“ฮาบิแททกรุ๊ป” เปิดโมเดลใหม่ผุดคอนโดเจาะลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่า 100%

“ฮาบิแททกรุ๊ป” เปิดโมเดลใหม่ผุดคอนโดเจาะลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่า 100% การันตีค่าเช่า 7% 5 ปีแรก ปีที่ 7-30 ทำโปรฟิตแชริ่งเจ้าของมีรายได้ 60% ของค่าเช่า

นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด เปิดเผยว่า ปี 2560 บริษัทลงทุนสะสม 2,500 ล้านบาท เน้นทำเลพัทยา จำนวน 6 โครงการ มีบิสสิเนสโมเดลอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยการันตีผลตอบแทนปีละ 7% นาน 5 ปี

นายชนินทร์กล่าวว่า บริษัทก่อตั้งเมื่อ 5 ปีที่แล้ว เป็นดีเวลอปเปอร์ขนาดไม่ใหญ่แต่ผลดำเนินการสามารถเติบโตต่อเนื่อง ก่อนหน้านี้มีการลงทุนในอสังหาฯ เมื่อปี 2548 หรือ 12 ปีที่แล้วมีการลงทุนอสังหาฯ เพื่อการลงทุน กระทั่งมีสะสม 60 โครงการ โซนสุขุมวิท เอกมัย สาทร ช่องนนทรี มีแบ็กกราวด์การลงทุนมาก่อน ต่อมาผลตอบแทนการลงทุนเริ่มต่ำลงจาก 6-7% ต่อมาเมื่อปี 2010 แบบหนึ่งห้องนอนเคยได้ค่าเช่า 4-5 หมื่นบาท/เดือน จากราคาอสังหา 4-5 ล้าน ปัจุบันต้องลงทุน 8-9 ล้านบาท จึงได้ค่าเช่าเท่าเดิม นั่นคือผลตอบแทนต่ำลงเหลือ 5-6%

ขณะเดียวกันตลาดกรุงเทพฯ การลงทุนค่อนข้างยาก ผู้ประกอบการรายใหญ่รายเล็กแข่งขันสูง จึงมองหาการลงทุนหัวเมือง อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา ศรีราชา บางแสน ตัดสินใจลงทุนพัทยา เมืองท่องเที่ยวมีการเติบโตค่อนข้างเยอะ

ในขณะที่อสังหาฯ มีโอกาสซื้อเพื่อการลงทุน จึงมองในมุมจะหาตลาดได้ยังไง ซึ่งมีเซกเมนต์ อาทิ คอนโดมิเนียม แนวราบ ฮาบิแททกรุ๊ปมองว่าคนลงทุนมีตลาดอยู่แล้ว ทั้งบ้านเดี่ยว คอนโดฯ เพื่อหวังค่าเช่า แต่อสังหาฯ ที่ตอบโจทย์ไม่สามารถซื้อมาแล้วปลอยเช่าได้เลย ต้องมีการเลือกซื้อ ตกแต่งห้อง ตกแต่งอย่างไร-คอสต์เท่าไหร่ ฟูลลี่เฟอร์นิชเสร็จต้องติดต่อเอเย่นต์ เช่าได้เก้าเดือนย้ายออกต้องหาผู้เช่าใหม่

ยังมีเรื่องการรีโนเวต นั่นคือการลงทุนอสังหรฯ ต้องมาพร้อมกับการทำงาน ซึ่งไม่ใช่ซื้อแล้วปล่อยเช่าได้เลย

ขณะเดียวกันใน 5 ปี การปล่อยเช่าอาจได้ 40-50 เดือน ไม่ใช่ 60 เดือน บิสสิเนสโมเดลซื้ออสังหาเพื่อการลงทุน ทำให้มีมุมมองจากเอ็นด์ยูสเซอร์ และบทบาทดีเวลอปเปอร์

หลายคนมีเงินและกระโดดเข้ามาลงทุนในอสังหาฯ โดยฮาบิแททเริ่มลงทุนที่ดินในทำเลตอบโจทย์ ต้องมีแคปปิตอลเกนโดยตัวเอง จากนั้นมองโปรดักต์ ขายแบบฟูลลี่เฟอร์นิช มีบริษัทดูแลการเช่าระยะยาว มีบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนต์ ปล่อยเช่า ทำให้ลูกค้าปล่อยเช่าได้ โดยทำสัญญาเช่าระยะยาว ฟิกซ์รีเทิร์นให้กับผู้ซื้อ นั่นคือไม่ต้องทำอะไร เราฟูลลี่เฟอร์นิชไม่ใชแค่เฟอร์นิเจอร์ชิ้นใหญ่ แต่รวมยิลต์อิน เครื่องใช้ไฟฟ้า

จากนั้นมีเชนโรงแรม เชนอพาร์ตเมนต์เข้ามาดูแลการปล่อยเช่า ลูกค้าไม่ต้องปวดหัว ในขณะที่เจ้าของสามารถเข้ามาใช้ห้องตัวเองได้ปีละ 2-3 ครั้งต่อปี

สรุป ลูกค้าซื้อลงทุน 70-80% เป็นกลุ่มที่ลงทุนในอสังหาอยู่แล้ว กับอีกกลุ่มซื้อลงทุนในแอสเสทประเภทอื่นๆ ไม่ว่าเงินฝาก หุ้น บอนด์ กองทุน ซึ่งมีความเสี่ยงผันผวน เช่น เงินฝากแบงก์ดอกเบี้ยต่ำ 2-3% อาจกระจายความเสี่ยงมาลงทุนอสังหาให้เช่า

หลังจากนำเสนอบิสสิเนสโมเดลนี้ เมื่อปี 2555 เริ่มพัฒนาโครงการแรก “เดอะวิลล์ จอมเทียน” ​มองกลุ่มลูกค้าระดับกลางขึ้นไป ร่วมกับพันธมิตรเชนโรงแรมนานาชาติ ไม่เน้นตลาดแมส เน้นสร้างความแตกต่าง สร้างนวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อสร้างความแตกต่าง

ปัจจุบัน พัฒนาแล้ว 5 โครงการในพัทยา ได้รับรางวัล 6 รางวัล อาทิ เดอะสิลล์ จอมเทียน พูลวิลล่า 80 หลัง ปิดการขายได้ภายในปีเศษ, โครงการที่สอง ครอสทูไวบ์ พัทยานาจอมเทียน ลอนช์เมื่อ 3 ปีที่แล้วจำนวน 64 ห้อง ปิดการขายแล้ว 70% ฯลฯ

ทั้งนี้ ผลวิจัยน้ำทะเลโซนนาจอมเทียน เป็นอิมเมอร์จิ้งโซน เริ่มมีการลงทุนของแบรนด์เนมโรงแรมดังๆ อาทิ โมเวนพิกค์ ฯลฯ ฮาบิแททเริ่มโครงการแรกโซนภูเขา ห่างทะเล 1.5 กม. นาจอมเทียน 12 รายละเอียด เดอะวิลล์ จอมเทียน พูลวิลล่า 80 ยูนิต ครึ่งหนึ่งขายอีกครึ่งหนึ่งซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ราคา 3.7.5 ล้าน ขายหมดในสามปี

โครงการที่สอง เริ่มติดทะเล ซึ่งไม่สามารถขยายทำเลเพิ่มได้ การลงทุนที่ดินติดทะเลถ้าไม่พัฒนาและถือที่ดินเปล่าก็มีผลตอบแทนราคาที่ปรับขึ้นอยู่แล้ว ส่วนใหญ่แปลงใหญ่ 10-20-50 ไร่ ต้องใช้เวลาพัฒนาสิบปีขึ้นไป บริษัทเลือกพัฒนาที่ดินไม่เกิน 1-2 ไร่ ไม่เกิน 200 ยูนิต เริ่มมีการต่อยอดโดยบริหารจัดการการเช่าเอง มองเรืองการลงทุน 100% ฟูลลี่เฟอร์นิช นั่นคือไม่มีผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย รับประกัน 5 ปีแรก หลังจากนั้นโปรฟิตแชริ่ง 60% ให้เจ้าของ

