CBRE ชี้ที่ดินแพงใจกลางเมือง แจ้งเกิด “มิกซ์ยูส-โรงพยาบาล”
คอลัมน์ ดาต้าเบส
โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ “CBRE” เผยแพร่รายงานสำรวจราคาที่ดินทำเลใจกลางกรุงเทพฯ พบมีการปรับตัวสูงขึ้น 10 เท่า หรือ 1,000% นับจากปี 2531
โดยย้อนอดีตไปที่ปี 2520-2530 ยุคนั้นมีการซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่ 2 แปลง ได้แก่ ที่ดิน 8 ไร่ ถนนสาทร ราคา 1.25 แสนบาท/ตารางวา ผู้ซื้อคือผู้พัฒนาเดิมของอาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์
อีกแปลง 21 ไร่เศษ ถนนวิทยุ เป็นบ้านของผู้จัดการแบงก์สแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด ขายให้กับกลุ่มเอ็มไทย ณ ราคา 2.5 แสนบาท/ตารางวา ปัจจุบันเป็นที่ตั้งโครงการออล ซีซั่นส์ เพลส
ตวัดเวลากลับมาปีปัจจุบัน แปลงล่าสุดที่ซื้อขายบนทำเลถนนสาทร ธุรกรรมเกิดขึ้นในปี 2560 เป็นที่ดิน 8 ไร่เศษของสถานทูตออสเตรเลีย ณ ราคา 1.45 ล้านบาท/ตารางวา ผู้ชนะประมูลซื้อคือกลุ่มศุภาลัย
อีกแปลงที่สร้างสตอรี่ใหม่ให้กับวงการ กลุ่มเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซื้อที่ดิน 880 ตารางวาย่านหลังสวน ณ ราคา 3.1 ล้านบาท/ตารางวา
ในขณะที่มูลค่าซื้อขายยกแปลงที่แพงที่สุดเป็นสถิติของการขายสถานทูตอังกฤษ 23 ไร่ ดีลมีการประกาศเป็นทางการช่วงต้นปี 2561 ผู้ซื้อคือกลุ่มเซ็นทรัลร่วมกับมหามิตรฮ่องกงแลนด์ (ณ ราคา 2.2 ล้านบาท/ตารางวา)
CBRE ระบุถึงเทรนด์ทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD-Central Business District) ด้วยว่า ศูนย์กลางธุรกิจตั้งอยู่บนถนนเจริญกรุง โดยศูนย์ราชการอยู่บริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ กระทั่งยุคปี 2490-2500 ย้ายเซ็นเตอร์มาอยู่ถนนสีลม-สุรวงศ์
ยุคปี 2510-2520 เมืองกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นอย่างมาก แต่การเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในปี 2542 ที่มีการเปิดหวูดให้บริการรถไฟลอยฟ้า BTS ตามมาด้วยรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ในปี 2547
อัพเดตล่าสุด กรุงเทพฯกำลังจะมีเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้ารวม 460 กิโลเมตร เทียบกับมหานครลอนดอนที่มีระบบรถไฟใต้ดิน 402 กิโลเมตร
ในขณะที่ระบบขนส่งมวลชนของกรุงเทพฯมีผู้ใช้มากกว่า 1.2 ล้านคน/วัน ทำให้มูลค่าที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าปรับตัวขึ้นมาตลอด
“กุลวดี สว่างศรี” กรรมการบริหารหัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน CBRE มองอุปสรรคการพัฒนาโครงการมาจากกฎหมาย 2 ฉบับ คือ “ผังเมือง-กฎหมายควบคุมอาคาร” เป็นตัวแปรที่มีผลต่อราคาที่ดิน
เหตุผลหลักคือ ทำเลรอบสถานีมีต้นทุนที่ดินแพงขึ้นมาก จนทำให้การเติบโตของราคาที่ดินรวดเร็วกว่าต้นทุนค่าก่อสร้าง นั่นหมายความว่า ราคาห้องชุดต้องแพงตามไปด้วย
มากยิ่งไปกว่านั้น การพัฒนาโครงการจำเป็นต้องสร้างรายได้อื่นมาเสริมเพื่อให้คุ้มค่าลงทุน ทำให้เทรนด์ในอนาคตที่ดินย่านใจกลางกรุงจะถูกนำมาสร้างโรงแรม ออฟฟิศบิลดิ้ง ศูนย์การค้า และโรงพยาบาลมากขึ้น