ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ มาตรการแบงก์ชาติกระทบเรียลดีมานด์

สัมภาษณ์พิเศษ

เซอร์ไพรส์เกิดขึ้นจนได้ สำหรับการจัดบิ๊กอีเวนต์ระบายสต๊อกโครงการที่อยู่อาศัยครั้งสุดท้ายของปี 2561 ท่ามกลางบรรยากาศที่แบงก์ชาติ-ธนาคารแห่งประเทศไทยโยนระเบิดมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ด้วยการ “ยกร่างมาตรการ” ใหม่หมาดในการบังคับเก็บเงินดาวน์ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ในสัดส่วน 20% โดยตั้งเป้าเริ่มบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “เสี่ยปิ-ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์” ประธานคณะกรรมการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 และในฐานะตัวแทนผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กถึงผลกระทบที่เกิดขึ้น

Q : ผลกระทบเงินดาวน์ 20%

ตอนนี้เรื่องยังสดมากเลย กะทันหันมาก ผมคิดว่าก่อนอื่นต้องกลับไปเช็กก่อนว่าหนี้เสียหรือ NPL ที่เกิดสูง ที่มองว่าสูงมาจากตัวไหน ในมุมผมแบงก์ชาติต้องมีตัวเลขออกมาชี้แจงก่อน ว่าหนี้เสียบ้านหลังที่ 2 คือปัญหา แต่ถ้าไม่มีข้อมูลออกมาชี้ชัด ก็ไม่ควรมาเจาะจงกับกลุ่มนี้ เพราะว่ามันไม่ควรเจาะจงไปที่กลุ่มใดกลุ่มหนึ่งซึ่งการซื้อบ้านหลังแรกที่แบงก์ออกมาตรวจสอบเข้มงวด ก็เป็นสิ่งที่ดี แต่การเรียกเก็บเงินดาวน์ 10% ในมุมผู้ประกอบการอสังหาฯ ค่อนข้างไม่ถือว่าน้อย มันคือการการันตีว่าลูกค้าเรามีศักยภาพในการผ่อนและกู้ได้ และยอดปล่อยกู้ 90% ตามมาตรการ LTV ถือว่าค่อนข้างดีอยู่แล้ว พอขยับต่ำลงเป็น 80%เท่ากับต้องเก็บเงินดาวน์ 20% เป็นการปรับขึ้นเท่าตัว ถือว่ากระทบค่อนข้างรุนแรง

ผู้ประกอบการมองว่าเราโดนกระทบแน่นอน ทั้ง ๆ ที่ตัวนี้อาจไม่ใช่ตัวปัญหาหรือเปล่า ต้องกลับไปถามว่า ตัวเลขอะไร ทำไมต้องมาเจาะจงปัญหาบ้านหลังที่ 2 เพราะเศรษฐกิจบ้านเราชะลอตัวต่อเนื่องมานาน มีผลต่อกำลังซื้อโดยตรง การดาวน์ 10% ก็ต้องบอกว่า ไม่ใช่น้อย ๆ ซึ่งปรับเงินดาวน์ขึ้นเป็น 15% ก็แย่แล้ว แต่ถึงขั้นขึ้นไปถึง 20% แอบหนักหน่วงไปนิดนึง

อยากเรียนแบงก์ชาติว่า การซื้อคอนโดฯ มีเวลาก่อสร้างนาน 1 ปีครึ่งถึง 2 ปี เก็บเงินดาวน์ 10% ก็คือเงินเราจม แต่มาตรการใหม่บังคับดาวน์ 20% เงินจมเยอะกว่าเดิมอีก บอกตรง ๆว่า มุมมองเรามันรุนแรงไปหน่อย

Q : รายกลาง-เล็กปรับตัวยังไง

ผมทำคอนโดฯ 4 โครงการ แม้ว่าส่วนตัวบริษัทเรา (ปรีดา เรียลเอสเตท) อาจไม่ได้กระทบลูกค้าส่วนใหญ่ของเราก็ตาม เพราะ 70% เป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้ออยู่จริง แต่ส่วนที่เหลือ 20-30% เป็นกลุ่มซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 ทำให้เรากระทบเยอะ โดยเฉพาะผมจับลูกค้าครอบครัวขยาย มีบ้านกับทาวน์โฮมเยอะ จุดขายเราคือพื้นที่ส่วนกลาง เขามาใช้ได้ด้วย รวมถึงลูกค้า ส่งลูกเรียนโรงเรียนอินเตอร์ฯ เพราะมีโรงเรียนแฮโรลด์อยู่ใกล้ ๆ กัน มีผู้ปกครองมาซื้อไว้ ส่งลูกตอนเช้า 8 โมง บ่ายโมงมาใช้ เพราะไม่รู้จะไปไหน เพราะฉะนั้นการออกมาตรการที่มาควบคุมบ้านหลังที่ 2 แบบนี้ จริง ๆ เราก็ไม่รู้ว่าจะแก้ปัญหาถูกจุดหรือเปล่า

Q : แก้ถูกจุดต้องทำยังไง

ต้องถามผู้ใหญ่ในสมาคมก่อน (หัวเราะ) แต่ที่เราคุยกันคือ NPL มาแก้ตรงนี้ เกาถูกที่คันหรือเปล่าและอีกอย่างคือ เรื่องเวลากระชั้นมาก แค่ 3 เดือนเท่านั้น แบงก์ชาติต้องให้ลีดไทม์เรานิดนึง เพราะกระบวนการขอสินเชื่อผมยังไม่รู้เลยว่าจะทำทันไหม ปกติลูกค้าขอเอกสารให้แบงก์ก็ใช้เวลา 1 เดือน กว่าจะทำตามระเบียบขั้นตอนต่าง ๆ อีก

