อ. 6
คอลัมน์ สามัญสำนึก
โดย เมตตา ทับทิม
อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่หอมหวานมากในยุคนี้ สินค้าบ้านและคอนโดฯเป็นสินค้าปัจจัย 4 ถึงแม้จะเป็นธุรกิจที่เปิดเสรี ไม่ต้องมีสัมปทาน ไม่มีโควตา ใครอยากเข้าอยากออกทำได้โดยเสรีจริง ๆ
แต่ในทางปฏิบัติ รัฐบาลกำกับดูแลผ่านระบบกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และวินาทีนี้ก็เป็นอีกครั้งที่มีข้อพิพาทอสังหาฯเกิดขึ้น
คราวนี้เป็นคิวของโครงการห้องชุด “แอชตัน อโศก” สร้างเสร็จและแจ้งความประสงค์ขอโอนกรรมสิทธิ์ มูลค่าโครงการ 6,000 กว่าล้านบาท ตอนเปิดตัวโครงการขายหมดภายในไม่ถึง 1 เดือน
ราคาเริ่มต้นตอนขายกระดาษ ตารางเมตรเฉลี่ย 2.5 แสนบาท ราคาห้องเล็กสุดเริ่มต้น 6 ล้านกว่าบาท วันนี้ขยับเป็น 7 ล้านกว่าบาท
เพราะฉะนั้น ฟันธงได้เลยว่าลูกค้ารับโอน 100% แน่นอน
ประเด็นติดนิดเดียว ขั้นตอนการขอเอกสาร “อ. 6” หรือเอกสารรับรองการก่อสร้างและเปิดใช้อาคาร ทางต้นสังกัดเป็นหน่วยงานปกครองท้องถิ่น ในที่นี้คือ “กทม.-กรุงเทพมหานคร”
ด้วยความบังเอิญหรือเปล่าก็ไม่รู้ ทำเลที่ตั้งอยู่ช่วงถนนสุขุมวิท ซอย 19 แยก 2 เป็นย่านของแพง ทั้งที่ดินและโครงการที่พักอาศัย ยิ่งนานยิ่งแพง เป็นหนึ่งในทำเลท็อปของเมืองกรุงเทพฯ
ถ้ายังจำกันได้ ก่อนหน้านี้มีโครงการพัฒนาที่ดินในซอยร่วมฤดี ประกอบกิจการโรงแรมชื่อ “ดิเอทรัสต์” ก็ถูกสั่งให้รื้ออาคารโดยลดความสูงลง เนื่องจากผิดข้อบังคับเกี่ยวกับความกว้างถนนหน้าโครงการไม่ถึง 10 เมตร
กรณีโครงการในซอยร่วมฤดี มีหลักการข้อกฎหมายชัดเจนว่าถนนที่อยู่ด้านหน้าโครงการไม่ถึง 10 เมตรตลอดเส้น โดยมีความกว้าง 8-9 เมตรรวมอยู่ด้วย
เรื่องนี้มีความอ่อนไหว (sensitive) ระดับ 10 ถ้าจะหยิบยกมาเป็นข้อเปรียบเทียบระหว่าง “ดิเอทรัสต์-แอชตัน อโศก” ความเหมือนอยู่ตรงมีข้อพิพาททั้งคู่
แต่ความต่าง (ในมุมมองคนวงการอสังหาฯ) คือแอชตัน อโศก มีใบอนุญาตจากหน่วยงาน และผลจากการมีใบอนุญาตทุกขั้นตอนนำไปสู่การเดินหน้าก่อสร้างจนแล้วเสร็จ 100%
สอบถามแหล่งข่าวใน 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย พูดตรงกันว่า กรณีนี้กำลังจะกลายเป็นบทเรียนบทใหม่ให้กับผู้ประกอบการ
นั่นคือมีความเสี่ยงที่ควบคุมไม่ได้เกิดขึ้น (out of control)
วันนี้ถ้าสุ่มถามดีเวลอปเปอร์ โดยเฉพาะโครงการตึกสูงอย่างคอนโดมิเนียม ร้อยทั้งร้อยต้องบอกว่าความเสี่ยงที่เกลียดและกลัวที่สุด คือ “EIA-รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม” เพราะกฎหมายเปิดช่องให้การพิจารณาใช้ดุลพินิจสูง
แม้จะกลัวยังไงแต่ก็มีความชัดเจนว่าถ้า EIA ไม่ผ่านก็คือสร้างไม่ได้
แอชตัน อโศก มีใบอนุญาตทุกอย่าง รวมทั้ง EIA ด้วย
ประเด็นที่คนในวงการภาคเอกชนเขาเอาใจช่วย เป็นเพราะมองว่าถ้าผู้ประกอบการปฏิบัติตามกฎหมายทุกอย่าง และประกอบกิจการโดยสุจริต รัฐควรมีหลักกฎหมายที่ชัดเจนคุ้มครอง เขาบอกว่าเขาขอแค่นั้น
ทั้งหมดทั้งมวลคงไม่ไปก้าวล่วงอำนาจศาลปกครอง หยิบเรื่องนี้มาชวนคุยเพราะถึงที่สุดแล้วไม่อยากให้ผู้บริโภคถูกนำมาใช้เป็นตัวประกัน
ถึงแม้ว่าส่วนผสมของผู้บริโภคหรือผู้ซื้อโครงการแอชตัน อโศก จะมีนักเก็งกำไรเข้ามาปะปนบ้างก็เถอะ แต่บทบาทก็เป็นผู้บริโภคอยู่ดี
ตอนอวสานของเรื่องนี้ ไม่ว่าห้องชุดแอชตัน อโศก จะได้ข้อยุติออกมาอย่างไร หน่วยงานรัฐ ภาครัฐเองก็น่าจะมีบทเรียนด้วยเช่นกัน
หลักกฎหมายที่ต้นทางออกแบบมาเพื่อพิทักษ์ผลประโยชน์ให้กับคนหมู่มาก อาจเปิดช่องโหว่จนกลายเป็นการลงโทษผู้ประกอบการน้ำดีก็เป็นได้
เหมือนไก่กับไข่อะไรเกิดก่อนกัน หาคำตอบไม่ได้แต่มีอยู่จริง
แอชตัน อโศก มีใบอนุญาตทุกอย่าง รวมทั้ง EIA ด้วย งานนี้ ออเจ้าอย่างแม่หญิงการะเกดโดนแบบนี้ก็ต้องอึ้ง
ออเจ้าก็ออเจ้าเถอะ ใครจะไปนึกว่ามาตกม้าตายเพราะ “อ. 6”