อสังหา “เหนือ-อีสาน” ฝ่าสต๊อกล้น “เชียงใหม่” แห่จดทรัพย์อิงสิทธิ 500 แปลง

สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ภาคเหนือและภาคอีสาน เดินหน้าสู่โจทย์ใหม่ ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ผู้ประกอบการปรับเกมรับมือสต๊อกคงค้าง ขณะที่ดีมานด์แต่ละเมืองที่เริ่มมีทิศทางแตกต่างกัน

“มานะ นิมิตรวานิช” ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภาคเหนือ ประกอบด้วย เชียงใหม่ พิษณุโลก นครสวรรค์ เชียงราย และลำพูน เข้าสู่ช่วงบริหารจัดการสต๊อกให้เป็นเงินสด ช่วงครึ่งแรกปี 2569 โครงการเปิดใหม่ในภาคเหนือปรับลดลง 9% สะท้อนความระมัดระวังมากขึ้นของผู้ประกอบการ 

“เชียงใหม่” คอนโดฯ หนุน

ครึ่งแรกปี 2569 ภาคเหนือมีซัพพลายทั้งหมด 21,758 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่า 99,664 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.8% มียอดขายใหม่ 2,105 หน่วย ลดลง 3.5% และมูลค่า 8,760 ล้านบาท ลดลง 3.5% อัตราดูดซับอยู่ที่ 1.6% และจะใช้เวลาขายหมด 56 เดือน 

เจาะลึกรายพื้นที่ พบว่า “เชียงใหม่” มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 1,381 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.7% และมูลค่า 6,341 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.7% โดยยอดขายส่วนใหญ่มาจากตลาดคอนโดฯ ที่ฟื้นตัว ยอดขายเพิ่มขึ้น 49.4% 

โดยได้แรงหนุนมาจากดีมานด์ต่างชาติ และกลุ่มคนที่ต้องการใช้ชีวิตในเมือง ขณะที่แนวราบเพิ่มขึ้น 9% แต่ระดับสต๊อกสะสมยังคงสูง อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ 1.8% และใช้เวลาขายหมด 50 เดือน

ส่วน “พิษณุโลก” มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้นทุกประเภทอยู่ที่ 255 หน่วย เพิ่มขึ้น 61.4% และมูลค่า 831 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.2% แต่สต๊อกสะสมยังสูง 3,322 หน่วย เพิ่มขึ้น 6% ทำให้อัตราดูดซับ 1.2% และใช้เวลาขายหมด 78 เดือน 

ด้าน “นครสวรรค์” ตลาดอยู่ในภาวะหดตัว แม้ไม่มีโครงการเปิดใหม่เลย แต่มียอดขาย 108 หน่วย ลดลง 77% สะท้อนว่ากำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว อัตราดูดซับอยู่ที่ 1.3% และใช้เวลาขายหมด 69 เดือน

ขณะที่ “เชียงราย” มีซัพพลาย 3,020 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6% และมูลค่า 11,772 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% แต่ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ทำให้หน่วยเปิดขายใหม่เหลือ 68 หน่วย ลดลง 43.3% และเป็นแนวราบทั้งหมด แต่ยอดขายปรับตัวเพิ่มขึ้น 22.9% ทำให้อัตราดูดซับอยู่ที่ 1% และใช้เวลาขายหมด 96 เดือน จากเดิม 110 เดือน 

และ “ลำพูน” ซัพพลายลดลงเหลือ 979 หน่วย ลดลง 17.7% แต่ยอดขายใหม่และซัพพลายสะสมก็ลดลงด้วยเหลือ 795 หน่วย ทำให้ภาพรวมตลาดมีอัตราดูดซับที่ดี 3.1% และใช้เวลาขายหมด 26 เดือน