ช่วง 5-7 ปีมีคอนโดใหม่ไม่เกิน 5-6 โครงการ ย้อนหลัง 3 ปี ไม่เกิน 1-2 โครงการ โดยซัพพลายใหม่คอนโดค่อนข้างจำกัด ส่วนมากเป็นทำเลไม่สามารถเดินลงทะเลได้ การแข่งขันจึงอยู่ในโซนตัวเมืองหรือจอมเทียนไม่ติดทะเล ดังนั้น ซัพพลายวิเคราะห์ว่าเราเลือกไปอยู่ตรงหน้าหาด

โครงการที่สาม ครอสทูไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์ การก่อสร้างจะเสร็จปีนี้ เริ่มพัฒนาพูลวิลล่า ใช้แบรนด์ “ครอสทู” 59 ยูนิตเกือบ 10 ไร่ เริ่ม 10 กว่าล้านบาท มูลค่า 700 กว่าล้าน เน้นดีไซน์ เปิดขายปีที่แล้วยอดขายล่าสุดเกิน 60% เตรียมเปิดบริการครึ่งปีหลัง 2561

โครงการที่สี่ เบสท์ เวสเทิร์น พรีเมียร์ เบย์เฟียร์​พัทยา 700 ล้าน บนที่ดิน 1 ไร่เศษ ราคาเริ่ม 3.3 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ ติดทะเล ขายหมดแล้ว

โครงการที่ห้า บลูเฟียร์ พัทยา แมเนจบาย เบสท์ เวสเทิร์นฯ มูลค่า 650 ล้านบาท ราคา 2.7-3.7 ล้านบาท ปัจจุบันขายได้ 35%

ในด้านแบรนด์ ครอสทูมาจากออสเตรเลีย เน้นบูทีครีสอร์ท โปรดักต์ต้องการไลฟสไตล์ใหม่ๆ เจาะลูกค้ากลุ่มคนรุ่นใหม่ๆ ให้มาดูแลการเช่า บริหารฟาซิลิตี้ มีสองโครงการคอนโดฯ และพูลวิลล่า

ล่าสุดใช้เชนเบสท์ เวสเทิร์น ซึ่งทำงานมา 70 ปี บริหาร 4,100 โรงแรมทั่วโลกและในประเทศไทย อยู่อันดับ 10 ของโลก จึงมั่นใจพาร์ตเนอร์ของเราได้

นายชนินทร์กล่าวถึงโปรแกรมการลงทุนด้วยว่า ข้อแตกต่างจากโครงการในตลาด โดยรับประกันผลตอบแทน 7% 5 ปีแรก จากนั้นมีการแบ่งกำไรให้เจ้าของ เท่ากับดร็อปลงมาเหลือผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 6% โดยสามารถเข้าพักได้ปีละ 14 คืน สรุปว่าได้ผลตอบแทนมากกว่าลงทุนในกรุงเทพฯ มีวันพักผ่อนของครอบครัวได้

ภาพรวมเมืองพัทยา หัวเมืองท่องเที่ยวอันดับโลก มีนักท่องเที่ยว 10 ล้านคน แบ่ง 6 ล้านคนเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่เหลือคนไทย อัตราเข้าพักแทบไม่มีโลว์หรือไฮซีซัน อยู่ระหว่าง 75-80% เทียบหัวเมืองท่องเที่ยวอื่นอยู่ระหว่าง 40-80% มีนักท่องเที่ยวคละสัญชาติทั้งเอเชีย ยุโรป ล่าสุดรัฐบาลโปรโมตเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี แนวโน้มนักท่องเที่ยวยังเติบโตได้อีกมาก โดยพัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวที่นักท่องเที่ยวทั่วโลกนิยมมาเยือนเป็นอันดับ 8 ของโลก

