ผังเมือง กทม.ใหม่ เปิดพื้นที่พัฒนาเมือง บูมทำเลทอง “กรมที่ดิน” เบรกลดขนาดบ้าน-เพิ่มโควตาต่างชาติ

กรมที่ดินเบรก “ลดขนาดบ้าน-เพิ่มโควตาต่างชาติ” หวั่นกระทบมาตรฐาน-ความมั่นคง ขณะที่ผังเมืองใหม่เปิดพื้นที่พัฒนาเพิ่ม จ่อบังคับใช้กลางปี’70 REIC ชี้ตลาดอสังหาฯฟื้น ยอดโอนพุ่ง 20.8% ดัน “บ้านแฝด-แคมปัสคอนโด” ขึ้นเทรนด์ใหม่ ด้าน ”เฟรเซอส์”เปิด 3 โจทย์วัดความสำเร็จโครงการยุคใหม่

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อวันที่ 24 กันยายน 2569 ในงานสัมมนา กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City จัดโดย prop2morrow เนื่องในโอกาสครบรอบ 12 ปี มีกูรูในวงการอสังหาฯร่วมวงเสวนา

กรมที่ดินเบรก “ลดขนาดบ้าน-เพิ่มโควตาต่างชาติ”

เริ่มต้นงานโดยนายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯ สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯ กรมที่ดิน บรรยายในหัวข้อ “ส่องอนาคตกรุงเทพฯ : เมืองจะเปลี่ยน…อสังหาฯจะต้องปรับตัวอย่างไร” ว่า ปัจจุบันกรมที่ดินได้มีการกระจายอำนาจไปยังกรมที่ดินระดับจังหวัด เพื่อให้กระบวนการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินของผู้ประกอบการรวดเร็วขึ้นภายใน 15 วัน

นอกจากนี้ยังนำระบบดิจิทัลมาใช้ช่วยในการจองคิว รังวัด และจดทะเบียนสิทธิเพื่ออำนวยความสะดวกของประชาชน รวมถึงมาตรการลดภาษีค่าธรรมเนียมที่ภาครัฐก็ได้มีการออกนโยบายมาอย่างต่อเนื่องเพื่อกระตุ้นอสังหาฯและเศรษฐกิจมหภาค

นายสิทธิโชคกล่าว สำหรับการเสนอแก้การแก้ไขพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน กรมที่ดินพยายามแก้ปัญหาเพื่อช่วยเหลือภาคธุรกิจ แต่ด้วยมุมมองของหน่วยงานพบว่า การแก้ไขพ.ร.บ.จัดสรรที่ดินให้ ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตจัดสรร หากพัฒนาบ้านไม่น้อยกว่า 10 แปลง ขยายเป็น 20 แปลง อาจส่งผลต่อมาตรฐานสาธารณูปโภค จึงต้องกลับมาใช้หลักเกณฑ์เดิม

เช่นเดียวกันการขอลดขนาดที่ดินขั้นต่ำในการพัฒนาโครงการแนวราบ อาทิ บ้านเดี่ยวลดจาก 50 ตร.ว. เหลือ 36 ตร.ว., บ้านแฝดลดเหลือ 25 ตร.ว.และปรับสัดส่วนการถือครองคอนโดของต่างชาติ 49% ไปเป็น 60% โอกาสเกิดขึ้นยากมาก เนื่องจากกังวลว่าการลดขนาดบ้าน อาจเกิดปัญหาในการใช้ที่ดิน อาจทำให้เกิดความแออัด ส่วนการเพิ่มสัดส่วนต่างชาติ อาจก่อให้เกิดข้อกังวลเกี่ยวกับความมั่นคง และประโยชน์ที่ประชาชนจะได้รับอย่างแท้จริง

นอกจากนี้ข้อมูลจากกรมที่ดิน ระบุว่า ปี 2569 คำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินในพื้นที่ กทม., การออกใบอนุญาตจัดสรร และจดทะเบียนอาคารชุดลดลงน้อยจากปี 2568 เนื่องจากโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ระดับเกือบ 100 ไร่ หรือมีจำนวนเกิน 500 แปลง จำเป็นต้องผ่านกระบวนการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งใช้เวลานานกว่าจะได้รับการอนุมัติ ผู้ประกอบการไม่อยากเสียเวลา จึงหันมาปรับลดขนาดโครงการให้ไม่เกิน 50 ไร่ รวมถึงที่ดินในเขตกรุงเทพฯ หาได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ

“ตลอด 2 ปีที่ผ่านมา เห็นได้ชัดว่า มีเพียงอสังหาฯรายใหญ่และมีชื่อเสียงเท่านั้น ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหม่ หรือรายเล็กมีน้อยมาก เพียง 5% ทำให้ตอนนี้ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ภาคอสังหาฯยังเป็นยุคทองของบริษัทมหาชน ที่มีความน่าเชื่อถือในการพัฒนาโครงการ มีทีมงานวิศวกรและสถาปนิกพร้อม ทำให้ผู้บริโภคไว้วางใจในการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะผู้บริโภคที่ตัดสินใจจะซื้อบ้านหรู 10-20 ล้านบาท ต้องพิจารณาจากเบื้องหลังของแต่ละบริษัททำให้ผู้พัฒนารายใหม่เข้ามาเจาะตลาดได้ยาก” นายสิทธิโชคกล่าว

