ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย Q3/66 บ้านเดี่ยวแข่งสูงราคาพุ่ง-คอนโดปริมณฑลเหนื่อย
โค้งสุดท้ายของปี 2566 ได้เวลาตรวจสุขภาพโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมส่งท้ายกันอีกสักครั้ง
โดย “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” นำเสนอรายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขาย ประจำไตรมาส 3/66 พบว่า ในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.8 เพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/65 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.2 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66 พบว่า ภาพรวมเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.1% โดยดัชนีบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 5 ไตรมาส
ส่วนดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 3/66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.0 จุด เพิ่มขึ้น 1.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/65 แต่ลดลง -0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66 ซึ่งมีค่าดัชนีลดลงเป็นไตรมาสแรก หลังจากเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 2 ไตรมาสก่อนหน้า
น่าสนใจว่า ห้องชุดใน 2 จังหวัดปริมณฑล ราคาลดลงต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ซึ่งอาจเป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการเพิ่มการแข่งขันจัดแคมเปญโปรโมชั่นมากขึ้น
2565-2566 ราคาขายขาขึ้น
“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ระบุว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่เพิ่มขึ้น เป็นเหตุผลหลักจากต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น จากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565-2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้น ตามต้นทุนที่สูงขึ้น
ดังนั้นเพื่อกระตุ้นยอดขายของบ้านจัดสรร พบว่าในไตรมาส 3/66 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์โปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย โดยการให้ของแถมมากที่สุด เช่น ฟรีแอร์ ม่าน ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า จัดสวน ปูหญ้า รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอน เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ
เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่าโซนกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/65 และเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66 ขณะที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.8 เพิ่มขึ้น 1.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/65 แต่ลดลง -0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66
บ้านเดี่ยวขายดีขึ้น-ขายแพงขึ้น
สำหรับดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 3/66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.7 เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/65 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3/65 ถึงไตรมาส 3/66 และเพิ่มขึ้น 1.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66
แบ่งเป็นโซนกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้น 1.8% เทียบกับไตรมาส 3/65 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7% เทียบกับไตรมาส 2/66 ซึ่งพบว่าไตรมาส 3/66 บ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น
โซน 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.3 เพิ่มขึ้น 2.7% เทียบกับไตรมาส 3/65 และเพิ่มขึ้น 0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66 และพบว่า ราคาบ้านเดี่ยวปรับตัวขึ้นต่อเนื่องกันถึง 6 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2/65 ถึงไตรมาส 3/66
ทาวน์เฮาส์ราคาทรงตัว
ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3/66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.3 เพิ่มขึ้น 1.8% เทียบกับไตรมาส 3/65 แต่ลดลง -0.5% เทียบกับไตรมาส 2/66 โดยพบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาลดลงครั้งแรก หลังจากเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 3 ไตรมาส (ไตรมาส 4/65-ไตรมาส 2/66)
โซนกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้น 2.5% เทียบกับไตรมาส 3/65 แต่ลดลง -0.1% เทียบกับไตรมาส 2/66
อย่างไรก็ตาม ในกรุงเทพฯ ราคาทาวน์เฮาส์น่าจะมีทิศทางเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส (ไตรมาส 4/65-ไตรมาส 3/66)
โซน 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.2 เพิ่มขึ้น 0.5% เทียบกับไตรมาส 3/65 แต่ลดลง -1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66
เป็นภาพสะท้อนว่า ภาพรวมราคาทาวน์เฮาส์ทรงตัวจากปี 2565 เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลไม่สูงเท่ากับในกรุงเทพฯ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถตรึงราคาบ้านให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค
โปรฯฮิต-ของแถมแซงส่วนลด
สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขายพบว่า ส่วนใหญ่ 40.5% เป็นของแถมมากที่สุด เช่น ฟรีแอร์ ม่าน ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า จัดสวน ปูหญ้า และเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2/66 ซึ่งมีสัดส่วน 39.4% รองลงมา 39.0% ให้ฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอน เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2/66 ซึ่งมีสัดส่วน 37.8% และ 20.4% เป็นการให้ส่วนลดเงินสด ลดลงจากไตรมาส 2/66 ซึ่งมีสัดส่วน 22.9%
คอนโดปากน้ำ-นนท์ ราคาโงหัว
“ดร.วิชัย” ระบุว่า ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3/66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.0 จุด เพิ่มขึ้น 1.2% เทียบกับไตรมาส 3/65 แต่ลดลง -0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66 ซึ่งเป็นการลดลงเป็นไตรมาสแรกหลังจากเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 2 ไตรมาส
ข้อสังเกต คือ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ มีทิศทางปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่จังหวัดปริมณฑลปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นโครงการเก่าที่มีการเปิดขายก่อนปี 2564 และเป็นสต๊อกรอขาย คาดว่ารับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นมากในช่วงที่ผ่านมา และภาระหนี้สินครัวเรือนในระดับสูง 90% ซึ่งเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อทั้งสิ้น
ส่งผลให้ผู้ประกอบการแข่งขันจัดกิจกรรมการตลาดเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3/66 รูปแบบยอดนิยม คือ การให้ส่วนลดเงินสด โดยลดราคาห้องชุดเพื่อกระตุ้นยอดขาย และให้ของแถม ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันสูงถึง 72.4% รวมทั้งมีข้อสังเกตด้วยว่า เป็นการลดราคาในโครงการเก่าที่เปิดขายก่อนปี 2564 เนื่องจากมีต้นทุนเดิมที่ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงขั้นต่ำยังไม่ปรับขึ้น
เมื่อแยกดัชนีราคาห้องชุดใหม่ตามพื้นที่พบว่า โซนกรุงเทพฯมีค่าดัชนีเท่ากับ 158.1 จุด เพิ่มขึ้น 2.0% เทียบกับไตรมาส 3/65 แต่ลดลง -0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66 อย่างไรก็ตาม ราคาห้องชุดยังเป็นทิศทางที่เพิ่มสูงขึ้น จากภาวะราคาขาขึ้นติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1/66 ถึงไตรมาส 3/66
ขณะที่โซน 2 จังหวัดปริมณฑล (สมุทรปราการ นนทบุรี) มีค่าดัชนีเท่ากับ 141.5 จุด ลดลง -2.1% เทียบกับไตรมาส 3/65 แต่เพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66 สะท้อนได้ว่าราคาห้องชุดยังเป็นทิศทางชะลอตัวจากปี 2565 เนื่องจากมีภาวะราคาลดลงต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4/65-ไตรมาส 3/66
แต่เริ่มเห็นทิศทางการปรับเพิ่มขึ้นของราคาในโซน 2 จังหวัดปริมณฑล คือ สมุทรปราการ นนทบุรี