‘เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง’ ปรับโปรดักต์-จับเทรนด์ รับมือ ‘ตลาดอสังหาฯ’ ยุคผันผวน 

ในวันที่ตลาดอสังหาฯไม่ได้เติบโตด้วยสูตรสำเร็จ การมองเกมธุรกิจ จึงต้องลงดีเทลลึกมากกว่าเดิม ทั้งการอ่านทิศทางตลาด จับสัญญาณดีมานด์ผู้บริโภค และประเมินจังหวะรุก-รับของธุรกิจให้แม่นยำ

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “สมนึก ตันฑเทอดธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ NC ถึงมุมมองต่อการปรับตัวของธุรกิจอสังหาฯ ตั้งแต่การบริหารพอร์ตและโปรดักต์ ไปจนถึงการมองหาจังหวะเติบโตท่ามกลางพฤติกรรมผู้บริโภคที่กำลังเปลี่ยนแปลง

“สมนึก” กล่าวว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯหดตัวลงมาก ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาวยังสามารถประคองธุรกิจให้เติบโตได้ ส่วนผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางต้องมีความระมัดระวังในการทำธุรกิจมากขึ้น โดยเฉพาะการบริหารสภาพคล่อง ต้นทุน ค่าใช้จ่าย และสต๊อกที่มีอยู่

ขณะที่ เอ็น.ซี. โฟกัสโปรดักต์ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และบ้านแฝดมายาวนาน สังเกตได้ว่า ช่วงที่ผ่านมาตลาดเกิดการสะวิงไปมา บางช่วงที่บ้านเดี่ยวขายดี แต่แนวราบประเภทอื่นขายไม่ได้เลย นั่นเป็นเหตุผลว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องจับตาดูพฤติกรรมของผู้บริโภคอยู่เสมอ ควบคุมพอร์ตโฟลิโอ และผสมผสานมันให้ดี เพื่อตอบสนองดีมานด์ได้อย่างเหมาะสม

“ช่วง 2 ปีที่แล้ว ยอดขายทาวน์เฮาส์หายไปเลย ด้วย 2 สาเหตุ กำลังซื้อช็อก และสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อนสินเชื่อ แต่อยู่ ๆ ก็กลับมา คาดว่ามาจากการปรับตัวของทั้งสองกลุ่ม สถาบันการเงินผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ขณะที่ผู้บริโภคที่เคยต้องการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ก็เปลี่ยนใจหันมาซื้อทาวน์เฮาส์ที่ขนาดเล็กลงกว่าความต้องการเดิม ทำให้การยื่นขอสินเชื่อผ่านง่ายขึ้น”

ปรับโปรดักต์-หนีสต๊อกจม

“สมนึก” ระบุว่า ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารสต๊อกให้ดี เนื่องจากการมีสต๊อกค้างไว้ก็เหมือนการปล่อยให้เงินค่าก่อสร้างจมหายไป เนื่องจากการพัฒนาโครงการต้องกู้สถาบันการเงิน การมีสต๊อกจำนวนมากจึงส่งผลเสียหลายด้าน ทั้งค่าใช้จ่ายด้านการรีสต๊อก และปรับดีไซน์ หากสินค้าบางโปรดักต์ไม่ตอบโจทย์แล้วไม่สามารถเปลี่ยนเลย์เอาต์ได้อย่างคอนโดฯก็จะขายไม่ออก หรือหากมีสต๊อกน้อยเกินไปก็อาจไม่พอกับดีมานด์ ทำให้เสียโอกาสในการโกยยอดขาย

“เหตุผลดังกล่าว จึงเป็นสาเหตุที่ผู้ประกอบการต้องมีความยืดหยุ่นด้านสต๊อก ทั้งด้านปริมาณ และความสามารถในการปรับโปรดักต์”

“สมนึก” กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯนอกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีคอนเซ็ปต์เพื่อสร้างความแตกต่างแล้ว บางครั้งต้องมีการปรับปรุงโปรดักต์เดิม
หรือ Minor Change อาทิ รูปแบบบ้านในโครงการเดียวกัน เฟสต่อไปอาจเปลี่ยนโปรดักต์ เสียต้นทุนเพิ่มนิดหน่อย แต่คุ้มค่ากว่าการสต๊อก
ค้างไว้นานจนขายไม่ออก

“นี่เป็น Product Strategy ของเรา เพื่อบริหารสต๊อกและพอร์ตบางโครงการของ เอ็น.ซี. ที่มีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ บางช่วงถ้าโปรดักต์ไหนขายไม่ดี จะปรับผังให้มีโปรดักต์ที่ขายดีมากขึ้นแทน”

