รัฐสภาใหม่ rebirth ทำเลพระนั่งเกล้า คอนโดริมน้ำซื้ออยู่เอง-ลงทุนราคาต่ำแสน/ตร.ม.

ครึ่งปีแรก 2562 ตลาดคอนโดฯริมเจ้าพระยาทำยอดขาย 65-89% เผยทำเลกรุงเทพฯ-นนทบุรีมี 9 ถนนหลัก “พระราม 3” ยืนแชมป์ซัพพลายสูงสุด 9 พันยูนิต “สนามบินน้ำ” หายใจรดต้นคอ 7.5 พันยูนิต คัดทำเลเด่นจุดตัดเจ้าพระยา-รถไฟฟ้ามี 3 สถานี ไล่ตั้งแต่สะพานตากสิน-บางโพ-สะพานพระนั่งเกล้า จับตา “รัฐสภาใหม่” rebirth ทำเลคอนโดฯริมน้ำโซนพระนั่งเกล้า จุดขายไม่มีปัญหาคุมตึกสูง พ่วงราคาต่ำแสนเทียบกับโซนใกล้เมืองทะลุ 2-3 แสน/ตร.ม.

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลเทซี่ จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สำรวจครึ่งปีแรก 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยามีการแข่งขันสูงต่อเนื่อง เพราะเป็นทำเลที่มีพื้นที่นำมาพัฒนาโครงการจำนวนจำกัด โดยเฉพาะทำเลที่สามารถเชื่อมการเดินทางได้ครบลูป ทั้งระบบถนน เรือ และรถไฟฟ้า เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถนำมาใช้เป็นจุดขายดึงดูดความสนใจจากลูกค้า เพราะหลังจากรับโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วจะมีความสะดวกสบายในการเดินทางและการใช้ชีวิต

เปิดทำเลริมน้ำ 9 ถนน

ทั้งนี้ ทำเลที่มีการพัฒนาโครงการห้องชุดริมแม่น้ำเจ้าพระยามากสุดกระจุกอยู่ใน 9 ถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพฯและจังหวัดนนทบุรี ประกอบด้วย 1.ถนนพระรามที่ 3 2.ถนนราษฎร์บูรณะ 3.ถนนเจริญนคร 4.ถนนเจริญกรุง 5.ถนนจรัญสนิทวงศ์ 6.ถนนประชาราษฎร์สาย 1 7.ถนนพิบูลสงคราม 8.ถนนท่าอิฐ และ 9.ถนนสนามบินน้ำ

ในภาพรวมจะเห็นว่าซัพพลายอันดับ 1 อยู่ในโซนพระราม 3 อันดับ 2 ย้ายมาอยู่ที่โซนสนามบินน้ำซึ่งมีซัพพลายเป็นอันดับ 2 โดยทำเลในเขตกรุงเทพฯมีซัพพลายทั้งหมด 20,786 ยูนิต มีอัตราขายเฉลี่ย 89% เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 3 มากที่สุดสัดส่วน 46% เนื่องจากเป็นถนนที่ขนานกับแม่น้ำระยะทางไม่ต่ำกว่า 11 กิโลเมตร

ทำเลต่อมาอยู่ในพื้นที่ถนนเจริญนครที่มีคอนโดฯเปิดขาย 20 ปีแล้ว จับตลาดทั่วไปตามยุคสมัย ล่าสุดหลังจากมีการลงทุนโครงการไอคอนสยามและลงทุนรถไฟฟ้าสายสีทอง ทำให้มีผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินริมน้ำเจ้าพระยามากขึ้นเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในหลายรูปแบบ โดยมีอีก 1-2 โครงการวางแผนเปิดซัพพลายเพิ่มในปี 2562-2563

“รัฐสภาใหม่” รีเบิร์ททำเล

อีกจุดที่น่าจับตามองเป็นโครงการรัฐสภาแห่งใหม่ที่สี่แยกเกียกกาย แม้จะมีผลกระทบต่อการพัฒนาอาคารสูงในพื้นที่โดยรอบ แต่ถ้าขยับออกมาอยู่นอกโซนควบคุมตึกสูงก็สามารถพัฒนาคอนโดฯได้ จึงมีผู้ประกอบการแข่งขันซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในช่วงตั้งแต่การก่อสร้างอาคารรัฐสภามีความชัดเจน โดยรัฐสภาแห่งใหม่เป็นตัวจุดกระแสความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่จากกลุ่มลูกค้าข้าราชการ ข้าราชการการเมือง