เปิดไฮไลต์ผังเมืองใหม่ใช้กลางปี’70

ด้านนายสิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) บรรยายหัวข้อ “เจาะลึกผังเมืองกรุงเทพฉบับใหม่จุดเปลี่ยนสำคัญที่จะพลิกโฉมเมือง” ว่า กทม. มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจอย่างเร็ว ภายใต้ 3 แนวคิด ได้แก่ TOD มุ่งเน้นการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชนและสถานีรถไฟฟ้า, เมือง 15 นาที ส่งเสริมให้ที่อยู่อาศัย แหล่งงาน ห้างสรรพสินค้า และบริการสาธารณสุข อยู่ในระยะเดินทางไม่เกิน 15 นาที และ Healthy City & Flexibility เพิ่มความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิตและรองรับสุขภาวะของคน

การพัฒนานี้ปรับปรุงผ่านผังเมืองใหม่ ที่กำลังปิดประกาศ 90 วัน แบ่งเป็น 8 แผนผัง ครอบคลุมทั้งการใช้ประโยชน์ที่ดิน คมนาคม ที่ว่าง สาธารณูปโภค ทรัพยากรธรรมชาติ และระบบป้องกันน้ำท่วม ซึ่งตอนนี้อยู่ในขั้นตอนปิดประกาศรับฟังและตอบคำร้องของประชาชน โดยคาดว่าจะเสนอกระบวนการต่าง ๆ จนประกาศบังคับใช้เป็นกฎหมายช่วงกลางปี 2570

นายสิทธิพลกล่าวว่า ภาพรวมผังเมืองใหม่มีการเพิ่มพื้นที่สีส้ม และ ลดพื้นที่สีเขียวหรือเขียวลาย เพื่อเปิดโอกาสให้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้สอดคล้องกับศักยภาพจริง ไฮไลต์ทำเลสำคัญ ได้แก่

• ดอนเมือง-วงเวียนหลักสี่ ปรับจากสีเหลืองเป็นสีส้มและสีแดง เพื่อรองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้า
• ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า/สวนหลวง ปรับจากสีเหลือง (ย.2) เป็นสีส้ม (ย.5) ส่งผลให้ค่า FAR เพิ่มขึ้นจาก 1.5 เป็น 3 เท่า
• คลองเตย ปรับสีรองรับแผนแม่บทพัฒนาพื้นที่ท่าเรือคลองเตย
• หนองจอก,ลาดกระบัง เพิ่มพื้นที่สีแดงเพื่อสร้างศูนย์กลางชุมชนชานเมือง ลดภาระการเดินทางเข้าเมืองชั้นใน

นอกจากการปรับเป็นพื้นที่สีส้ม ยังมีการปรับลดพื้นที่สีเขียวลายเป็นสีเหลืองและเขียวในพื้นที่ตลิ่งชัน, ทวีวัฒนา, เพชรเกษม-ราชพฤกษ์, หลักสอง, บางขุนเทียน ผ่อนปรนพื้นที่เขียวลายเป็นสีเขียวและสีเหลือง รองรับโครงการจัดสรร บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และพาณิชยกรรม

“ที่ผ่านมาประชาชนถูกจำกัดสิทธิการพัฒนา แต่ปัจจุบัน กทม. มีโครงการพัฒนาระบบระบายน้ำอื่น ๆ มารองรับแล้ว อาทิ ขุดลอกคลอง ทำอุโมงค์ระบายน้ำ และสร้างกำแพงกั้นน้ำ ซึ่งช่วยเพิ่มศักยภาพและมูลค่าของที่ดิน ทำให้ที่ดินเดิมที่เคยทำอะไรไม่ได้ สามารถนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจัดสรรได้” นายสิทธิพล กล่าว

นอกจากนี้ ยังมีการปรับเพิ่มเกณฑ์ FAR Bonus เป็น 10 มาตรการ หากภาคเอกชนจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ/เด็กเล็ก, สวนสาธารณะริมน้ำ, จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง, ทางเท้า หรือการเปิดทางเชื่อมถนน จะได้รับสิทธิ์เพิ่มพื้นที่อาคารสูงสุด 20% และมีการใช้มาตรการ PTD ให้จัดวางตำแหน่งอาคารหรือสาธารณูปโภคภายในแปลงที่ดินได้อย่างยืดหยุ่น สำหรับแปลงที่ดินขนาดใหญ่

ผังเมืองดันเทรนด์ “บ้านแฝด-แคมปัสคอนโด”

นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวในหัวข้อ “การเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ สู่ยุคใหม่ของเมืองที่เติบโต” ว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2569 ยอดโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขยายตัวขึ้น ในด้านจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 20.8% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 7% ความน่าสนใจอยู่ที่ยอดโอนจากต่างชาติลดลงจากความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์โลก สะท้อนว่ายอดโอนที่เติบโตขึ้นนี้มาแรงขับเคลื่อนหลักมาจากคนไทย

