“สีส้มตะวันตก” ปลุกคอนโดกลางเมือง ที่ดินหายาก-ราคาพุ่งวาละ 1.5 ล้าน

ภายในปี 2573 จะมีรถไฟฟ้าสายใหม่เพิ่มอีก 1 เส้นทาง คือ สายสีส้มตะวันตก ช่วง “บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯ” ปัจจุบันสร้างคืบหน้าแล้ว 38.50% ตามแผนจะเปิดบริการเดือนกรกฎาคม 2573 จะเชื่อมกับสายสีส้มตะวันออกที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ วิ่งยาวไปสุดสายที่มีนบุรี ซึ่งเปิดเดือนธันวาคม 2570 ทำให้การเดินทางฝั่งตะวันออกและตะวันตกของกรุงเทพฯ สะดวกสบาย ไร้รอยต่อ 

คอนโดฯ คึก-ราชเทวีทำเลทอง  

ด้านการพัฒนาพื้นที่ “ภัทรชัย ทวีวงศ์”ผู้อำนวยการอาวุโสแผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ ซาวิลล์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า แนวสายสีส้มตะวันตกมีคอนโดฯ สะสม 15,271 ยูนิต มูลค่าลงทุนรวม 51,290 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ย 170,000 บาทต่อ ตร.ม. โดย 43% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดกระจุกตัวอยู่บริเวณราชเทวี ซึ่งเป็นทำเลใจกลางเมืองที่มีศักยภาพสูง ขณะที่พื้นที่ส่วนอื่นมีข้อจำกัดในการจัดหาที่ดินและพัฒนาโครงการใหม่มากกว่า 

“พื้นที่สายสีส้มตะวันตกจะแตกต่างจากพื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ในเขตชานเมืองชัดเจน เพราะส่วนใหญ่ผ่านพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในที่ได้รับการพัฒนามาอย่างต่อเนื่องกว่า 20-30 ปี ทั้งที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม กิจกรรมทางเศรษฐกิจ ยังมีข้อจำกัดการหาที่ดินและการพัฒนาโครงการใหม่ในหลายบริเวณ การเปลี่ยนแปลงจึงอาจไม่มากเท่าพื้นที่กำลังขยายตัวออกไปสู่ชานเมือง”

“ภัทรชัย” กล่าวว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจะเห็นการพัฒนาอสังหาฯ บริเวณรอบสถานีราชเทวี เพราะเป็นทำเลใจกลางเมืองและเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายอื่น ทำให้มีคอนโดฯ ระดับกลางถึงระดับบนอยู่มาก ราคาขายเริ่มต้น 120,000 บาทต่อ ตร.ม. และบางโครงการสูงกว่า 250,000 บาทต่อ ตร.ม. 

ยังมีโครงการมิกซ์ยูส โรงแรม อาคารสำนักงานเกิดขึ้นในบางพื้นที่ แม้มีจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในทางกลับกันการเกิดขึ้นของโครงการคอนโดฯ ย่านราชปรารภ รางน้ำ ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ไม่ควรตีความว่าเป็นผลจากสายสีส้มตะวันตกอย่างเดียว เพราะพื้นที่เหล่านี้มีศักยภาพพัฒนาอยู่แล้ว 

ที่ดินหายากพุ่งวาละ 1.5 ล้าน 

ถึงแม้สายสีส้มตะวันตกจะยังมีโอกาสสนับสนุนการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ ในอนาคต แต่ผลกระทบอาจมีความแตกต่างกันในแต่ละทำเล โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีข้อจำกัดในการจัดหาที่ดินหรือมีการพัฒนาเต็มพื้นที่แล้ว ซึ่งอาจมีโอกาสเกิดโครงการใหม่ไม่มากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่ที่ยังมีที่ดินขนาดใหญ่รองรับการพัฒนา 

“ข้อจำกัดอุปทานที่ดินเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญ ที่สนับสนุนมูลค่าที่ดินตามแนวสายสีส้มตะวันตก โดยเฉพาะถนนเพชรบุรี ราชเทวี และพื้นที่เชื่อมต่อถนนพญาไท เพราะเป็นย่านเมืองที่พัฒนาอย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลานาน มีที่ดินเปล่าขนาดใหญ่พร้อมนำมาพัฒนาโครงการใหม่ค่อนข้างจำกัด”

“ภัทรชัย” กล่าวว่า นอกจากนี้ยังพบว่าที่ดินบางส่วนในพื้นที่ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานพระคลังข้างที่ ซึ่งมีรูปแบบการถือครองและการพัฒนาที่แตกต่างจากที่ดินเอกชนทั่วไป ส่งผลให้โอกาสในการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ขึ้นอยู่กับการนำที่ดินออกมาพัฒนาและเงื่อนไขการเช่าในแต่ละกรณี 

