ตลาด อ.ต.ก.ยื่นต่อสัญญา 10 ปี รฟท.เขย่าค่าเช่าใหม่ยกแผง

จับตาที่เช่าทำเลทอง 2 ตลาดใหญ่หมดสัญญาปี’70 การรถไฟฯเขย่าเงื่อนไข-ค่าเช่ายกแผง ตามราคาประเมินใหม่ “อ.ต.ก.” ขอต่อ 10 ปี ร.ฟ.ท.เจรจาลดพื้นที่สำนักงาน เปิดทางเข้า-ออกถนนกำแพงเพชร ให้ออฟฟิศใหม่อัยการสูงสุด “ชัชชาติ” จ่อคืนจตุจักร พร้อมเคลียร์หนี้ 1.3 พันล้าน ผู้ค้าตลาดโอดลูกค้าหาย ยอดขายดิ่ง 50-60%

นายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภายในปี 2570 จะมีที่ดินจำนวน 2 แปลงใหญ่ในทำเลศักยภาพใกล้รถไฟฟ้าหมดสัญญาเช่า ซึ่ง ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างเจรจากับผู้เช่าทั้ง 2 แปลง ประกอบด้วย ที่ดินองค์การตลาดเพื่อเกษตรกร หรือตลาด อ.ต.ก. เนื้อที่ประมาณ 35 ไร่ โดยการต่อสัญญารอบใหม่นี้อยากให้ อ.ต.ก. ปรับรูปแบบขนาดอาคารสำนักงานและลานจอดรถ เนื่องจากบริษัท เอสอาร์ทีเอ แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท.เตรียมจะนำที่ดินย่านพหลโยธินบริเวณหัวมุม อ.ต.ก. เนื้อที่ 6 ไร่ เปิดประมูลให้เช่าระยะยาว 

อ.ต.ก.ขอต่อสัญญาเช่า 10 ปี

“สัญญาเช่ารอบใหม่น่าจะปรับขึ้นตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ที่จะประกาศราคาใหม่ในปี 2570 ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาระหว่าง SRTA และ อ.ต.ก. เพราะการรถไฟฯ ได้ส่งมอบสัญญาเช่าให้กับ SRTA ไปบริหารจัดการแล้ว”

นายอนันต์กล่าวว่า ส่วนตลาดนัดจตุจักร เนื้อที่ 68 ไร่ ยังต้องหารือกับนายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) จะยังบริหารโครงการต่อหรือไม่ ถ้าไม่บริหารทาง ร.ฟ.ท.ก็พร้อมจะรับโครงการมาบริหารเอง เนื่องจากเป็นที่ดินของ ร.ฟ.ท.อยู่แล้ว ส่วนค่าเช่าที่ กทม.ยังค้างชำระจะต้องเคลียร์ให้จบเช่นกันหลังจากมีความชัดเจนเรื่องการบริหารโครงการแล้ว 

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.กล่าวว่า ตลาด อ.ต.ก.ได้ทำเรื่องมายัง ร.ฟ.ท.ขอต่อสัญญาเช่าที่ดินอีก 10 ปี ถึงปี 2580 ซึ่งสัญญาเดิมระบุว่ารายเดิมสามารถเจรจาต่อสัญญาเช่าได้ ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจาเรื่องอัตราค่าเช่า เนื่องจากต้องประเมินราคาใหม่ตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ที่จะปรับรอบบัญชีใหม่ในปี 2570 นี้ แต่คาดว่าค่าเช่าอาจจะปรับขึ้นไม่มาก เพราะเป็นสัญญาเช่าระหว่างหน่วยงานรัฐ

“นอกจากค่าเช่าแล้วยังต้องเจรจาเรื่องพื้นที่ที่อาจต้องลดลงด้วย เนื่องจากสำนักงานอัยการสูงสุดจะมีการก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ในซอยวัดไผ่ตัน แต่ซอยค่อนข้างแคบ จึงขอใช้พื้นที่ตลาด อ.ต.ก.บางส่วนทำเป็นทางเข้า-ออก ฝั่งถนนกำแพงเพชร”

ชัชชาติจ่อคืนตลาดจตุจักร

แหล่งข่าวกล่าวว่า สำหรับที่ดินตลาดนัดจตุจักรรอคำตอบจาก กทม.จะส่งคืนพื้นที่รูปแบบไหนหรือจะต่อสัญญาเช่า ถ้าส่งคืน ร.ฟ.ท.คงต้องให้เอกชนบริหาร เพราะไม่มีประสบการณ์ ส่วนค่าเช่าและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ กทม.ยังติดค้างมากกว่า 1,338 ล้านบาท ต้องเคลียร์กันหลังครบกำหนดข้อตกลง (MOU) ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อปี 2561 ที่ให้ กทม.บริหารตลาดและจ่ายค่าเช่าให้ ร.ฟ.ท. 169.4 ล้านบาทต่อปี ถึงวันที่ 2 มกราคม 2571 แต่หาก กทม.จะบริหารต่อต้องทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ และต้องมีการคิดค่าเช่าตามราคาประเมิน

นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าฯ กทม. กล่าวว่า พร้อมส่งคืนตลาดนัดจตุจักรให้ ร.ฟ.ท.ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินตัวจริง โดยที่ผ่านมา กทม.แค่ทำหน้าที่ดูแลและบริหารตามที่รัฐบาลมีนโยบายเมื่อปี 2561 ก็ลำบากเหมือนกัน เพราะกำหนดค่าเช่าต้องเก็บ 1,800 บาทต่อแผงต่อเดือน จะทำอะไรก็ต้องขออนุญาต ร.ฟ.ท.  ขณะที่ กทม.ไม่มีความเชี่ยวชาญบริหารจัดการตลาด และต้องการให้ ร.ฟ.ท. หรือรัฐบาลนำไปพัฒนาเป็น Soft Power Gateway เพื่อประโยชน์ด้านการท่องเที่ยวที่สูงขึ้นในอนาคต และสร้างรายได้ให้กับประเทศ

รายงานข่าวจาก กทม.กล่าวว่า กทม.อยู่ระหว่างการอุทธรณ์ต่อศาลเรื่องการชำระหนี้ตลาดนัดจตุจักรให้ ร.ฟ.ท. อยู่ระหว่างรอคำตัดสินจากศาลอุทธรณ์ ทั้งนี้สถานะทางการเงินของสำนักงานตลาด กทม.ในปัจจุบันมีเงินสะสมจากการเก็บรายได้ตลาดในสังกัดคงเหลือ 1,067 ล้านบาท หากมีคำตัดสินที่ชัดเจนแล้วคงต้องนำเงินส่วนนี้มาชำระหนี้ โดยผ่อนชำระ 2 แนวทาง คือ หากต่อสัญญาจะขอผ่อนจ่ายเป็นงวด หากไม่ต่อสัญญา จะขอผ่อนชำระหนี้ทั้งเก่าและปัจจุบันรวม 10 ปี เป็นต้น 

ผู้ค้าโอดยอดดิ่ง 50-60% 

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” ลงสำรวจร้านค้าตลาด อ.ต.ก. ส่วนใหญ่สะท้อนไปในทิศทางเดียวกันว่าการค้าขายไม่เหมือนเดิม ลูกค้าหาย เหลือแต่ลูกค้าขาประจำ ทำให้ยอดขายตกลงมาอย่างต่อเนื่องมากกว่า 50% ตั้งแต่หลังโควิดมาถึงปัจจุบัน 

แม่ค้ารายหนึ่งกล่าวว่า ปัจจุบันตลาด อ.ต.ก.กำลังเผชิญวิกฤตกำลังซื้อและจำนวนร้านค้าที่ลดน้อยลง จากเศรษฐกิจซบเซา และความไม่แน่นอนของสัญญาเช่ากับการรถไฟฯที่ยังไม่รู้ว่าจะได้ต่อสัญญาเช่ากี่ปี และค่าเช่าจะมีการปรับขึ้นอีกมากน้อยแค่ไหน 

“ร้านค้าในตลาดหายไปร่วม 40% เพราะค้าขายไม่ค่อยดี ยอดขายหายไปมากกว่า 50-60% ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าขาประจำที่มาซื้อ แต่ไม่ได้ซื้อในปริมาณมากเหมือนเมื่อก่อน” 

แม่ค้าเล่าอีกว่า อย่างที่ร้านขายผลไม้ที่ตลาด อ.ต.ก.มานานหลาย 10 ปีก็ต้องปรับตัว จากเมื่อก่อนเช่าพื้นที่ด้านหน้า 2 ล็อก จ่ายค่าเช่า 20,000 บาทต่อล็อกต่อเดือน ตอนนี้ขยับมาเช่าพื้นที่ด้านหลังและลดเหลือเพียง

ล็อกเดียว เนื่องจากจ่ายค่าเช่าถูกกว่า เหลือ 10,000 บาทต่อล็อกต่อเดือน จึงทำให้ยังมีรายได้พออยู่ได้ แต่ก็กังวลว่าหลังหมดสัญญาเช่ากับการรถไฟฯ แล้วค่าเช่าจะปรับขึ้นอีกหรือไม่ จากปัจจุบัน อ.ต.ก.จะปรับอัตราค่าเช่ากับผู้ค้า 10% ทุก ๆ 3 ปี  อย่างไรก็ดีอยากให้มีการปรับปรุงพื้นที่ตลาดด้วย เนื่องจากไม่ได้ปรับปรุงมานานมากแล้ว 

ไม่ต่างจากผู้ค้าตลาดนัดจตุจักรที่เล่าว่า ปัจจุบันมีนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติมาเดินคึกคัก ส่วนใหญ่มากิน มาเที่ยว มากกว่าซื้อสินค้า ทำให้ยอดขายหายไปกว่า 60% ขณะที่ค่าเช่ายังจ่ายเท่าเดิม และมีบางโซนที่ค่าเช่าปรับขึ้นด้วย เช่น โซนรอบนอก อยู่ที่ 10,000-30,000 บาทต่อแผงต่อเดือน โซนด้านในมุมอับ อยู่ที่ 3,000-4,000 บาทต่อแผงต่อเดือน ขณะที่ กทม.เก็บค่าเช่ากับเจ้าของแผงที่ 1,800 บาทต่อแผงต่อเดือน 

ปัจจุบัน “ตลาดนัดจตุจักร” มีแผงค้าทั้งหมดกว่า 10,000 แผง ส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าช่วง และเซ้งกันมาหลายต่อ จนค่าเช่าราคาพุ่งหลัก 10,000 บาทต่อแผงต่อเดือนในบางโซน ทั้งนี้เมื่อปี 2568 กทม.ระบุถึงสถานการณ์ตลาดนัดจตุจักรมีแผงค้าว่าง 2,028 แผง หรือคิดเป็น 20%