“มานะ” กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ภาคเหนือในกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาทยังมีดีมานด์ แต่ปัญหาหลักคือ มาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวด จึงแนะนำว่า นอกจากผู้ประกอบการจะต้องเร่งระบายสต๊อกคงค้าง และสร้างความแตกต่างและคุ้มค่าด้านราคาให้กับผู้บริโภค โดยเฉพาะรายเล็กเพื่อแข่งขันกับบ้านมือสองที่กำลังเติบโต ยังควรร่วมมือกับธนาคารในการคัดกรองและทำ Pre-approval ตั้งแต่ต้นทางก่อนรับจอง รวมถึงพัฒนาหรือเตรียมสินค้าในระดับราคาที่ต่ำลงมารองรับอีกด้วย

ตลาดต่างชาติหนุนคอนโดฯ โต

ฝั่งผู้ประกอบการ “อรรคเดช อุดมศิริธำรง” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) และนายกสมาคมอสังหาฯ เชียงใหม่ กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯ เชียงใหม่ได้แรงหนุนจากดีมานด์ต่างชาติ และพบความน่าสนใจว่า เชียงใหม่เป็นจังหวัดเดียวในประเทศที่มีการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิมากที่สุดในประเทศไทยถึงจำนวน 500 แปลง แบ่งเป็น 100 แปลงของลูกค้าอรสิริน

“อรรคเดช” ระบุว่า ที่ผ่านมาการซื้อคอนโดฯ ของต่างชาติซื้อขายผ่านการจัดตั้งบริษัท ซึ่งเมื่อมีการตรวจจับนอมินีทำให้ซื้อไม่ได้ หรือเมื่อซื้ออย่างไม่ถูกต้องตามกฎหมายก็จะถูกยึด และยกเลิกการถือครองไป แต่ดีมานด์การพักอาศัยยังมีอยู่ ต่างชาติจึงหาช่องทางที่ถูกกฎหมาย ซึ่งปัจจุบันมี 2 ช่องทาง ได้แก่ การเช่าระยะยาว 30 ปี และการถือครองแบบทรัพย์อิงสิทธิ

“แต่ด้วยข้อจำกัดของการเช่าระยะยาว ไม่สามารถส่งต่อทางมรดกได้ ทางเลือกที่ 2 จึงตอบโจทย์มากกว่า คือ ไม่จำเป็นต้องไปขอส่งต่อให้ลูกหลานกรณีเราเสียชีวิต เนื่องจากส่งต่อได้เลยทันที แถมยังสามารถนำไปต่อเติม หรือจำนองได้ ซึ่งมันเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ เลยเป็นที่มาของความนิยมและตัวเลขที่เติบโตมากขึ้น”

อย่างไรก็ตาม “อรรถเดช” กล่าวว่า วิธีการในการจดทรัพย์อิงสิทธิของผู้ประกอบการนั้นไม่สามารถทำได้โดยตรง หากเป็นโครงการจัดสรรตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน ต้องโอนขายก่อน แล้วจึงไปจดเช่าหรือผ่านกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิได้ แต่ถ้าเป็นแบ่งพัฒนาไม่เกิน 9 แปลง สามารถจดเช่าได้เลย แต่ก็พบปัญหาค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เมื่อต้องโอนจะต้องมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ 2% ภาษีนิติบุคคลที่เกี่ยวข้อง และภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

“ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเหล่านี้เป็นการตีความของกรมสรรพากรที่อาจมองว่าเป็นการขายสินทรัพย์ที่ไม่มีรูปร่างเลยต้องจ่าย VAT 7% แต่ผมคิดว่าเราควรต้องสอบถามทางกรมสรรพากรกลับไปเช่นกันว่า ถ้าเกิดนิติกรรมทั้งหมดนี้เป็นเรื่องที่ถูกต้อง ไม่มีการซื้อขายแบบนอมินี แต่เราต้องเสียทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าโอน ค่าจดก่อตั้งทรัพย์อีก รวม ๆ แล้วเกือบ 20% ซึ่งเป็นจำนวนที่มากพอสมควร และไม่อยากให้ค่าใช้จ่ายนี้ตกไปเป็นภาระของผู้บริโภคและผู้ประกอบการ”

