ตลาดคอนโดมิเนียม บนความคาดหวังปี 2567 เริ่มฟื้นตัวโดยสมบูรณ์
แต่หนทางไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบแน่นอน เพราะปี 2566 เหนื่อยปนลำบากจากวิกฤตซ้ำซ้อนครั้งแล้วครั้งเล่า ทำให้เป็นปีที่เสียโอกาสการทำธุรกิจอีกปีหนึ่ง การประเมินปีหน้าจึงต้องทำใจ ว่าเป็นอีกปีที่ต้องเหนื่อยไม่น้อยกว่าเดิม
นี่คือบทสรุปรวบยอดจากงานสัมมนาหัวข้อ “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม 2024” จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย เมื่อวันอที่ 26 ตุลาคมที่ผ่านมา
จุดโฟกัสอยู่ที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในมุมของตลาดคอนโดมิเนียม ฝากความหวังการฟื้นตัวไว้กับรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน เพราะหนทางเดียวที่จะฟื้นตัวได้ ต้องรอการฟื้นตัวจากจีดีพี
จุดเน้นอยู่ที่ดีเวลอปเปอร์ประสานเสียง ขอยาแรงจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ แบบฟูลออปชั่น เพราะปีหน้าผู้ประกอบการอยากกลับไปอยู่ที่ตัวเลขมูลค่าตลาดปีละ 5 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นภาพก่อนเกิดสถานการณ์โควิด
เทรนด์ทั่วโลกช็อปอสังหาฯ
เปิดฟลอร์ด้วย “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทยคนปัจจุบัน กล่าวว่า เศรษฐกิจชะลอตัวกับฟันด์โฟลว์ ทำให้เรากระทบในช่วงนี้ ตลาดทุนกลับแย่ลงกว่าเดิม คนอื่นฟื้นกันหมดแล้ว
“เราคงรอความหวังการกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาลใหม่ รอการฟื้นตัวจากจีดีพี การฟื้นตัวตลาดในประเทศ ความคาดหวังการทำนโยบายประชานิยม การกระตุ้นเชิงนโยบายเกี่ยวกับอสังหาฯ กระตุ้นนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยใช้กลไกวีซ่า เป็นเรื่องที่เราคาดหวังได้”
โดยเฉพาะในเวลาที่กำลังซื้อคนไทยอ่อนแรง ยังมีตัวเลือกในการดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ ซึ่งมีโมเดลให้เห็นแล้วในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ลูกค้าต่างชาติแห่ไปซื้ออสังหาฯ ในสิงคโปร์ ตลาดมีความร้อนแรงจนรัฐบาลต้องออกมาตรการ cooling measure ด้วยการขึ้นภาษีซื้อต่างชาติ 30-40% และขาย 2 ราคา โดยขายราคาแพงให้คนต่างชาติ
นั่นคือ ถึงแม้เศรษฐกิจโลกผันผวน แต่ยังมี positive sign ลูกค้าต่างชาติต้องการกระจายความมั่งคั่งออกนอกประเทศ เป็นคลื่นการลงทุนที่ไทยสามารถรองรับได้ และเลือกเฟ้นลูกค้าดี (ไม่ใช่สีเทา)
ดึงต่างชาติพำนักระยะยาว
เทรนด์ตลาดคอนโดฯ ปีหน้า “พีระพงศ์” มองว่าโอกาสที่เป็นรูปธรรมอาจมีไม่มากนัก มองเทรนด์ recovery cycle มากกว่า เปรียบเหมือนเพิ่งสร่างไข้จากลองโควิด
“ปี 2566 เป็นปีที่ค่อนข้างน่าผิดหวัง กระทบจากปัจจัยโลก macro economic เราจัดตั้งรัฐบาลช้า เราไม่มีจุดขายสำคัญ พึ่งพาส่งออกเยอะ การท่องเที่ยวเยอะ ตอนนี้ค่าเดินทางแพงหมด ปีหน้าค่าเดินทางอาจจะดีขึ้นหรือถูกลงในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 ตลาดกลาง-ล่างไม่ค่อยดี โรงแรม 2-3 ดาวยังไม่ดี ระดับ 4-5 ดาวปีนี้ดีแน่นอน เรียกราคาได้”