ปัจจุบันราคาที่ดินตามแนวถนนเพชรบุรีในทำเลที่มีศักยภาพ ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า อาจมีระดับราคาสูงกว่า 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ขณะที่บางแปลงบริเวณถนนพญาไทและทำเลเชื่อมต่อราชเทวีอาจมีราคาสูงถึง 1.6 ล้านบาทต่อ ตร.ว. หรือมากกว่า ขึ้นอยู่กับทำเล ที่ตั้ง ขนาด หน้ากว้างของแปลง การเข้าถึงถนน และศักยภาพการพัฒนาอาคาร ซึ่งระดับราคาสะท้อนถึงความได้เปรียบของทำเลที่ตั้งย่านใจกลางเมือง มีทั้งแหล่งงาน พาณิชยกรรม โรงแรมและระบบขนส่งมวลชนหลายเส้นทาง 

“ภาวะที่ตลาดคอนโดฯ ชะลอตัว ผู้ประกอบการระมัดระวังการซื้อที่ดินราคาสูงมากขึ้น เพราะส่งผลต่อราคาขาย โดยเฉพาะคอนโดฯ ระดับบนที่ต้องกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกำลังซื้อ การแข่งขันในตลาด แม้ที่ดินมีจำกัดแต่ราคาซื้อขายจริงอาจไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นมาก หากผู้ซื้อและผู้ขายยังมีมุมมองต่อมูลค่าที่ดินต่างกัน”

ทุนใหญ่พลิกโฉม “ประตูน้ำ”

แม้ว่าโครงการอสังหาฯ ขนาดใหญ่ตามแนวสายสีส้มตะวันตกจะไม่ได้เกิดขึ้นหนาแน่นตลอดเส้นทาง แต่ “พื้นที่ประตูน้ำ” ยังคงมีการปรับปรุงและพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมต่อเนื่อง โดยปรับปรุงศูนย์การค้าพันธุ์ทิพย์ ประตูน้ำ เปลี่ยนชื่อเป็นฟีนิกซ์ ศูนย์รวมค้าส่งและค้าปลีกด้านอาหารครบวงจร โดยบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน)

โครงการ “เดอะ แพลทินัม สแควร์”บนที่ดิน 7 ไร่ของสำนักงานพระคลังข้างที่ ภายใต้สัญญาเช่า 30 ปี โดยบริษัท แพลทินัม สแควร์ จำกัด เป็นอาคารมิกซ์ยูสสูง 49 ชั้น มีพื้นที่อาคารรวม 92,726 ตร.ม. ประกอบด้วยโรงแรม 630 ห้อง และพื้นที่พาณิชยกรรม 8,409 ตร.ม.

ยังมีโครงการ “ซัมมิท ทาวเวอร์” (Summit Tower) บริเวณหัวมุมถนนพญาไทและถนนเพชรบุรี ติดสถานีราชเทวี เป็นอาคารสูง 46 ชั้น พัฒนาเป็นมิกซ์ยูสประกอบด้วยโรงแรม 350 ห้อง พื้นที่สำนักงานให้เช่า 47,000 ตร.ม. พื้นที่ค้าปลีก 1,500 ตร.ม. รวมถึงสกายเลานจ์และสกายเดกก์ เริ่มสร้างปี 2564 เป็นหนึ่งในตัวอย่างของการพัฒนาอสังหาฯ ขนาดใหญ่บริเวณราชเทวีในช่วงที่สายสีส้มมีความชัดเจนมากขึ้น

“การเกิดขึ้นของโครงการเหล่านี้สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะการพัฒนาคอนโดฯ ยังรวมถึงการปรับปรุงอาคารเดิมและการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชยกรรมที่ตอบสนองความต้องการของตลาดเมือง”

“ภัทรชัย” ย้ำว่า จากข้อจำกัดด้านที่ดินและการพัฒนาเมืองที่เกิดขึ้นมานาน แนวโน้มการพัฒนาโครงการใหม่กระจุกตัวอยู่ในทำเลที่หาที่ดินได้และมีศักยภาพพัฒนาพาณิชยกรรม หรือที่อยู่อาศัยระดับบน โดยเฉพาะพื้นที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น ดังนั้น สายสีส้มตะวันตกอาจไม่ได้ทำให้เกิดการพัฒนาใหม่อย่างกว้างขวางตลอดแนวเส้นทาง แต่มีส่วนช่วยเสริมศักยภาพของทำเลบางจุด