กับธนาคารไปอีก 20-30 ปี

ดังนั้น หากลูกค้าไม่มีการวางเงินดาวน์ และปล่อยสินเชื่อเต็มเพดาน 100% อาจทำให้ลูกค้ากลุ่มที่ไม่พร้อมทิ้งบ้านได้ง่ายขึ้น โดยธนาคารจะเป็นผู้รับความเสี่ยงส่วนผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) สามารถบุ๊กยอดขายได้

หวั่น “หนี้เสีย” วิ่งตามมา

นายชัยยศเชื่อว่า แนวโน้มคงไม่เห็นธนาคารพาณิชย์ออกมาทำแคมเปญแข่งขันเพื่อดึงดูดลูกค้ามากนัก เนื่องจากภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจที่ไม่ฟื้นตัว รายได้ไม่กลับมา สัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่เร่งตัวขึ้น และสัญญาณหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยและบัตรเครดิตเร่งตัวขึ้น

ส่งผลให้ธนาคารยังคงเน้นการปล่อยสินเชื่อโดยพิจารณาจากคุณภาพหนี้และลูกค้าเป็นหลัก มากกว่าเร่งปล่อยสินเชื่อ เพราะหากคุณภาพสินเชื่อไม่ดี จะเป็นภาระในเรื่องของการตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญด้วย

ดังนั้น การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวดและดูตามความเสี่ยงของลูกค้า โดยในส่วนของธนาคารกสิกรไทย กรณีลูกค้าใหม่การคำนวณรายได้ต่อเดือน จะพิจารณาจากรายได้ประจำที่แน่นอน โดยจะตัดรายได้ที่ไม่แน่นอนออกจากการพิจารณาให้สินเชื่อ เช่น รายได้จากการทำงานล่วงเวลา (โอที) และจะคุมสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) อยู่ที่ 50% ทั้งนี้ อาจส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อทรงตัวหรือปรับเพิ่มขึ้นได้

“การผ่อนปรนแบบนี้ ธนาคารก็ยังคงพิจารณาตามความเสี่ยง เพราะลูกค้าจะอยู่กับเราไปอีก 10-20 ปี จึงต้องปล่อยสินเชื่อให้สอดคล้องกับระยะยาว โดยในช่วงครึ่งปีแรกเราโตจากสินเชื่อบ้านค่อนข้างเยอะกว่า 10% โดยในช่วงครึ่งปีหลังอาจจะชะลอลงเพื่อรอดูตลาดในปี 2565” นายชัยยศกล่าว

คาดบ้าน 5-10 ล้านแข่งดุ

นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า น่าจะเห็นการแข่งขันจะรุนแรงในกลุ่มบ้าน คอนโดฯราคา 5-10 ล้านบาท สอดคล้องกับมาตรการที่ต้องการกระตุ้นกลุ่มลูกค้าระดับปานกลาง-บน

โดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2 และ 3 เพื่อให้เกิดการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น จากเดิมจะต้องวางเงินดาวน์ 10-20% เพื่อป้องกันเก็งกำไร ทั้งนี้ มาตรการผ่อนปรนช่วงสั้นคาดว่าไม่เป็นความเสี่ยงต่อระบบมากนัก ตลาดน่าจะได้ผลตอบรับเชิงบวก

“เกณฑ์ที่ ธปท.ออกมาเน้นกระตุ้นดีมานด์กลุ่มรายได้กลางถึงสูง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ เพื่อช่วยธุรกิจเกี่ยวเนื่องที่มีสัดส่วนสูงถึง 10% จีดีพี ซึ่งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจภาพใหญ่ อย่างไรก็ดี การพิจารณาความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่ออาจจะเห็นหลายธนาคารอาจไม่จำเป็นต้องปรับเกณฑ์เท่า ธปท. เพราะขึ้นอยู่กับนโยบายบริหารความเสี่ยงและเซ็กเมนต์ลูกค้าของแต่ละแห่ง”