เรื่องแรกที่วางแผนจะทำ ลงทุนเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูสการท่องเที่ยว โรงแรม สุขภาพ สอดคล้องกับการขายคอนโดฯ ในเมืองรีสอร์ตมากขึ้น ปัจจุบันปักหมุดแล้ว 10 จังหวัด ปีหน้าจะเพิ่มพอร์ตเป็น 30 จังหวัด
“โควิดทำให้คนกลับบ้าน ไปสร้างกิจการ สร้าง new S-curve ให้ท้องถิ่น เศรษฐกิจหมุนรอบได้ด้วยอีคอมเมิร์ซแพลตฟอร์ม”
โควิดเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภค ดังนั้น ต้องสร้างจุดแข็งโครงการอสังหาฯ พ่วงการดูแลครบวงจร ซึ่งการสร้างห้องชุด 30-50 ตร.ม. ฟังก์ชั่น 1-2 ห้องนอน ใครก็ทำได้ แต่เฉือนชนะกันที่การแข่งขันสร้างความสุข ลบเพนพอยต์การอยู่อาศัยให้กับลูกค้า
และมาหยุดที่กลยุทธ์ investment program ออริจิ้นมองว่าตลาดลูกค้าเรียลดีมานด์ หรือซื้ออยู่อาศัย มีจำกัด (ส่วนใหญ่ลูกค้าคนไทย) จึงขยายไปเจาะลูกค้าเวลท์ ที่สนใจการลงทุน สนใจค่าเช่า มองลึกถึงขนาดเทรนด์ 10-20 ปีหน้า สัดส่วนจะผกผันเป็นซื้ออยู่เอง 30% ซื้อลงทุน 70%
โมเดลซื้อลงทุนต้องต่อจิ๊กซอว์ตัวเดียวคือ ต้องกระตุ้นดีมานด์ลูกค้าต่างชาติ โดยการสนับสนุนจากภาครัฐ ดึงต่างชาติมาพักอาศัยอยู่เมืองไทย 1 ครอบครัว อาจทำได้รายให้ไทยปีละ 2-3 ล้านบาท 10 ปีเท่ากับ 20-30 ล้านบาท เทียบเท่าการส่งออกได้
รัฐอุดหนุนบ้านหลังแรก
ข้อเรียกร้องขอยาแรงกระตุ้นอสังหาฯ ชุดใหญ่ไฟกะพริบมาจาก “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) อดีตนายกฯคอนโดฯ เริ่มต้นด้วยการเฉลยปริศนาจีดีพีทำไมต้อง 5%
“ผู้หลักผู้ใหญ่ในวงการ คุณอนันต์ อัศวโภคิน พูดเมื่อสิบปีที่แล้วว่า เศรษฐกิจต้องการการเติบโตของจีดีพี 5% อัพ คนถึงจะมีเงินเหลือกินเหลือใช้ แล้วมาซื้ออสังหาฯ ถ้าจีดีพี 2-3% แค่พออยู่พอกิน แต่ทำยังไงที่เราต้องเติบโต 5% เศรษฐกิจจึงจะก้าวกระโดดไปข้างหน้าได้”
ปี 2567 จึงมีข้อเสนอสร้างการเติบโตด้วยนโยบายรัฐ 4-5 เรื่อง เสนอต่อนายกฯเศรษฐา ที่มีองค์ประกอบครบเครื่อง 3 รู้ “รู้ลึก รู้จริง รู้รอบ” ทุกอณูของวงการอสังหาฯ ดังนี้
1.บ้านหลังแรก ประเด็นพิจารณาเฉพาะตลาดคอนโดฯ ก่อนโควิดมีมูลค่าปีละ 5 แสนล้านบาท ซึ่งวันนี้อยากกลับไปไม่น้อยกว่าจุดเดิม ประกอบด้วย
1.1 ขอแบงก์ชาติอุดหนุนดอกเบี้ยถูก ในการซื้อบ้านหลังแรก
1.2 มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ซึ่งกำลังจะหมดอายุภายใน 31 ธันวาคม 2566 อยากให้รัฐบาลต่ออายุมาตรการ
1.3 ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งเป็นภาษีที่เรียกเก็บจากผู้ประกอบการ หรือเรียกเก็บจากผู้ขาย
1.4 ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะเป็นการจัดเก็บซ้ำซ้อนกับภาษีรายการอื่น ๆ อาทิ ภาษีมูลค่าเพิ่มหรือแวต ภาษีค่าโอน อากร ภาษีกำไร เฉลี่ยคิดเป็นต้นทุน 1%
“ถ้ารัฐบาลสนองตอบ 1.3+1.4 ทำให้ต้นทุนลดลง 4.3% ในสภาวะที่คอนโดฯ มีการแข่งขันที่รุนแรง มีผู้ค้ามากราย มั่นใจว่าผู้ขายทุกคนจะมอบส่วนลดคืนให้ ผู้ซื้อ จะได้บ้านราคาลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สูงกว่ามาตรการลดค่าโอนและจดจำนองอย่างมีนัยสำคัญ”
ยกเลิก LTV บ้านหลังที่ 1+2
