LTV แค่ประคอง-อสังหาลุ้นลดค่าโอน-ภาษี-เช่า 60 ปี

อสังหาฯ เผยยืด LTV ถึง มิ.ย. 70 แค่ต่อลมหายใจ กระตุ้นกำลังซื้อ ลดแรงกดดัน ระบายสต๊อกกว่า 3 แสนยูนิต ลุ้นขุนคลังอัดแพ็กเกจเพิ่ม ลดค่าโอน-จำนอง 0.01% อีก 1-2 ปี ลดภาษีที่ดิน 50% แก้หนี้ ขยายเช่า 60 ปี เพิ่มเวลาลองสเตย์วีซ่า ประคองตลาด หลังไร้สัญญาณฟื้น ยอดโอนต่ำสุดรอบ 8 ปี เปิดใหม่วูบ 30%

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย ”ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผลจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต่ออายุมาตรการ LTV อีก 1 ปี จากสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 เป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570  ช่วยต่อลมหายใจอสังหาฯหลายมิติ โดยเฉพาะช่วงที่กำลังซื้อฟื้นตัวไม่เต็มที่ หนี้ครัวเรือนสูง และเศรษฐกิจเติบโตช้า

โดยแบ่งออกเป็น 5 ผลเชิงบวก ได้แก่ 1. คนตัดสินใจซื้อบ้านง่ายขึ้น ทำให้ดีมานด์ที่ชะลออยู่ถูกดึงกลับเข้าตลาด 2.ระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้าง 380,000 หน่วย โดยเฉพาะคอนโดฯและบ้านราคา 1-5 ล้านบาท เมื่อขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น จะช่วยเร่งยอดโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้กระแสเงินสดของผู้ประกอบการดีขึ้น ส่งผลต่อการลงทุนโครงการใหม่ต่อไป

3.ส่งผลต่อห่วงโซ่อสังหาฯ ตั้งแต่ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง รับเหมา เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงแรงงาน ที่จะได้รับการกระตุ้นเศรษฐกิจมากขึ้น เมื่อมีการซื้อหรือโอนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 4. ลดแรงกดดันต่อผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก ซึ่งช่วงที่ผ่านมาต่างเจอปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อสูง เงินดาวน์สูงเกินกำลังซื้อ การยืด LTV ช่วยทำให้มีโอกาสรักษาสภาพคล่องและการจ้างงาน และ 5. ช่วยประคองตลาดอสังหาฯไม่ให้ชะลอตัวไปมากกว่าเดิม

LTVไม่พอกระตุ้นตลาด

“ต้องเข้าใจว่า LTV ไม่ใช่ยาวิเศษที่จะทำให้ตลาดฯกลับไปร้อนแรงแบบปี 2560-2561 เพราะยังมีข้อจำกัด อาทิ หนี้ครัวเรือนไทยยังสูง ธนาคารพาณิชย์ยังเข้มงวดการปล่อยกู้ รายได้ประชาชนฟื้นไม่เท่ากัน กำลังซื้อจีนและต่างชาติยังไม่กลับมาเต็มที่ ผลของ LTV คือ ช่วยพยุงตลาดไม่ให้ชะลอลึกมากกว่าทำให้เกิดฟองสบู่หรือบูมแรง ซึ่งปัจจุบันการซื้อที่อยู่อาศัย เป็นเรียลดีมานด์หาสัญญาณการเก็งกำไรยากมาก”

นายสุนทรกล่าวว่า เมื่อย้อนดูตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2565 พบว่าการโอนฯที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งสร้างใหม่และบ้านมือสองมี 392,858 หน่วย มูลค่า 1,065,008 ล้านบาท เป็นปีที่พีกที่สุดในช่วงโควิด-19 จากการผ่อนคลายมาตรการ LTV ส่วนสถานการณ์ปัจุบัน เทียบตัวเลขการโอนทั่วประเทศไตรมาส 1/2569 กับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า มีแนวโน้มบวกเล็กน้อย ซึ่งเป็นช่วงช่องว่างที่ยังไม่ได้ประกาศผ่อนคลาย LTV จากเดิมการผ่อนคลาย LTV มีผลวันที่ 1 พฤษภาคม  2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569