Q : ดาวน์ 20% ทุกราคา

รอบนี้เขา (แบงก์ชาติ) เอาหมดเลย ก็เลยไม่รู้ว่าเขาหว่านแหมาทำไมกว้างขนาดนี้ กลัวลูกค้าต่างชาติหรือเปล่า หรือกลัวตลาดบ้านพรีเมี่ยมหรือเปล่า เพราะโครงการในทองหล่อเปิดเยอะ ๆ ถ้าอย่างนั้นน่าจะมีบักเกตหน่อยไหม ลูกค้าต้องให้เขามีพื้นที่ในการซื้อหลังที่ 2 ด้วย

Q : มาตรการควรเป็นยังไง

ต้องไปแกะปมก่อน เพราะแบงก์ชาติไม่ได้แกะปม ว่าหนี้เสียจริง ๆ อยู่ตรงไหน ต้องช่วยกันเลยแหละ ทาง 3 สมาคมคงไม่อยู่เฉย

Q : มองไตรมาส 4/61 อย่างไร

ต้องรีบปิดการขาย รีบขออนุมัติเงินกู้ภายใน 31 ธันวาคมนี้ ซึ่งต้องรอการประชุมวันที่ 11 ตุลาคมนี้คงรู้เรื่อง ตอนนี้เราต้องรีบหาข้อมูลออกมาก่อนว่าข้อมูลคืออะไร

Q : มีเรื่องกู้มีเงินทอน

ค่าประเมินห้องชุดของกรมธนารักษ์ทันสมัยมาก up to date จากเดิมประเมินทุก 4 ปี แต่ปัจจุบันราคาประเมินเรียลไทม์ของกรมที่ดินเป็นราคาตลาด เช่น คอนโดฯใหม่เพิ่งเปิด ทางกรมธนารักษ์เช็กห้องชุดโครงการใกล้เคียงด้วย ราคาต้องใกล้เคียงหรือไม่น้อยกว่า ไม่เหมือนอดีตที่บวกเพิ่ม 30-40% แบงก์ดูแล้วก็โอเค บวกค่าก่อสร้าง ค่าเฟอร์นิเจอร์ ทุกวันนี้แบงก์ทำการบ้านละเอียด อย่าง 3 ปีที่แล้วการจดทะเบียนห้องชุด แต่เดิมเราใช้ราคาประเมิน ไม่ได้ใช้ราคาตลาด เพราะราคาประเมินค่อนข้างถูก ไม่ได้เว่อร์ เพราะเป็นราคาเฉลี่ยของทั้งบล็อก ไม่ใช่รายแปลง มาเป็นตัววิเคราะห์ค่าธรรมเนียมการโอน 1%และก่อนจดนิติบุคคลต้องส่งเรื่องเข้าประเมินที่กรมที่ดินเพื่อออกเอกสารโฉนดห้องชุด เขาประเมินละเอียดในห้อง ถึงขนาดราคาห้องชุด กับระเบียง กันสาด เพราะมีราคาแตกต่างกันเนื่องจากไม่ได้ใช้งานจริง ประเมินก่อนจดนิติฯ เขาเซอร์เวย์โครงการข้าง ๆ ที่เพิ่งจดนิติฯ ในปีนั้น ๆ ทำให้ราคาประเมินไม่ได้โบราณเหมือนเมื่อก่อนที่ดินก็ขาดรายได้ ก็เข้มงวดเยอะเหมือนกัน ฉะนั้นแบงก์เอาตัวนี้มาดูก็ไม่ได้มีเยอะแล้วล่ะ แต่อาจบวกเพิ่มนิดหน่อย เทียบกับเมื่อก่อนแตกต่างกันเยอะ บวก 50% ก็มี ปัจจุบันบวกส่วนต่างน้อยมาก โดยเฉพาะคอนโดฯ ผมมองว่าบวกลบไม่เกิน 15-20%

Q : ประเด็นซื้อคอนโดฯบิ๊กลอต

ผมว่าไม่น่าเกี่ยวกับแบงก์ชาติ เป็นดีลระหว่างผู้ประกอบการกับเอเยนซี่ ซื้อเหมาเข่งแล้วไปขายต่อ พวกตลาดลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะจีนโอเค อาจจะมีเยอะสำหรับรายใหญ่ เราเป็นรายเล็กไม่น่าจะมีหรอก ส่วนกู้แล้วมีเงินทอน คิดว่าเป็นเรื่องของแบงก์ที่ช่วยลูกค้าเกรดดี เอาเงินสินเชื่อบ้านจากแบงก์ เพราะสินเชื่ออื่นดอกเบี้ยแพง

Q : มีข้อแนะนำผู้บริโภค

ไตรมาส 4 นี้รีบตัดสินใจเพราะดอกเบี้ยจะขึ้น ต้นทุนผู้ประกอบการก็จะเพิ่มขึ้น แล้วยังมีมาตรการเงินดาวน์ 20% อีก ผมไม่รู้จะบอกยังไง รู้แต่ว่าผู้บริโภครีบซื้อเถอะภายในปีนี้