เปิดเทรนด์ใหม่ลงทุนอสังหาฯ ออฟฟิศ-โรงแรมพุ่งหมื่นล้าน

3 กูรูเปิดเทรนด์อสังหาปี’69 “ไนท์แฟรงค์” ชี้สำนักงานล้น ตลาดแข่งเดือด โอกาสเป็นของผู้เช่า ตึกเก่าแห่ขาย แปลงสภาพ “ซีบีอาร์อี” ยกดาต้าเซ็นเตอร์ดาวรุ่งแห่งปี ดันที่ดินนิคมราคาพุ่ง “เจแอลแอล” เผยท่องเที่ยวหนุนซื้อขายโรงแรม จ่อปิดดีลทะลุ 1 หมื่นล้าน

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ที่ดินอุตสาหกรรมยังเติบโตต่อเนื่อง แม้การดูดซับที่ดินโซนอีอีซีที่เคยร้อนแรงได้ชะลอตัวลง ด้วยปัจจัยภาษีทรัมป์ ผู้ประกอบการต้องปรับทิศทางการลงทุน

ออฟฟิศตลาดเป็นของผู้เช่า

พื้นที่สำนักงานปีนี้จะเป็นโอกาสของผู้เช่า เนื่องจากมีซัพพลายเป็นตัวเลือกราคาเช่ามีสัดส่วนการต่อรอง 15-30% ปัจจุบันดีมานด์ยังคงมีต่อเนื่อง จากเทรนด์การทำงานได้ทุกที่ ทำให้ผู้เช่ามองหาอาคารเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม มิกซ์ยูส เช่น โรงหนัง โรงแรม ที่อยู่อาศัย ทำให้สแตนด์อะโลนหาผู้เช่ายากขึ้น

“อาคารเก่าต้องมีการรีโนเวต เริ่มเห็นเจ้าของอาคารตัดสินใจหันไปทำโรงแรม หรือขายให้รายอื่น อาทิ ตึกศรีเฟื่องฟุ้งขายให้ SC Asset พัฒนาเป็นคอนโดฯ”

ปี’70 พื้นที่ทะลัก 1 ล้าน ตร.ม.

ข้อมูลเดือนกันยายน 2568 จำนวน 300 จาก 450 อาคารในกรุงเทพฯ ไม่รวมอาคารสร้างใช้ในธุรกิจตัวเอง อาคารที่มีเจ้าของหลายคนและมีพื้นที่ 5,000 ตร.ม. พบว่า มีพื้นที่ 6.49 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้น 1% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้ามีพื้นที่เช่า 4.97 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.7% อัตราการเช่า 76.6% ลดลง 0.2% ราคาเสนอขายอยู่ที่ 853 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน

“ปัจจุบันค่าเช่าอาคารเกรด A เฉลี่ย 1,241 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน เกรด B เฉลี่ย 863 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน และเกรด C 547 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน คาดว่าจุดต่ำสุดของตลาดพื้นที่สำนักงานจะอยู่ในปี 2570 เนื่องจากมีซัพพลายใหม่อีก 1 ล้าน ตร.ม. และจะค้างอยู่ที่ปีนี้ ก่อนจะเพิ่มขึ้นหลังนั้น” นายณัฎฐากล่าว

ซื้อบ้านมือ 2 รีโนเวตมาแรง

นายณัฎฐา กล่าวว่า ข้อแนะนำทางรอดของผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางในปีนี้ คือคว้าโอกาสจากเทรนด์ซื้อบ้านมือสองจากธนาคารและกรมบังคับคดี ซึ่งมีราคาถูก 10-30% และมีช่องว่างทำกำไรเพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ขณะเดียวกัน การรีโนเวตบ้านมือสองเพื่อขายเป็นธุรกิจใหม่สอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เนื่องจากบ้านใหม่อยู่ทำเลที่ไกลและมีราคาสูงเกินไป

อีกเทรนด์ที่น่าสนใจคือ การ Redevelopment หรือการฟื้นฟูอาคารเก่าในทำเลใจกลางเมืองให้กลับมารุ่งเรืองอีกครั้ง เช่น ทำเลทรงวาด ที่ผ่านมาเป็นโกดังไว้เก็บพืชผลทางการเกษตร ทุกวันนี้ค่าเช่าในอาคารเริ่มมีราคาสูงขึ้น หลังมีร้านอาหาร คาเฟ่ ซึ่งเป็นโอกาสทางธุรกิจที่สามารถใช้เงินลงทุนไม่มากมาพัฒนาเป็นโรงแรม หรือช็อป เพื่อเสริมจากโครงการที่ทำอยู่ในระหว่างที่เศรษฐกิจยังอยู่ในช่วงขาลง

ดาต้าเซ็นเตอร์ดันที่ดินพุ่ง

น.ส.เพ็ญธิดา ศรีสว่าง ผู้อำนวยการบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ดาต้าเซ็นเตอร์เป็นกุญแจสำคัญขับเคลื่อนภาคอสังหาฯไทยในปี 2568 และจะเป็นเทรนด์มาแรงในอนาคต โดยประเทศไทยเป็นเป้าหมายการตั้งดาต้าเซ็นเตอร์ของบริษัทเทคโนโลยีใหญ่ระดับโลก ทั้งจากประเทศตะวันตกและประเทศตะวันออกนับ 10 ราย มูลค่าขอส่งเสริมการลงทุนกว่า 2 แสนล้านบาท ขณะนี้เริ่มมีการลงมือก่อสร้างแล้ว โดยมี 3 ปัจจัยสนับสนุน ได้แก่ 1.ภูมิศาสตร์ 2.สิ่งอำนวยความสะดวก ความเสถียรของระบบไฟฟ้า 3.พฤติกรรมการใช้โซเชียลมีเดียของคนไทยมีอยู่จำนวนมาก

“การลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์เกิดดีมานด์ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่ม ทำให้ปีนี้ราคาที่ดินแบบขายขาดสูงขึ้นมาก ส่วนที่ดินแบบปล่อยเช่าเริ่มมีการเพิ่มระยะเวลาปล่อยเช่ามากขึ้น” น.ส.เพ็ญธิดากล่าว

ที่อยู่อาศัยหดขนาด-ลดยูนิต

น.ส.เพ็ญธิดากล่าวว่า ด้านกลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดคอนโดฯไฮเอนด์ยังขยายตัว โดยเฉพาะทำเลกลางเมือง เช่น ลุมพินี สุขุมวิท โดยปีที่ผ่านมาโครงการเซ็นทรัลลุมพินีเป็นทำเลราคาขายเฉลี่ยสูงสุดที่ 360,125 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนราคาเสนอขายคอนโดฯที่อยู่ระหว่างขายและก่อสร้าง สูงสุดอยู่โซนสุขุมวิทที่ 478,000 บาทต่อ ตร.ม.

สาเหตุจาก 3 โครงการที่เปิดตัวคือ Branded Residence สุขุมวิท 16 ของซีจี แคปปิตอล, สติลล์ สุขุมวิท 20 ของ SC Asset และ Porche Design สุขุมวิท 38 ของ บมจ.อนันดาฯ ซึ่งหลังเปิดตัวราคา ทำให้ราคาคอนโดฯสูงขึ้นและมีอีก 2 โครงการกำลังเปิดตัว ได้แก่ ศรีเฟื่องฟุ้งและ Upper House วิทยุของ ซิตี้ เรียลตี้ และ สไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์

ขณะที่ตลาดแนวราบได้รับผลกระทบมาตั้งแต่โควิด ทำให้ผู้บริโภคต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น จะเห็นซัพพลายในตลาดลักเซอรี่ไปจนถึงอัลตราลักเซอรี่เพิ่มขึ้น แต่ปี 2568 ซัพพลายและดีมานด์คอนโดฯไฮเอนด์ลดลง เพราะกลุ่มผู้บริโภคที่เป็นเจ้าของธุรกิจระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้นหลังการมาของภาษีทรัมป์

“เมื่อดีมานด์ลดลง ผู้ประกอบการปรับตัวแบ่งพัฒนาเป็นเฟส ลดจำนวนยูนิต รองรับฟีดแบ็กและปรับเปลี่ยนเฟสต่อไปตามความต้องการได้เรื่อย ๆ เพื่อไม่ให้กระทบต้นทุนการเงิน แม้ดีมานด์ลดลง ผู้ประกอบการที่ทำราคาได้ดี ทำเลถูกใจ จะเป็นผู้คุมเกมปีนี้” น.ส.เพ็ญธิดากล่าว

ครึ่งปีซื้อ รร.พุ่ง 1 หมื่นล้าน

นายการัณย์ คานิเยาว รองประธานอาวุโส ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขาย ภาคพื้นเอเชีย-แปซิฟิก จากกลุ่มบริการการลงทุนด้านโรงแรม บริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL เปิดเผยว่า ปีที่ผ่านมามูลค่าการซื้อขายโรงแรมอยู่ที่ 2.64 หมื่นล้านบาท ส่วนปีนี้คาดว่าจะลดลงเหลือ 1.3 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย 10 ปี (2559-2568) อยู่ที่ 1.39 หมื่นล้านบาท โดยฝากความหวังไว้ที่การฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยว ซึ่งปีนี้ตั้งเป้าที่ 35.5 ล้านคน โดยนักท่องเที่ยวกลุ่มหลักเป็นรัสเซีย จีน มาเลเซีย และเกาหลีใต้

“การลงทุนโรงแรมจะกระจายตัวไปยังต่างจังหวัด และเป็นแบบมิกซ์ยูสมากขึ้น รวมถึงเทรนด์การทำ Branded Residence เป็นจุดเด่นของไทยในตลาดเอเชีย โดยมีการนำแบรนด์โรงแรมระดับโลกเข้ามาช่วยยกระดับการบริการ จะช่วยเพิ่มมูลค่าได้มากกว่าโรงแรมทั่วไป” นายการัณย์กล่าว

นายการัณย์กล่าวว่า เมืองไทยเป็นตลาดท่องเที่ยวที่ค่อนข้างแข็งแรง และดีมานด์การซื้อสินทรัพย์ที่มีรายได้ประจำ หรือ Recurring Income มาจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ เนื่องจากการซื้อโรงแรมเป็นการรับรู้รายได้ทันที ไม่ต้องใช้เวลาก่อสร้าง ขออนุญาต หรือการจะเปิดโรงแรมเอง ไม่ใช่ว่าเปิดแล้วจะมีรายได้ทันที ต้องใช้เวลาสร้างการเติบโตประมาณ 5-6 ปี ส่วนโรงแรมที่อายุเหมาะสมในการซื้อขาย ต้องเป็นโรงแรมที่อยู่ในช่วงรายได้มั่นคง ส่วนใหญ่ใช้เวลา 3 ปี ทั้งนี้ คาดการณ์ดีลซื้อขายโรงแรมในครึ่งแรกของปี 2569 รวมทั่วประเทศมีมูลค่าประมาณ 1 หมื่นล้านบาท