ราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นทั่วประเทศ 10% บีบอสังหาฯ-เศรษฐีแห่ขาย ‘หนีภาษีแพง’

ดีเดย์ 1 ม.ค. ปี’70 กรมธนารักษ์ปรับราคาประเมินใหม่ ทั่วประเทศแพงขึ้นกว่า 10% ทำเลกลางกรุงทะลุ 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. “อสังหาฯ-แลนด์ลอร์ด” จุก ต้นทุนพุ่ง จ่ายภาษีที่ดินอ่วม แห่ขายที่ดิน-มรดก REIC ชี้ผังเมือง กทม.ใหม่ ดันราคาประเมินแนวรถไฟฟ้า “ส้ม-ชมพู-เขียว” ขยับแรง คนซื้อบ้านยาก หนุนคอนโดฯเช่า-ที่อยู่อาศัยชานเมืองบูม

นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันกรมธนารักษ์อยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จำนวน 37 ล้านแปลงทั่งประเทศ ที่จะบังคับใช้ในรอบปี 2570-2573 โดยมีความคืบหน้าแล้ว 99% เตรียมประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2570 เบื้องต้นคาดว่าราคาประเมินรอบใหม่ภาพรวมทั่วประเทศจะปรับขึ้นมากกว่า 10% สูงกว่ารอบบัญชีปัจจุบันที่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8.93% ราคาสูงสุดยังคงอยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ที่ราคาจะปรับขึ้นสูงเกิน 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ได้แก่ ถนนสีลม ถนนเพลินจิต ถนนพระราม 1 และถนนวิทยุ ซึ่งเป็นพื้นที่เศรษฐกิจ

“ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่ปรับสูงขึ้น เพื่อให้มีส่วนต่างห่างจากราคาในปัจจุบันประมาณ 30-40% และให้ใกล้เคียงราคาซื้อขายจริง สอดคล้องกับสภาพพื้นที่และภาวะตลาดปัจจุบัน” นายอัครุตม์กล่าว

นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า สิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ประกาศใช้ปี 2570 คือ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน รวมถึงการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินวันที่ 1 มกราคม 2570 แม้ไม่สามารถคำนวณเป็นตัวเลขได้ในขณะนี้ ราคาที่ดินจะปรับตัวขึ้นเท่าไหร่ แต่คาดว่าทำเลตามแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพูจะปรับราคาประเมินขึ้นสูงที่สุด รองลงมาคือ สายเขียว สีลม และสุขุมวิท กลุ่มศูนย์กลางธุรกิจเดิมของเมือง ตามมาด้วยกรุงเทพฯ ชั้นนอก

นอกจากนี้สิ่งที่จะสร้างผลกระทบตามมาคือ ต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาฯ จะสูงขึ้นตามราคาที่ดินที่ปรับขึ้น ขณะเดียวกันภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของแลนด์ลอร์ดจะเพิ่มขึ้นด้วย ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นอีก ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แต่สะท้อนความจริงให้เห็นว่าโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ สามารถสร้างมูลค่าให้กับสินทรัพย์ได้

“ยังทำให้ผู้บริโภคเลือกทำเลที่อยู่อาศัยไกลจากตัวเมืองชั้นในมากขึ้น แลกกับการได้พื้นที่ใช้สอยเพิ่มในงบประมาณเดิม โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม และอาจเป็นยุคทองของบ้านแฝดในทำเลชานเมือง เช่น บางนา-ตราด ราชพฤกษ์ ศรีนครินทร์ เนื่องจากราคาจับต้องได้ ขณะที่คอนโดฯอาจมีขนาดเล็กลงอยู่ที่ 22-26 ตร.ม. แลกกับพื้นที่ส่วนกลางที่มากขึ้น รวมถึงเทรนด์การเช่าคอนโดฯติดรถไฟฟ้าแทนการก่อหนี้ระยะยาว 30 ปี”

นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ราคาประเมินใหม่ปี 2570 จะส่งผลต่อการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสูงขึ้น ทำให้แลนด์ลอร์ด ผู้ได้รับมรดก ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ยังไม่มีแผนพัฒนาโครงการ จะนำที่ดินออกมาขายมากขึ้น ขณะที่ราคาที่ดินยังทรง ๆ หลังขายออกยาก โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ ตั้งราคาไว้สูงที่ปิดดีลได้ยาก เป็นไปตามภาวะตลาดอสังหาฯ ที่โครงการเปิดใหม่น้อยและสภาพเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว ซึ่งปัจจุบันมีลูกค้านำที่ดิน บ้าน คอนโดฯ โรงงาน และโรงแรม ให้บริษัทดำเนินการขายให้ เนื่องจากมองว่าเปลี่ยนเป็นเงินสดดีกว่าในภาวการณ์แบบนี้

“ที่ดินที่จะขายออกได้ ต้องมี 3 องค์ประกอบ คือ ที่ดินต้องดีจริง ราคาดีจริง โลเกชั่นต้องได้จริง ๆ หากครบ 3 อย่างนี้ เมื่อนำที่ดินไปเสนอขาย เขาถึงจะหันมามองอย่างที่ดินบนถนน 331 จ.ชลบุรี เนื้อที่ประมาณ 80 ไร่ เราลดราคาลงต่ำกว่าตลาดที่ขายไร่ละ 3.2-3.5 ล้านบาท เหลือไร่ละ 2.9 ล้านบาท ยังขายไม่ได้ ส่วนภูเก็ตเริ่มมีลูกค้านำวิลล่า ที่ดินมาขายฝากมากขึ้น แต่ราคายังสูงเมื่อเทียบกับที่อื่น ๆ ตอนนี้ราคาที่ดินโดยรวมไม่มีลดลง เว้นที่ดินทำเลที่ไม่มีศักยภาพหรือเจ้าของต้องการปิดการขายเร็วราคาขายอาจปรับลดลงมาก”

นายณัฏฐากล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างดำเนินการขายที่ดินขนาดใหญ่กว่า 1,940 ไร่ ติดถนนเพชรเกษม เชื่อมต่อระหว่างชะอำ-หัวหิน แบ่งเป็น 3 กลุ่ม หรือแยกซื้อเป็นรายกลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่ 1 เนื้อที่กว่า 1,259 ไร่ ราคา 1.5 ล้านบาทต่อไร่ รวม 1,791.16 ล้านบาท กลุ่มที่ 2 กว่า 438 ไร่ ราคา 3.6 ล้านบาทต่อไร่ รวม 1,349.92 ล้านบาท และกลุ่มที่ 3 กว่า 242ไร่ ราคา 7 ล้านบาทต่อไร่ รวม 1,476.89 ล้านบาท ขายรวม 3 กลุ่ม ยกแปลงราคา 2.38 ล้านบาทต่อไร่ รวม 4,617.97 ล้านบาท