“ถ้ามองในมุมภาคธุรกิจบ้านจัดสรร ข้อดีสำคัญที่สุดคือ ช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อและการโอนช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทำให้ภาคอสังหาฯ ซึ่งเป็นเครื่องยนต์เศรษฐกิจตัวใหญ่ ยังเดินต่อได้ และส่งผลบวกต่อจีดีพี ผ่านการจ้างงานและอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง”

ดันต่อลดค่าโอน-จำนอง 0.01%

ทั้งนี้จากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลถึงธุรกิจอสังหาฯไทย ในปี 2569 ชะลอตัวอย่างรุนแรง โดยพบว่า ยอดโอนฯที่อยู่อาศัยต่ำที่สุดในรอบกว่า 10 ปีที่ผ่านมา และสัดส่วนการปฏิเสธการให้สินเชื่อสูงถึง 40-50% และการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่ำสุดในรอบ 12 ปี ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ จึงได้ยื่นหนังสือถึงนายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อพิจารณามาตรการพยุง ฟื้นฟู และกระตุ้นภาคอุตสาหกรรมที่มีสัดส่วนต่อจีดีพี 8-9% แบ่งออกเป็น 4 กลุ่ม ได้แก่

1. มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคองภาวะการโอนอสังหาฯทั่วประเทศ ได้แก่ ต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน7 ล้านบาท ออกไปอีก 1-2 ปี และกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้

2. มาตรการลดการใช้พลังงานในที่อยู่อาศัย 15% ต่อครัวเรือนสนองนโยบาย Thailand Green Economy อาทิ ลดภาษีธุรกิจเฉพาะเหลือ 1.65%, ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50%, วงเงินกู้พิเศษสำหรับผู้ประกอบการ 70-80%, อัตราดอกเบี้ยพิเศษลดลง 1% สำหรับผู้ประกอบการ, ผู้ขอสินเชื่อ, ผู้ขอสินเชื่อสำหรับบ้านหลังแรก และการขายกระแสไฟฟ้าเหลือใช้ที่ผลิตจากโซลาร์เซลคืนภาครัฐ 3.มาตรการการกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อ และแก้ไขหนี้ครัวเรือน ได้แก่ มาตรการรวมหนี้, ระบบประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย และแก้ปัญหาหนี้นอกระบบด้วยแนวทาง Warehouse Debt

และ4.มาตราการดึงกำลังซื้อต่างชาติ ได้แก่ เพิ่มการจัดเก็บภาษีอสังหาฯจากต่างชาติ 10%, จัดเก็บภาษีส้มหล่น จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ, ขยายเวลาเช่า 60 ปี และขยายระยะเวลาลองสเตย์วีซ่าเป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ได้รับลองสเตย์วีซ่า 5 ปี และกลุ่มราคาเกิน 7 ล้านให้ได้รับลองสเตย์วีซ่า 10 ปี

ตลาดไม่ฟื้น-หวังรัฐช่วย 

สอดรับกับนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การผ่อนเกณฑ์ LTV ออกไป1 ปี แค่ประคับประคองตลาดอสังหาฯ ไม่ให้สถานการณ์แย่ลง ต้องรอกระทรวงการคลังขยายมาตรการลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% ควบคู่ไปด้วย ซึ่ง 3 สมาคมอสังหาฯ ได้ทำหนังสือถึงนายเอกนิติแล้ว คาดหวังว่ารัฐบาลจะเห็นความสำคัญของภาคธุรกิจอสังหาฯ เพราะถือว่าป็นเสาหลักช่วยพยุงเศรษฐกิจไทยไม่ให้ถดถอยไปมากกว่านี้

“ไตรมาสแรกยอดโอนติดลบ 18% เปิดใหม่ลดลง 30% ขยายมาตรการ LTV แค่ประคับประคองตลาดสู่จุดสมดุลใหม่ในระดับต่ำสุด ตอบไม่ได้ตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวปีไหน คงใช้เวลาอีกสักระยะ ยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัว ถ้าเศรษฐกิจไม่ฟื้น อสังหาฯก็คงยังไม่ฟื้น และหากคลังไม่ต่ออายุลดค่าโอนและจำนองให้ ตลาดคงโตแบบแอลเชฟ ผู้ประกอบการคงต้องช่วยตัวเองและอยู่ให้ได้ ขณะที่เศรษฐกิจจะไม่มีเครื่องยนต์มาประคับประคอง เพราะอสังหาฯเป็นฐานรากของระบบเศรษฐกิจและมีผลต่อจีดีพี 8-12%”นายประเสริฐกล่าว