จับชีพจร ‘อสังหาฯ’ ‘นิคม’ มาแรง ‘ออฟฟิศ’ หั่นราคาเดือด 

เข้าสู่โค้งสุดท้ายปี 2569 ตลาดอสังหาฯยังซึมกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่และนํ้าท่วมที่กลายเป็นอีกตัวแปรสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปีนี้ประเทศไทยได้รับการลงทุนขนาดใหญ่ โดยเฉพาะดาต้าเซ็นเตอร์และดิจิทัล ส่งผลในการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ในครึ่งปีแรกโตโดดเด่น BOI อนุมัติลงทุน 1,300 โครงการ มูลค่า 1.31 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 45%

ที่ดินนิคมโตสวนโรงงาน-โกดัง

ภาพรวมรายตลาด “นิคมอุตสาหกรรม” ยังได้รับความสนใจต่อเนื่อง ณ ไตรมาส 3/2569 มีพื้นที่ 222,388 ไร่ และอัตราว่างลดลงเหลือ 5.49% ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น 3% อยู่ที่ 8.65 ล้านบาทต่อไร่ สะท้อนดีมานด์เพิ่มขึ้น ยังมีที่ดินอยู่ระหว่างการพัฒนา 20,286 ไร่

“ตลาดตึงตัวมาก พื้นที่ไม่พอความต้องการ ทั้งฉะเชิงเทรา ชลบุรี โดยเฉพาะระยองมีพื้นที่ว่างแค่ 2.72% และค่าเช่าสูงที่สุด ขณะที่บางนาและสมุทรปราการยังมีที่ว่าง ราคาเฉลี่ยทั้งตลาด 6.5 ล้านบาทต่อไร่ และราคาคงที่ ถ้าซัพพลายมาเยอะพร้อมกันอาจเหลือ 5.4 ล้านบาทต่อไร่”

สวนทางกับ “โรงงาน-คลังสินค้า” ที่ไม่มีซัพพลายใหม่ ทำให้พื้นที่และค่าเช่าคงที่ โดยโรงงานมีพื้นที่ 3.42 ล้าน ตร.ม. และค่าเช่า 196 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน คลังสินค้ามีพื้นที่ 6.05 ล้าน ตร.ม. และค่าเช่า 160 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน แม้ค่าเช่าทรงตัว แต่ซัพพลายจำกัดทำให้โรงงานมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น แรงหนุนจากย้ายฐานการผลิต ลงทุนจากต่างประเทศ การเติบโตของภาคโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ

ออฟฟิศล้น-บางนาน่าห่วง

ด้าน “ตลาดออฟฟิศ” ไม่มีสำนักงานเปิดใหม่ติดต่อกัน 2 ไตรมาส มีพื้นที่รวม 4.83 ล้าน ตร.ม. แต่ความน่าสนใจอยู่ที่ “ย่านซีบีดี” มีพื้นที่ 2.53 ล้าน ตร.ม. พื้นที่ว่างเพิ่มขึ้น 23.5% จาก 22.8% จากไตรมาสก่อนหน้า เกิดจากผู้เช่าลดขนาดพื้นที่เช่า ทำให้ค่าเช่าปรับตัวลดลง 2 บาท อยู่ที่ 941 บาทต่อ ตร.ม.

เจ้าของอาคารต้องดึงดูดผู้เช่าโดยอาศัยแรงจูงใจ เช่น ปลอดค่าเช่านานขึ้น สนับสนุนค่าตกแต่ง โดยเฉพาะ “ย่านสาทร” มีโมเดลใหม่ Fully Fitted ประมาณ 4-5 ตึก ทำให้ทำราคาได้สูงกว่าตลาดถึง 200-300 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน

ขณะที่ “ย่านคลองเตย-อโศก” ยังมีค่าเช่าสูงสุด ส่วน “วันแบ็งคอก” และ “ดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค” ทำค่าเช่าได้สูงกว่า 1,000 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน “ย่านรัชดา-พระราม 9” ยังแข่งขันดุเดือดมีอัตราเช่า 75-80% น่าห่วงที่สุด“ย่านบางนา” แม้มีอัตราเช่า 70% แต่ค่าเช่าเฉลี่ยเพียง 300 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ต้องลุ้นการลงทุนกลุ่มนิคม ให้มีดีมานด์ออฟฟิศเพิ่มขึ้น

คอนโดฯเหลือ 6.5 หมื่นยูนิต

ส่วน “ตลาดคอนโดฯ” ไตรมาส 3 มีเปิดขายใหม่ 4,876 ยูนิต และทั้ง 3 ไตรมาสอยู่ที่ 14,377 ยูนิต จากสถานการณ์น้ำท่วมมีโครงการเลื่อนเปิดตัวไปไตรมาส 4 คาดการเปิดขายใหม่ปีนี้ไม่ต่างจากปีที่แล้วอยู่ที่ 16,000-17,000 ยูนิต ทำเลที่เลือกเปิดยังเป็นแนวรถไฟฟ้า

ปัจจุบันมีคอนโดฯเหลือขายในกรุงเทพฯ 65,300 ยูนิต มูลค่า 370,000 ล้านบาท มากสุดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อ ตร.ม. รองลงมาราคา 100,001-150,000 บาทต่อ ตร.ม. เนื่องจากราคาที่เข้าถึงผู้บริโภคทุกกลุ่ม แม้มีปัญหากู้ไม่ผ่านสูง 40% ขณะที่ราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อ ตร.ม. ผู้ประกอบการบางรายพยายามขายคอนโดฯในรูปแบบการเช่า ทำเรื่องขอสินเชื่อเมื่อพร้อม

คนรวยแห่ซื้อภูเก็ต

“สุรเชษฐ” ฉายภาพตลาดอสังหาฯหลังน้ำท่วม จะกระทบต่อการเลือกที่อยู่อาศัย ความเสี่ยงของทำเลจะกลายมาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจ แต่ราคาที่ดินหรือบ้านในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมไม่ปรับตัวลดลง ไม่มีการย้ายฐานซื้อบ้านหลังที่ 2 คึกคักเท่าน้ำท่วมปี 2554 ด้วยข้อจำกัดของกำลังซื้อ สภาพเศรษฐกิจ แบงก์ที่ยังเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ

จึงอาจเห็นเพียงกลุ่มมั่งคั่งสูงซื้อคอนโดฯเพิ่ม เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยที่สินทรัพย์ไม่เสียหายจากน้ำท่วม หรืออสังหาฯลักเซอรี่ที่ภูเก็ตที่รองรับทั้งดีมานด์คนไทยและต่างชาติ เป็นทางเลือกในการใช้ชีวิต แต่ยังมีบ้านหลักที่กรุงเทพฯ