อัตราการเข้าพักโรงแรมในเมืองพัทยาสูงกว่ากรุงเทพฯ และหัวเมืองอื่น อยู่ที่ 78.4% ต่อปี ล่าสุดเพิ่งมีการเปิดเส้นทางเดินเรือเฟอร์รี่ข้ามทะเล ทำให้เดินทางระหว่างเมืองได้รวดเร็ว มีมอเตอร์เวย์สายใหม่ที่เตรียมเปิดบริการเร็วๆ นี้ มีการขยายสนามบินอู่ตะเภา ชลบุรี-ระยอง ทำให้พัทยาในภาพรวม โซนนาจอมเทียนยกระดับเป็นเดสทิเนชันทูแฟมิลี่

แผนลงทุนครึ่งปีหลัง เตรียมลงทุน 2 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดฯ ติดทะเลในนาจอมเทียน 192 ยูนิต บนทีดิน 1 ไร่ ทำเลวงศ์อมาตย์ มูลค่า 800 ล้านบาท คาดเปิดตัวไตรมาส 4/60 ปัจจุบันไม่มีที่ดินติดทะเล ที่ดินขนาดเล็กก็มีจำกัดหายากมาก อยู่ใกล้ทะเล เน้นแบรนด์อินเตอร์ฯ ท็อปแบรนด์ระดับโลก โดยจะเป็นแบรนด์ที่ 3 ที่เป็นพันธมิตร ราคาห้องละ 4-8 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 30-60 ตารางเมตร

โดยจะมีคอนโดโลว์ไรส์ในอโศก กับบ้านลักเซอรี่ในซอยร่วมฤดี เราเป็นเพลย์เยอร์รายเล็กเข้าไปเจาะตลาดได้ โดยคลัสเตอร์โฮมหากอยู่ในโซนซีบีดีที่คอนโดฯ ตารางเมตรละ 2-3 แสนบาท ได้ไซซ์ 100 ตารางเมตร แต่ถ้ามองหาบ้านคลัสเตอร์โครงการละ 6-8 ยูนิต ลูกค้าเจ้าของกิจการ ประสบความสำเร็จ ยังอยากอยู่บ้านในโซนไม่ไกลเพื่อทำธุรกิจ ใช้ชีวิตในตัวเมือง หาทำเลที่ดี ดีไซน์ตอบโจทย์เชื่อว่ายังไปได้ดี มูลค่าโครงการ 250 ล้านบาท บนที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ ราคา 50-100 ล้านบาท เฉลี่ยตารางเมตรละ 1 แสนบาทต้นๆ

เน้นโปรเจ็กต์เซลไม่เกิน 1,000 ล้านบาท พัฒนา 1.5-2 ปีในการก่อสร้าง ขายใน 1-3 ปี โดยปีนี้มีแบ็กล็อกโอนปีนี้ 1,428 ล้านบาท โดยครึ่งปีแรกมียอดพรีเซล 600 ล้านบาท เป้ายอดพรีเซลปีนี้ 1,500 ล้านบาท

แหล่งทุนใช้เงินกู้กับเงินทุนบริษัท โดยใช้เงินทุนบริษัท 40-50%

สำหรับลูกค้า บริษัทมีเงินดาวน์ 30% แบ่งเป็นวางเงินจอง 10% ดาวน์ 20% กู้อีก 70% โดยโครงการที่ห้าให้ดาวน์ 20% กู้ 80%

สัญญาเช่า 5 ปีแรก การันตีผลอบแทน 7% จากนั้นอีก 25 ปีทำสัญญาแบ่งรายได้โปรฟิตแชริ่งโดยเจ้าของห้องได้รายได้ 60%