และข้อดีที่พบ คือ ซัพพลายเหลือขายลดลง 10% ทั้งแนวราบและคอนโด เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นระบายสต็อกเก่า และชะลอการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯขยับสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น ขณะที่สถานการณ์เซ็กเมนต์ พบว่า กลุ่มระดับราคาลักเซอรี่และอัตราลักเซอรี่ ยังเติบโตได้ดีจากกลุ่มผู้บริโภคที่ซื้ออสังหาฯด้วยเงินสด ขณะที่กลุ่มระดับราคาแมส ยังเผชิญแรงกดกันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงตามความเข้มงวดของสถาบันการเงินและภาวะหนี้ครัวเรือนสูง

นายมานะ คาดว่า แนวโน้มอสังหาฯในอนาคตที่ผังเมืองใหม่ถูกบังคับใช้และราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น แบ่งเป็น แนวราบจะกลายมาเป็น “ยุคทองของบ้านแฝด” ที่เป็นตัวเลือกยอดนิยมในทำเลชานเมือง อาทิ บางนา-ตราด, ราชพฤกษ์ และศรีนครินทร์ เนื่องจากระดับราคาจับต้องได้ และมีฟังก์ชันรองรับสังคมผู้สูงอายุ ขณะที่คอนโดในอนาคตตามแนวรถไฟฟ้าจะมีขนาดเล็กลง แต่ชดเชยด้วยพื้นที่ส่วนกลาง โดยกลุ่มที่จะเติบโตอย่างโดดเด่น คือ แคมปัสคอนโด เนื่องจากผลตอบแทนการเช่าสูง และอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้

“แม้ว่าตลาดจะฟื้นตัวจากปัจจัยบวกจากการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองไปจนถึงมิถุนายนปี 2570 แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์โลก และความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อ” นายมานะ กล่าว

เฟรเซอส์ชี้ 3 ปัจจัยวัดความสำเร็จ

สุดท้าย นายอุรเสฏฐ นาวานุเคราะห์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานการลงทุน โครงการ วัน แบงค็อก “Beyond the City การสร้างอาณาจักรเมืองแห่งอนาคต” กล่าวว่า การขับเคลื่อนความเจริญของเมืองผ่านการพัฒนาของทั้งรัฐและเอกชนจะต้องอาศัยเงินทุนและการทำงานที่สอดคล้องกัน ภาครัฐทำหน้าที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน และพื้นที่สาธารณะ

ส่วนภาคเอกชนนำเงินทุนมาพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ สร้างงาน สร้างรายได้ และเสียภาษีกลับคืนให้รัฐเพื่อนำไปพัฒนาเมืองต่อเพื่อสร้างความยั่งยืนคุณค่าให้แก่เศรษฐกิจท้องถิ่น และส่งเสริมคุณภาพชีวิตของคนในเมืองอย่างยั่งยืน

นายอุรเสฏฐ ยกตัวอย่างโครงการที่เฟรเซอส์พัฒนา ได้แก่ “สามย่านมิตรทาวน์” พัฒนาภายใต้แนวคิด Urban Life Library โดยอิงจากบริบทเดิมของพื้นที่ที่เป็นแหล่งอาหารและการศึกษา มีการเปิดพื้นที่เรียนรู้ฟรี 24 ชั่วโมง คืนพื้นที่สีเขียว และปรับปรุงทางเท้า-ป้ายรถเมล์โดยรอบ

และ “วัน แบงค็อก” โครงการ Integrated District ขนาดใหญ่ 104 ไร่ บนถนนพระราม 4 เน้น 3 หลักการคือ People-Centric, Sustainability จัดสรรพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่งกว่า 50%, และ Smart City เพื่อสร้าง Cross Synergy ระหว่างอาคารสำนักงาน รีเทล โรงแรม และที่พักอาศัย

นายอุรเสฏฐกล่าวว่า ส่วนการสร้างผลกระทบต่อตลาด ภายหลังการเปิดตัวอาคารสำนักงานใหม่ ๆ ผลักดันให้เกิดการแข่งขันของอาคารสำนักงานเจ้าอื่น ๆ รวมถึงรายเก่า ๆ ที่ต้องรีโนเวทตึกและการให้บริการเพื่อแข่งขันในตลาดได้ ซึ่งส่งผลดีต่อผู้บริโภคโดยรวม

“สำหรับเฟรเซอร์ ความสำเร็จเราวัดจาก 3 ด้านที่โครงการนั้น ๆ จะต้องมีถึงจะเรียกว่าประสบความสำเร็จ ไดแก่ ผลตอบแทนทางการเงินที่ดี, การกระตุ้นเศรษฐกิจ และสร้างงาน และการยกระดับคุณภาพชีวิตของชุมชนรอบข้าง” นายอุรเสฏฐทิ้งท้าย