พลิกทำเล “บรรทัดทอง” สตรีตฟู้ดคนรุ่นใหม่
ภาพจำถนน “บรรทัดทอง” ของใครหลายคน อาจเป็นย่านที่ขายอะไหล่รถยนต์ ตลอดจนอุปกรณ์การกีฬาทุกประเภท แต่ถนนเส้นนี้กำลังเปลี่ยนไป กลายเป็น “ทำเลทองฝังเพชร” สำหรับผู้ประกอบการธุรกิจร้านอาหาร เป็น “ฟู้ด เดสติเนชั่น” แห่งใหม่ของประเทศไม่ต่างจากเยาวราช รองรับผู้บริโภคหลากหลายกลุ่ม ทั้งทัวริสต์ นักเรียน นักศึกษา ชาวออฟฟิศ หรือคนในพื้นที่ก็ตาม
บรรทัดทอง ปัจจุบันกลายเป็นถนนเศรษฐกิจเส้นใหม่ ในวงการอาหารเรียกว่า “เยาวราช 2” เป็นเยาวราชของคนรุ่นใหม่ และเป็น “ทัวริสต์เช็กอิน” แห่งใหม่
“เชฟเป้-ธีรนัย จินดานุภาจิตต์” เจ้าของร้าน “กุ๊กขี้เมา” ที่เพิ่งปักหมุดสาขาบรรทัดทองเมื่อไม่นานนี้ ให้ความเห็นกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า บรรทัดทองบูมจากร้าน “เจ๊โอว” เมื่อคนต่อคิวจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงมองเห็นโอกาสและเข้าไป เริ่มต้น 2-3 ร้าน ซึ่งได้ผลตอบรับดี
เมื่อบรรทัดทองเป็นจุดทัวริสต์เช็กอินที่แข็งแรงระดับหนึ่ง ก็เกิดเป็นคอมมิวนิตี้ร้านอาหารที่เอาไว้รองรับนักท่องเที่ยว ผู้ประกอบการกลุ่มใหม่ก็เห็นโอกาสอีกและพากันเข้ามา เป็นธุรกิจหน้าใหม่ ธุรกิจกระแส ซึ่งไม่ได้รองรับแค่นักท่องเที่ยวแล้ว แต่คนไทย นักศึกษา หรือชาวออฟฟิศก็เข้ามาหาอะไรกินกัน “เกิดเป็นคอมมิวนิตี้ปากต่อปาก” ร้านใหม่ ๆ ประสบความสำเร็จอย่างมาก กระแสก็ยิ่งเพิ่มขึ้น
บรรทัดทองเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนเมื่อโควิด-19 เกิดขึ้นและหายไป นักท่องเที่ยวที่กลับเข้ามา มีจุดเช็กอินชัดเจน ซัพพลายที่ไม่สอดรับกับดีมานด์ทำให้เกิดร้านใหม่ ๆ ขึ้นจำนวนมาก ประกอบกับ “สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” (PMCU) ก็มีโรดแมปพัฒนาพื้นที่ระยะยาว 15 ปี บรรทัดทองจึงกลายเป็นถนนเศรษฐกิจขึ้นมาจริง ๆ
โรดแมปใหญ่ พัฒนาย่าน 15 ปี
บรรทัดทองอาจแบ่งได้ 3 ส่วน ส่วนแรก คือ “สเตเดี้ยมวัน” ซึ่งเป็นผู้บริโภคชาวไทย ถัดมาคือส่วนตรงกลาง บริเวณสี่แยกร้านเจ๊โอว เป็นทัวริสต์เช็กอินและมีคนไทยผสม ร้านฮิตกำลังเพิ่มขึ้น ตรงนี้นักท่องเที่ยวจะเยอะสุด และส่วนปลาย คือ ที่ตัดกับถนนพระราม 4 ตรงนั้นคนเดินเป็นคนไทย มีที่จอดรถ มีทั้งชาวออฟฟิศและคนที่ตั้งใจมาหาอะไรกิน
แน่นอนว่าโซนที่บูมสุดหนีไม่พ้นตรงกลาง ด้วยกระแสและร้านต่าง ๆ “จูนปัง” “หนึ่ง นม นัว” เป็นต้น กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวใหม่ทั้งกลางวันและรอบดึก
เชฟเป้ บอกว่า ตามโรดแมป อีก 3 ปี พื้นที่บรรทัดทองจะเต็มทั้ง 3 ส่วน สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ทำโรดแมปไว้ยิ่งใหญ่ ภายใน 15 ปี จะรื้อตึกเล็กออกหมด เพิ่มเป็นคอนโดฯและออฟฟิศจำนวนมาก แค่คนในประเทศที่ใช้ชีวิตตรงนี้ก็เพิ่มขึ้นแล้ว
สำหรับทัวริสต์ มีร้านที่แพลนไว้แล้วว่าต้องมา เดินกี่ร้าน เหมือนคนไทยเวลาไปเที่ยวต่างประเทศ บรรทัดทองจะเป็นเช่นนั้นมากขึ้น แต่ยังโชคดีที่คนไทยเราก็บริโภคเองด้วย
ย่านกีฬา อะไหล่ สู่สตรีตฟู้ด
ภาพจำของบรรทัดทองในอดีต จะเป็นย่านที่ขายอะไหล่รถยนต์ และอุปกรณ์กีฬาแทบทุกประเภท แต่ปัจจุบันอาจไม่เป็นเช่นนั้น บรรทัดทองเริ่มเปลี่ยนแปลงในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา กลายเป็นทำเลทองฝังเพชรสำหรับธุรกิจร้านอาหาร “ฟู้ด เดสติเนชั่น” แห่งใหม่ของไทย
“เข้าเมืองตาหลิ่วต้องหลิ่วตาตาม” ผู้ประกอบธุรกิจเครื่องกีฬาหรืออะไหล่ยนต์มาหลายสิบปีอาจไม่ได้เลิกกิจการไป แต่ย้ายไปทำที่อื่น ถ้ารอบข้างเต็มไปด้วยร้านอาหาร พฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยน มาที่นี่เพื่อหาของกิน ธุรกิจที่เคยทำอยู่เดิมอาจไม่ตอบโจทย์
มูลค่าที่บรรทัดทองเพิ่มขึ้นมาก ค่าเซ้งสูงขึ้น สัญญาเซ้งเริ่มต้นที่ 2 ล้านบาทต่อห้อง โซนสเตเดี้ยมวันเซ้งห้องละ 2 ล้านบาทไม่รวมค่าเซ็นสัญญา โซนกลาง 2.5-3 ล้านบาท
ผู้ที่เคยทำธุรกิจกีฬามาตลอดแต่ไม่เคยทำร้านอาหาร ก็เซ้งออกและเอาเงินไปทำที่อื่น ทรัพย์สินที่ถือไว้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ ร้านเก่า ๆ จึงทยอยออกกันเยอะ” เชฟเป้กล่าว
ที่ผ่านมาคนทำธุรกิจเดิมได้กำไรอยู่แล้ว ยิ่งขายสัญญาก็ได้กำไรอีก ในเมื่อถนนเปลี่ยนเป็นหมุดหมายแห่งการกิน คนไม่ได้มาหาซื้ออุปกรณ์กีฬา หรือเหล็ก สี ก็คงไม่ตอบโจทย์ อยู่ไปก็เท่านั้น บางคนเห็นโอกาสเปลี่ยนมาทำร้านอาหารเองก็มี แต่ก็ไปต่อไม่ได้เพราะไม่ได้อยู่ในวงการ
เชฟเป้ยังกล่าวอีกว่า ค่าเช่าในพื้นที่ก็ปรับขึ้นเยอะมาก ก่อนบรรทัดทองจะบูมเมื่อ 5-6 ปีที่แล้ว ห้องละ 3-3.5 หมื่นบาท แต่วันนี้ 5 หมื่นบาทต่อเดือนต่อห้อง และเริ่มต้นปี 2567 จะขึ้นราคา 10% ทุก ๆ ปี เป็นขั้นบันได ซึ่งไม่ผิดที่สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ จะขึ้นเพราะความต้องการของผู้ประกอบการสูงขึ้น
ทราฟฟิกในพื้นที่บรรทัดทองค่อนข้างเยอะในแต่ละวัน คนจีนมากที่สุด ตามด้วย ไต้หวัน เกาหลี ส่วนฝรั่งมีจำนวนน้อย ข้อดีคือพฤติกรรมผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นชาวไทยหรือต่างชาติ มีเป้าหมายชัดเจนและไม่กินร้านเดียว กินคาว 2 ร้าน กินหวาน 2 ร้าน และเดินเล่น เป็นต้น
สิ่งที่เกิดขึ้นคือลูกค้าเทิร์นโอเวอร์เร็วมาก พฤติกรรมนี้ส่งผลดีต่อธุรกิจร้านอาหาร ทุกร้านมีโอกาสขายโต๊ะได้เร็ว “ทราฟฟิกดี พฤติกรรมดี กำลังซื้อสูง”
ทำเลทอง ศักยภาพสูง
“รศ.ดร.จิตติศักดิ์ ธรรมาภรณ์พิลาศ” รองอธิการบดีด้านการจัดการทรัพย์สินและกายภาพ และผู้อำนวยการสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) กล่าวว่า จุฬาฯ-บรรทัดทอง-สามย่าน มีศักยภาพสูงด้วยหลายปัจจัยที่ลงตัว สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ มีโครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ มีการจัดหมวดหมู่ร้านค้าให้มีความชัดเจน
“บรรทัดทอง-สามย่านมีต้นทุนที่ดีมากอยู่แล้ว เป็นถนนที่มีร้านอาหารหลากหลาย ทั้งร้านดั้งเดิมและร้านอาหารที่ย้ายมาจากตลาดน้อยและเยาวราช”
สามย่าน-บรรทัดทอง ยังเป็นทำเลทองใจกลางเมือง มีผู้บริโภคเป็นจำนวนมาก ทั้งนิสิต คนทำงานออฟฟิศ และนักท่องเที่ยว ที่มีความต้องการบริโภคอาหารตั้งแต่มื้อเช้ายันมื้อค่ำ และได้รับความนิยมอย่างรวดเร็ว ส่วนหนึ่งเป็นเพราะโซเชียลมีเดียที่ช่วยสร้างกระแสการรับรู้ เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ย่านเริ่มมีชื่อเสียงมากขึ้น คนมากินเยอะขึ้น ร้านอาหารก็มาเปิดเยอะมากขึ้น