2.ยกเลิก LTV สองสัญญาแรก ข้อพิจารณามาจากปัจจุบันสังคมไทยเป็นสังคมอุตสาหกรรมบริการ ทุกคนต้องวิ่งเข้าหาแหล่งงาน ย้ายข้ามไปจังหวัดที่ทำงาน จึงอยากให้รัฐบาลเปลี่ยน mindset ว่าคนทำงานภาคบริการต้องมีบ้านมากกว่า 1 หลัง บ้านไม่ใช่ของฟุ่มเฟือย แต่ LTV ทุกวันนี้ บ้านหลังที่ 1 ให้ขอสินเชื่อ 100% หรือ LTV 100% หลังที่ 2 สินเชื่อเหลือ 80% ทำให้ต้องมีเงินดาวน์ 20% ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
3.ผ่อนคลายเครดิตบูโร เพราะคนไทยบอบช้ำจากสถานการณ์โควิด 3 ปี โฟกัสคนระดับกลาง-ล่าง ไม่มีเงิน แถมหนี้ครัวเรือนสูงเกิน 90% ซึ่งเครดิตบูโรยังใช้กฎเกณฑ์เหมือนในอดีต ข้อเสนอขอให้เปลี่ยนแปลงชั่วคราว เพื่อเปิดโอกาสให้คนมีที่อยู่อาศัยได้
4.ผู้ประกันตน ที่สำนักงานประกันสังคม ขอให้รัฐบาลพิจารณาให้ “หญิงโสด” สามารถเบิกเงินเกษียณอายุส่วนหนึ่ง เพื่อนำมาชำระเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย เป็นการจ่ายให้สถาบันการเงิน ไม่ใช่เอาเงินเกษียณไปใช้หนี้นอกระบบ
“4 ขั้อนี้ ถ้ารัฐเห็นด้วยจะสร้างกำลังซื้อเพิ่มขึ้น และกระตุ้นเศรษฐกิจ จีดีพี 5% ได้ตามที่รัฐต้องการ”
สำหรับกลยุทธ์การลงทุนคอนโดฯ ปีหน้า ต้องใช้ความระมัดระวังแบบสุด ๆ เซฟตี้แฟกเตอร์ไม่ใช่ 100% แต่ต้องระมัดระวัง 200%
เพิ่มโควตาลูกค้าต่างชาติ
สุดท้ายกับ “กีรติ ศตะสุข” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์การทำธุรกิจปัจจุบันน่าเป็นห่วง และน่าอันตรายที่โลกทั้งใบหาความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจไม่ได้
“ปีหน้าเราจะเหนื่อย ยังไงก็เหนื่อย เทรนด์เศรษฐกิจไม่ได้เติบโตอย่างรวดเร็ว ต้องการภาครัฐสนับสนุน ดีเวลอปเปอร์อย่าคิดว่าเราจะทำกำไร ต้องคิดว่าเราเป็นส่วนหนี่งทำให้คนไทยมีบ้านใกล้แหล่งงาน มีบ้านเป็นของตัวเอง ได้มีมรดก เปลี่ยนจากค่าเช่าที่จ่ายสูญเปล่า มาเป็นสินทรัพย์ชั่วลูกชั่วหลาน”
วันนี้สิ่งต้องตระหนักอย่างน้อย 3 เรื่องคือ 1.ต้นทุนแพงขึ้น ที่ดินแพง ค่าก่อสร้างแพงขึ้น ลูกค้ากำลังซื้อไม่เพิ่มขึ้น
หลักการต้นทุนแพงต้องขายแพง ทำยังไงคนไทยจะซื้อแพง คำตอบโลกสมัยใหม่ จำเป็นต้องสร้างแบรนดิ้งให้กับสินค้า ไม่สร้างไม่ได้
2.มาร์เก็ตแชร์สำคัญมาก จุดเน้น “ยอดขาย สำคัญกว่ากำไร” โดยเฉพาะอสังหาฯ รายกลางรายเล็กต้องรีบสร้างเครือข่าย ไม่ว่าจะเป็นเครือข่ายเอเย่นต์ เงินทุน ผู้รับเหมา ซัพพลายเออร์ ฯลฯ
3.ข้อเสนอถึงรัฐบาล ถึงเวลาเพิ่มโควตาลูกค้าต่างชาติ มีคำถามว่า ทำไมปล่อยให้คนไทยซื้อบ้านในลอนดอนสบายใจ แต่คนลอนดอนซื้อบ้านเรายากเย็นมาก ซึ่งดีเวลอปเปอร์มีกำลังรวมกันพัฒนาปีละ 7 แสนล้านบาท แต่หาลูกค้ามาซื้อไม่ได้ หรือมีจำกัด
ในขณะที่เมืองไทยนอกจากเป็นครัวของโลกแล้ว เมืองหลักอย่างกรุงเทพฯ สามารถเป็นบ้านของโลกได้ สร้างให้เป็นอีกหนึ่งจุดขายของประเทศ ดึงดูดให้คนต่างชาติเข้ามาพักอาศัยระยะยาว
KKP ชำแหละ 3 ธงแดงอสังหาฯ ทางออกจากวิกฤต ‘หุ้นที่นักลงทุน’ มองหา
HYTHE by Botanica ภูเก็ต คอนโดมิเนียมสุดครีเอต ‘วิลล่าแนวดิ่ง’
ครม. เห็นชอบลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่อยู่อาศัย หวังกระตุ้นอสังหาฯ ดัน GDP
