ธปท.เข้มปล่อยสินเชื่ออสังหา จี้แบงก์สกัดเก็งกำไร-เลี่ยงกฎหมายที่ดิน
ธปท.กำชับแบงก์เพิ่มความระมัดระวังปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ห้ามปล่อยกู้สินเชื่อโครงการที่หลีกเลี่ยงไม่ขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน “ซีไอเอ็มบี ไทย” คาดแบงก์ชาติห่วงคนซื้อบ้านเก็งกำไร-ดีเวลอปเปอร์รายย่อยซิกแซ็กไม่ปฏิบัติตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน ยันแบงก์ไม่ต้องปรับเกณฑ์ เหตุเข้มปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว ฟาก “กสิกรไทย” ยันปล่อยกู้ดีเวลอปเปอร์เข้มตั้งแต่ซื้อที่ดิน-ดูศักยภาพโครงการประกอบ ยันไม่ปล่อยผ่านเพราะจะกระทบแบงก์
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เปิดรับฟังความคิดเห็น (ร่าง) การปรับปรุงแนวนโยบายการให้สินเชื่อแก่ภาคธุรกิจบางประเภท โดยมีส่วนที่กำหนดให้สถาบันการเงินปรับหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อเพื่อจัดหาที่อยู่อาศัย ตามแนวทางดังนี้
1.พิจารณาให้สินเชื่อแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะโครงการที่ผู้ประกอบการชอบด้วยกฎหมายเท่านั้น และระมัดระวังการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการที่กระทำการใด ๆ อันเป็นการหลีกเลี่ยง เพื่อไม่ต้องขอรับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน
2.การพิจารณาให้สินเชื่อเพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยแก่บุคคลใด สถาบันการเงินต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ของโครงการเป็นหลัก รวมทั้งพิจารณาผลประโยชน์ของโครงการ ว่าจะเป็นการเสริมสร้างที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำการให้แก่ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริง มิใช่สำหรับการเก็งกำไร หรือแสดงออกถึงความเป็นอยู่อย่างฟุ่มเฟือย นอกจากนี้ ในการให้สินเชื่อแก่บุคคลธรรมดา เพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยให้สถาบันการเงินปฏิบัติตามกฎหมายและหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องด้วย เช่น หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง
จากประเด็นดังกล่าว นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร รักษาการผู้บริหารผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย และธนาคารดิจิทัล ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวทางของ ธปท.ดังกล่าวมี 2 ส่วนคือ การปล่อยสินเชื่อให้กับรายย่อย และผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) โดย ธปท.ต้องการให้แบงก์ระมัดระวังเพิ่มขึ้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไร และหลบเลี่ยงกฎหมายของลูกค้า
“ปัจจุบันการปล่อยกู้บุคคลธรรมดาซื้อบ้าน ธนาคารจะยึดหลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือเกณฑ์ LTV ที่ค่อนข้างเข้มงวดอยู่แล้ว ซึ่ง ธปท.อาจจะห่วงสัญญาณการเก็งกำไรในบ้านหลังที่ 3 และ 4 โดยหากเป็นบ้านหลังที่ 3 ธนาคารจะกำหนด LTV ไม่เกิน 70% และเน้นเป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก รวมถึงการพิจารณาภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ซึ่งจะเป็น Score Band ในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าด้วย ถือว่าเกณฑ์ที่มีอยู่ค่อนข้างเข้มงวดแล้ว ธนาคารจึงไม่จำเป็นต้องปรับเกณฑ์ให้เข้มงวดขึ้นอีก”
ส่วนการปล่อยสินเชื่อให้กับดีเวลอปเปอร์ โดยปกติหากโครงการไหนที่ไม่อยู่ในการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ธนาคารจะไม่ปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว ซึ่งที่ผ่านมาอาจจะมีผู้ประกอบการรายเล็ก หรือผู้ประกอบการท้องถิ่นบางรายอาจจะไม่ได้ทำตามกฎหมายจัดสรร
เนื่องจากมองว่าเป็นต้นทุนเพิ่มขึ้นจึงหลีกเลี่ยง เช่น การกำหนดพื้นที่กลับรถ หรือระยะต่าง ๆ อาทิ กำแพง รั้ว หน้าบ้าน เป็นต้น สิ่งเหล่านี้เป็นกฎหมายจัดสรรที่มีแนวทางกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องปฏิบัติ ซึ่งในแง่สถาบันการเงินจะต้องมีการตรวจสอบและประเมินอยู่แล้ว
“ธปท.อาจจะให้เพิ่มความระมัดระวังในเรื่องการเก็งกำไร และพวกเงินทอนในกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็ก แต่โดยภาพรวมเรายังไม่จำเป็นต้องปรับเกณฑ์ให้เข้มงวดขึ้น เพราะเราทำตามเกณฑ์อยู่แล้ว อย่างเกณฑ์ LTV เรามองว่าก็เข้มอยู่แล้ว อย่างไรก็ดี ธุรกิจอสังหาฯ และสินเชื่อบ้านปีนี้น่าจะเหนื่อย ซึ่งดูจาก ตัวเลขยอดสินเชื่อบ้านใหม่ไตรมาสที่ 1 หดตัว -25% มาจากปัจจัยทั้งลูกค้ามีภาระหนี้สูงและแบงก์เข้มงวด ดังนั้น คาดว่าปีนี้สินเชื่อบ้านถ้าโตได้ 1-2% ก็ถือว่าเก่งแล้ว จากเดิมคาดว่าจะโตได้ 3-4%”
นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาฯ โดยปกติแบงก์จะเข้มงวดตั้งแต่การขอวงเงินซื้อที่ดินที่ต้องถูกต้องตามกฎหมายและใบอนุญาตต่าง ๆ เช่น การประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) เป็นต้น
นอกจากนี้ แบงก์จะดูศักยภาพของโครงการ กลุ่มลูกค้า และความสามารถในการชำระหนี้ หากเป็นผู้ประกอบการรายใหม่อาจจะพิจารณามากขึ้น โดยเฉพาะในโครงการแนวสูง (คอนโดมิเนียม) รวมถึงแนวราบในกลุ่มระดับราคาไม่สูงมาก เนื่องจากปัจจุบันกำลังเผชิญปัญหายอดขายลดลง แม้จะมีความต้องการ แต่ลูกค้ารายย่อยขอสินเชื่อไม่ผ่านจากภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) อยู่ในระดับสูง
นอกจากนี้ ธนาคารยังต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่ออย่างรับผิดชอบ (Responsible Lending) ซึ่งผู้กู้จะต้องเหลือเงินดำรงชีพอีก 30% ดังนั้น ทำให้ลูกค้ารายย่อยไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติ ส่งผลให้ภาพยอดขายโครงการชะลอลง จึงทำให้ธนาคารไม่เน้นปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้