‘AI-ดาต้าเซ็นเตอร์’ ใช้ไฟพุ่ง เปลี่ยนเกมแข่ง ‘อสังหาฯอุตสาหกรรม’

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ยังคงดึงดูดความสนใจจากนักลงทุน โดยปี 2569 มียอดคำขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) พุ่งสูงขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก จนใกล้เคียงมูลค่ารวมของทั้งปี 2568 สะท้อนเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเตรียมหลั่งไหลเข้าสู่ตลาด  แม้มูลค่ารวมการอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ปรับตัวลดลง เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่การซื้อขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมยังคงมีอย่างต่อเนื่อง แม้ไม่สูงเท่า 2 ปีที่ผ่านมา 

แหล่งจ่ายไฟฟ้าต้องมั่นคง

“รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ” กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมทั้งปี 2569 คาดว่ายอดการโอนที่ดินนิคมฯ จะสูงถึง 2,800 ไร่ ลดลง 20% จากปี 2568 ซึ่งแนวโน้มความต้องการในช่วงนี้แสดงให้เห็นถึงความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากบริษัทที่เกี่ยวข้องกับซัพพลายเชนของ AI และการผลิตอุปกรณ์สำหรับดาต้าเซ็นเตอร์ ผู้ประกอบการหลายรายกำลังมองหาโอกาสขยายสายการผลิตหรือสร้างสถานประกอบการแห่งใหม่ในไทย

ปัจจุบันยอดการโอนที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมชะลอตัวลง เทียบกับระดับที่สูงเป็นพิเศษปี 2567-2568 สะท้อนการกลับเข้าสู่ภาวะปกติของความต้องการ หลังผ่านวัฏจักรจุดสูงสุด เมื่อมองไปข้างหน้า การเข้าถึงแหล่งจ่ายไฟฟ้าที่มั่นคงและยั่งยืนกำลังกลายเป็นปัจจัยที่สำคัญยิ่งขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและจังหวะของการทำธุรกรรมที่ดินในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ ที่จำเป็นต้องมีการรับประกันปริมาณการจ่ายไฟฟ้าที่แน่นอน

ด้าน “มาร์คัส เบอร์เทนชอว์” Partner-Head of Industry Strategy & Solutions ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดอสังหาฯ อุตสาหกรรมไทยยังได้รับแรงสนับสนุนจากการลงทุนในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง การผลิตอิเล็กทรอนิกส์ การย้ายฐานการผลิตของผู้ประกอบการระดับโลก แม้เศรษฐกิจโลกและนโยบายการค้าระหว่างประเทศยังมีความไม่แน่นอน ตลอดจนตัวเลขการลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI และจำนวนโครงการลงทุนใหม่ปีที่ผ่านมาปรับตัวลดลงเป็นประวัติการณ์ แต่ตลาดยังสะท้อนถึงความต้องการใช้พื้นที่ โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการที่ต้องการขยายกำลังการผลิตและลงทุนในอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง

โครงสร้างพื้นฐานต้องพร้อม 

“ครึ่งปีแรกปี 2569 ยอดการซื้อขายที่ดินอุตสาหกรรม อยู่ที่ 5,503 ไร่ เพิ่มขึ้น 17.5% ชี้ให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าลงทุนในประเทศไทย แม้จำนวนโครงการใหม่จะไม่ได้เพิ่มขึ้นในอัตราเดียวกับช่วงที่ผ่านมา”

ขณะที่ราคาที่ดินยังคงปรับเพิ่ม จากความต้องการพื้นที่ในทำเลยุทธศาสตร์ การเติบโตของอุปสงค์ การขยายตัวของอุปทานที่เป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้ราคาที่ดินอุตสาหกรรมปรับตัวสูงขึ้นในหลายพื้นที่ โดยราคาขายเฉลี่ยของที่ดินอุตสาหกรรมทั่วประเทศอยู่ที่ 7.43 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้น 16.2% ขณะที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีการปรับตัวของราคามากกว่า 31% 

“การปรับตัวของราคาไม่ได้สะท้อนต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ยังสะท้อนความต้องการลงทุนที่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และระบบนิเวศอุตสาหกรรมที่รองรับการเติบโตของผู้ประกอบการได้ในระยะยาว”

“มาร์คัส” ย้ำว่า ประเด็นสำคัญของตลาดอุตสาหกรรมไทยในวันนี้ ไม่ใช่แค่เราจะดึงดูดการลงทุนได้มากเท่าไหร่ แต่อยู่ที่เรามีศักยภาพเพียงพอที่จะรองรับการลงทุนยุคใหม่หรือไม่ เมื่อโครงการลงทุนมีขนาดใหญ่ขึ้นและใช้เทคโนโลยีขั้นสูงมากขึ้น เพราะนักลงทุนไม่ได้มองหาแค่พื้นที่อุตสาหกรรม แต่ต้องการทำเลที่มีระบบสาธารณูปโภค โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพในการรองรับการขยายธุรกิจในระยะยาว ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะเป็นตัวกำหนดความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทยในอนาคต