อสังหาริมทรัพย์

สงครามรัสเซีย-ยูเครน…กลัวซะที่ไหน ดัชนีราคาที่ดินเปล่าไตรมาส 1 พุ่งไม่หยุด

แนวรถไฟฟ้า
ดาต้าเบส

ไตรมาส 1/65 “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์” รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 341.0 จุด เพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/64 และเพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/64 แสดงให้เห็นว่ามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เพิ่มในอัตราชะลอตัว

ดูจากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ก่อนยุคโควิด (2558-2562) ดัชนีราคาที่ดินเปล่ามีการขยายตัวเฉลี่ยไตรมาสละ 14.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และขยายตัวเฉลี่ย 4.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ)

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าปรับเพิ่มสูงสุดในช่วงปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่มีการลงทุนเปิดไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ อาทิ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง, สีชมพู แคราย-มีนบุรี, สีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-สุวินทวงศ์ ฯลฯ ก่อนที่จะเริ่มชะลอราคาในไตรมาส 2/62 ที่มีการใช้มาตรการ LTV 70-90% (บังคับเงินดาวน์แพง) และเพิ่มได้อีกในไตรมาส 3/62-1/63

หลังจากนั้น ตั้งแต่ไตรมาส 2/63 ถึงปัจจุบัน ค่าดัชนีแม้ยังเป็นขาขึ้น แต่ก็ขึ้นแบบชะลอตัวเนื่องจากสถานการณ์โควิด บวกกับล่าสุดรับผลกระทบสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่อาจทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องชะลอเปิดขายโครงการใหม่ และชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนา

เหตุการณ์สำคัญรวมถึงปีนี้ รัฐบาลประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (property tax) เต็มอัตรา โดยไม่ได้รับส่วนลด 90% เหมือนเช่นในปี 2562-2563 ที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการต้องคิดหนักถ้าจะซื้อแลนด์แบงก์สะสม เพราะมีต้นทุนการถือครองที่ดินเพื่อรอพัฒนาโครงการ

โฟกัสทำเลแนวรถไฟฟ้าพบว่า ท็อป 5 ที่มีอัตราขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/64 ส่วนใหญ่เป็นที่ดินแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต ดังนี้ (ดูตารางประกอบ)

ราคาที่ดิน

อันดับ 1 “สายสีแดงอ่อน ตลิ่งชัน-ศาลายา” แผนโครงการในอนาคต ขยายตัวเพิ่มขึ้น 8.5% โดยปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขต “ทวีวัฒนา-ตลิ่งชัน”

อันดับ 2 “สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี” กำลังก่อสร้าง มีความคืบหน้าแล้ว 90.7% ปรับเพิ่ม 8.2% โดยปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขต “หลักสี่-คันนายาว”

อันดับ 3 “สายสีม่วง บางใหญ่-เตาปูน” เปิดบริการตั้งแต่ปี 2559 ปรับเพิ่ม 6.7% โดยปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในอำเภอ “เมืองนนทบุรี-บางบัวทอง”

อันดับ 4 “สายสีน้ำเงิน บางแค-พุทธมณฑล สาย 4” แผนในอนาคต ปรับเพิ่ม 6.3% โดยปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขต “หนองแขม-บางแค”

อันดับ 5 “สายสีเขียว สมุทรปราการ-บางปู” แผนในอนาคต กับ “สายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ” เปิดบริการแล้ว ทั้ง 2 เส้นทางปรับเพิ่ม 5.8% โดยปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ใน “อำเภอเมืองสมุทรปราการ”

ส่วนท็อป 5 แนวรถไฟฟ้าที่ดัชนีราคาที่ดินเปล่าปรับขึ้นต่ำสุด เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/64 ดังนี้

อันดับ 1 “สายสีเขียว คูคต-ลำลูกกา” แผนในอนาคต ปรับเพิ่ม 1.7%

อันดับ 2 “สายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต” กับ “สายสีแดงเข้ม บางซื่อ-ม.ธรรมศาสตร์รังสิต” เปิดให้บริการแล้ว ปรับเพิ่ม 2.2%

อันดับ 3 “สายสีน้ำเงิน MRT” เปิดให้บริการแล้ว กับ “สายสีแดงเข้ม บางซื่อ-หัวลำโพง” แผนในอนาคต ปรับเพิ่ม 2.3%

อันดับ 4 “สายสีแดงเข้ม หัวลำโพง-มหาชัย” แผนในอนาคต ปรับเพิ่ม 2.5%

อันดับ 5 “สายสีเทา วัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ” แผนในอนาคต ปรับเพิ่ม 3.0%

เหตุผลเพราะส่วนใหญ่เป็นแนวรถไฟฟ้าที่มีราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นสูงต่อเนื่องมาก่อน ดูจากดัชนีราคาที่ดินมีค่าเกิน 400 จุด ทำให้ราคาที่ดินในไตรมาสปัจจุบันมีฐานราคาที่สูงนั่นเอง