บ้านมือสองครองตลาดอีสาน

ในส่วนของภาพรวมตลาดภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ประกอบด้วย นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม “มานะ” ระบุว่า ตลาดอสังหาฯ ภาคอีสานยังมีดีมานด์ แต่ความท้าทายคือ ผู้ประกอบการจะต้องวางแผนกลยุทธ์ เพื่อรับมือความแตกต่างตลาด ซึ่งตัวเลขที่น่าสนใจคือ ยอดโอนบ้านมือสองในอีสานมีถึง 70-90% สะท้อนความต้องการบ้านที่แท้จริง

เจาะลึกแต่ละจังหวัด “นครราชสีมา” เน้นระบายสต๊อกเดิม ผู้ประกอบการเน้นกลยุทธ์ Wait And See แบ่งเป็น 1.โซนในเมือง แม้ว่ายอดขายจะลดลง 440 หน่วย ลดลง 23.7% แต่ด้วยมีการเปิดโครงการใหม่เฉพาะแนวราบ 271 หน่วย เพิ่มขึ้น 46.5% และมูลค่า 637 ล้านบาท ลดลง 17.6% ทำให้ซัพพลายลดลงด้วยเหลือ 3,763 หน่วย ลดลง 5.3% และมูลค่า 13,276 หน่วย อัตราดูดซับ 1.7% และใช้เวลาขายหมด 51 เดือน 

และ 2.โซนปากช่อง-เขาใหญ่ ที่ตลาดพูลวิลล่าคึกคักขึ้นจนยอดขายดีกว่าแนวราบและคอนโดฯ ทำให้ยอดขายรวม 126 หน่วย ลดลง 16.0% แต่มูลค่า 2,274 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 76.2% โดยปัจจัยบวกมาจากมอเตอร์เวย์ M6 และการย้ายงานพืชสวนโลกปี 2572 มาจัดที่ปากช่อง

ห้าง-ผังเมืองบูมขอนแก่น-อุดรฯ

“ขอนแก่น” มีตัวเลขยอดโอนที่น่าสนใจ คือ 3,909 หน่วย และมูลค่า 7,686 ล้านบาท โดยมูลค่าเพิ่มมากขึ้นจากปีก่อนหน้าจากยอดโอนคอนโดฯ โดยเฉพาะโครงการของบิ๊กอสังหาฯ ที่มีคอนโดฯ ทำเลติดห้างสรรพสินค้า ทำให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นต้องรับศึกหนัก ทั้งบ้านมือสองและอสังหาฯ รายใหญ่จากกรุงเทพฯ

“อุดรธานี” มีซัพพลายสะสมสูง 1,915 หน่วย เพิ่มขึ้น 74.6% และมูลค่า 6,442 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 60.2% แต่อัตราดูดซับดีที่ 3.1% และใช้เวลาขายหมด 26 เดือน ตัวเลขที่น่าสนใจพบว่า จำนวนหน่วยการออกใบอนุญาตก่อสร้างอยู่ที่ 2,181 หน่วย เพิ่มขึ้น 131% เป็นการเร่งขอใบอนุญาตของผู้ประกอบการเพื่อรองรับผังเมืองใหม่

ส่วน “อุบลราชธานี” มีโครงการเปิดขายใหม่เฉพาะแนวราบ ส่วนยอดขาย 119 หน่วย ลดลง 56.3% และมูลค่า 327 ล้านบาท ลดลง 59.2% ทำให้อัตราดูดซับลดลง 2 เท่า เหลือ 1.5% และใช้เวลาขายหมด 59 เดือน 

และ “มหาสารคาม” ที่เคยเป็นตลาดของคอนโดฯ เนื่องจากเป็นเมืองมหาวิทยาลัย แต่ปัจจุบันโครงการเปิดใหม่และยอดขายใหม่มีเฉพาะแนวราบ ทำให้ซัพพลายเหลือเฉพาะแนวราบเช่นเดียวกัน อยู่ที่ 511 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.9% และมูลค่า 1,404 ล้านบาท ลดลง 0.2% อัตราดูดซับ 1.6% และใช้เวลาขายหมด 55 เดือน