คุมหนี้ไม่เกิน 50% ของรายได้

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV จะมาช่วยเสริมให้ตลาดในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปีคึกคักมากขึ้น ปัจจุบันอยู่ระหว่างพูดคุยกับผู้ประกอบการอสังหาฯในการทำโคโปรโมชั่นจากก่อนหน้าที่ตลาดค่อนข้างนิ่ง

รูปแบบแคมเปญคงเน้นเน้นเรื่องการลด แลก แจก แถม เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น ด้านอัตราดอกเบี้ยอาจจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับดีเวลอปเปอร์จะมีการอุดหนุนเพิ่มเติมหรือไม่ เนื่องจากปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยของธนาคารค่อนข้างต่ำอยู่แล้ว

รวมถึงบางรายอาจช่วยเรื่องค่าธรรมเนียม ค่าโอนจดจำนอง ในกลุ่มลูกค้าราคาเกิน 3 ล้านบาทขณะที่รอกระทรวงการคลังประกาศต่ออายุลดค่าโอนจดจำนองบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นต้น

อย่างไรก็ดี ในส่วนของการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อยังคงเป็นไปตามมาตรฐานของธนาคาร ไม่ได้มีการหย่อนเกณฑ์ แม้ว่า ธปท.จะมีการผ่อนคลายเกณฑ์ก็ตาม ซึ่งการพิจารณายังอยู่บนความเสี่ยง ความสามารถในการชำระหนี้ และสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของลูกค้าจะต้องไม่เกิน 40-50% ของรายได้

ทั้งนี้ ไม่ใช่ลูกค้าทุกรายที่จะได้สินเชื่อเต็ม 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์เลย

“มาตรการที่ ธปท.ผ่อนปรนเป็นเพียงช่วงสั้นแค่ 14 เดือน เพื่อกระตุ้นตลาด ซึ่งธนาคารและดีเวลอปเปอร์พยายามสนับสนุนให้มากที่สุด แต่ในแง่ความเสี่ยงธนาคารก็มีเกณฑ์การพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่เป็นมาตรฐานอยู่แล้ว” นายณัฐพลกล่าว

ออมสิน-ธอส.เด้งรับ

ด้านนายวิทัย รัตนากร ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน เปิดเผยว่า การผ่อนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราวถึง 31 ธ.ค. 2565 ของ ธปท. จะช่วยสนับสนุนสินเชื่อบ้าน “กู้ปีนี้ ผ่อนปีหน้า” ที่ออมสินได้ออกแคมเปญไปเมื่อช่วงปลายเดือน ก.ย. 2564 ที่ผ่านมา จากก่อนหน้านี้การปล่อยสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 หรือหลังถัดไป จะไม่สามารถขอสินเชื่อได้เต็มวงเงิน 100%

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธอส.พร้อมดำเนินการผ่อนปรน LTV เป็นการชั่วคราว ตามนโยบายของ ธปท. ซึ่งจะทำให้ผู้ที่อยากมีบ้านได้วงเงินสินเชื่อมากขึ้น และผู้ที่จะต้องเก็บเงินเพื่อวางดาวน์ก็ไม่จำเป็น สามารถขอกู้ซื้อบ้านได้เลย อย่างไรก็ดี การสกรีนลูกค้าในการปล่อยสินเชื่อ ธอส.ก็ยังคงมีเหมือนเดิม เพราะ ธปท.ผ่อนปรนเพียงหลักเกณฑ์ LTV ไม่ได้ผ่อนเกณฑ์การคัดกรองลูกค้า

“ไม่สามารถระบุได้ว่า การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV จะสามารถจูงใจให้คนมาขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับ ธอส. ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ได้มากน้อยเพียงใด ก็ต้องมาพิจารณาต่อว่าคนจะอยากมีบ้านภายใต้สถานการณ์โควิดด้วยหรือไม่” นายฉัตรชัยกล่าว

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