“สมนึก” ย้ำว่า ถึงแม้จะต้องเสียเวลาหลายเดือนเพื่อยื่นขอใบอนุญาตประเมินสิ่งแวดล้อม (EIA) ใหม่ ขอจัดสรรใหม่ แต่ถ้าประเมินแล้วว่าตลาดมันเปลี่ยน พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน เราก็ทำ เพราะไม่อย่างนั้นอัตราการดูดซับอาจเพิ่มขึ้นมากกว่า 2 เท่าตัว อาทิ โครงการนี้คาดว่าขายหมดใน 3 ปี จะเพิ่มขึ้นเป็น 7-10 ปี

อสังหาฯผงกหัวขึ้นโตตาม 3 เจน

สำหรับตลาดอสังหาฯในครึ่งหลังปี 2569 “สมนึก” มองว่า ทุกคนเริ่มปรับตัวด้วยตัวเอง โดยไม่ได้รอนโยบายจากรัฐ หรือการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการเปิดตัวจำนวนโครงการใหม่ตามดีมานด์จริงและตลาดที่กำลังหดตัว และปรับโปรดักต์ให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ขณะที่ผู้บริโภคก็มีการออมเงินก่อนตัดสินใจซื้อ และสำรวจสุขภาพการเงินก่อนยื่นขอสินเชื่อ

ยังประเมินว่าตลาดอสังหาฯเริ่มผงกหัวขึ้น แต่อาจต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าจะกลับสู่ภาวะปกติ โดยคาดการณ์ว่าอาจกลับมารุ่งเรืองในรูปแบบอื่นตามพฤติกรรมการเงินของผู้บริโภค ซึ่งผู้บริโภคเจน X จะกลายเป็นผู้สูงวัยอาจทำให้บ้านผู้สูงวัยกลับมาบูม แต่เจน Y ที่เริ่มเข้าสู่วัยกลางคนเป็นวัยที่เก็บเงินไม่เก่งอาจเน้นการเช่าแทน หรือเจน Z ที่ในอนาคตอาจได้รับมรดก หรือความมั่งคั่ง มาจากบรรพบุรุษเจน X ทำให้มีเงินมาซื้ออสังหาฯมากขึ้น ซึ่งพฤติกรรมหรือการเปลี่ยนแปลงตามวัยดังกล่าว อาจเป็นสาเหตุให้ตลาดอสังหาฯมีการเติบโตในหลากหลายรูปแบบ

“การเติบโตของตลาดอสังหาฯมีทฤษฎีและหลักการคิดหลากหลายรูปแบบ วันหนึ่งการเช่าอาจจะบูมก็ได้ แต่มันอาจจะแกว่งกลับมา เพราะการมีสินทรัพย์อสังหาฯนับเป็นความยั่งยืนและความเสถียรของชีวิตอย่างหนึ่ง เชื่อว่าแม้ตลาดเช่าจะบูม คอนโดฯก็จะโตตาม แต่สุดท้ายแล้วพออายุมากขึ้น อาจจะอยากใช้พื้นที่มากขึ้น ต้องซื้อคอนโดฯที่ราคาแพงเพื่อตอบสนองความต้องการ ซึ่งที่อยู่อาศัยหัวเมืองใหญ่อาจตอบโจทย์มากกว่าและเป็นสาเหตุให้ทำเลเหล่านั้นกลับมาฟื้นตัว”

ลุ้นปรับผังเมือง-ลดขนาดบ้าน

“สมนึก” วิเคราะห์ทำเลที่ยังคงรุ่งเรือง ยังคงเป็นกรุงเทพฯและปริมณฑลและเป็นทำเลโฟกัสหลักของบริษัทเช่นเดียวกัน แต่หากมีการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ ประกอบกับข้อเสนอต่อกรมที่ดินในการปรับลดขนาดที่อยู่อาศัยของ 3 สมาคมอสังหาฯได้รับการตอบรับจากรัฐบาล คือ ปรับลดขนาดบ้านเดี่ยวจากเดิมไม่ต่ำกว่า 50 ตร.ว. เหลือไม่ต่ำกว่า 35 ตร.ว. บ้านแฝดจากเดิมไม่ต่ำกว่า 35 ตร.ว. เหลือไม่ต่ำกว่า 28 ตร.ว. และทาวน์เฮาส์จากเดิมไม่ต่ำกว่า 16 ตร.ว. เหลือไม่ต่ำกว่า 14 ตร.ว.

ทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาบ้านขนาดเล็กลงได้ อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างการมีบ้านแนวราบใกล้เมืองมากขึ้น โดยทำเลที่ได้รับความนิยม คือทำเลที่มีความสะดวกด้านไลฟ์สไตล์ การคมนาคม โรงเรียน และโรงพยาบาล ส่วนระดับราคาที่ยังมีดีมานด์ยังอยู่ในเซ็กเมนต์ตลาดแมส อาทิ บ้านเดี่ยวระดับราคา 4 ล้านบาท