ขณะเดียวกันทำเลนนทบุรีก็มีคอนโดฯ ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนพิบูลสงครามเกิดขึ้นในช่วง 20 ปีและจะพบว่าไม่มีโครงการใหม่อีกเลยในช่วงที่ผ่านมา

จนกระทั่งรถไฟฟ้าสายสีม่วงเริ่มการก่อสร้าง และผ่านช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 กลายเป็นจุดเริ่มต้นเปิดตลาดคอนโดฯให้กับพื้นที่ตามแนวถนน “สนามบินน้ำ-ท่าอิฐ” ที่ขนานกับแม่น้ำเจ้าพระยา ที่สำคัญทำเลไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าพระนั่งเกล้า

โดยพื้นที่ตามแนวถนนสนามบินน้ำมีซัพพลายมากที่สุด 7,527 ยูนิต ในขณะที่ภาพรวมคอนโดฯริมเจ้าพระยาในจังหวัดนนท์มี 8,487 ยูนิต ขายได้แล้ว 70%

ในด้านระดับราคาพบว่าโซนเจริญกรุง-เจริญนครมีราคาตั้งแต่ 1.7-3.5 แสนบาท/ตารางเมตร มีข้อสังเกตคือปกติห้องชุดราคา 3 แสน/ตารางเมตรจะพบในโซนใจกลางเมือง และแม้ว่าริมเจ้าพระยาราคาที่ดินไม่ได้แพงเท่าใจกลางเมืองแต่มีจุดขายเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่หาไม่ได้จากทำเลอื่น ซึ่งก็คือจุดขายแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีความกว้าง 400-500 เมตร

“เทรนด์ในการพัฒนาโครงการที่มีราคาขายห้องชุดเกิน 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร มักทำในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูสโดยมีโรงแรมระดับ 4-5 ดาวรวมอยู่ด้วย เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและความน่าสนใจ โดยมีการใช้แบรนด์โรงแรมนำหน้าชื่อโครงการ เรียกว่า branded residence ซึ่งโครงการรูปแบบนี้อาจมีเพียง 1-2 โครงการในประเทศไทย”

3 จุดตัดรถไฟฟ้า-แม่น้ำ

นายสุรเชษฐกล่าวต่อว่า ไฮไลต์จาก 9 ถนนหลักนั้นพบว่าปัจจุบัน เส้นทางรถไฟฟ้าที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเชื่อมกรุงเทพฯทั้งสองฝั่งเข้าด้วยกันมีเพียง 3 เส้นทาง 3 สถานี คือ สถานีตากสิน-บางโพ-พระนั่งเกล้า

รายละเอียด 1.สถานีสะพานตากสิน แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสหรือรถไฟฟ้าสายสีเขียว อยู่ในเขตเมืองชั้นในที่มีความคึกคักและมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ มากมาย ทั้งคอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน มีการเชื่อมต่อการเดินทางกับทั้งรถโดยสารประจำทางและเรือด่วนเจ้าพระยา

โดยคอนโดฯในพื้นที่รอบสถานีมีทั้งหมด 2,500 ยูนิต ขายได้แล้ว 88% ราคาเฉลี่ย 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร ในเวลาเดียวกันก็พบว่ามีหลายโครงการที่เปิดขายราคาสูงกว่า 3 แสนบาท/ตารางเมตร โดยเป็นโครงการมิกซ์ยูสมีเครือโรงแรม 4-5 ดาว เป็นการสร้างจุดขายด้านการใช้บริการโรงแรมอีกทางหนึ่ง

2.สถานีรถไฟฟ้าบางโพ แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จุดเด่นเป็นอีก 1 สถานีที่มีท่าเรือด่วนเจ้าพระยา อย่างไรก็ตาม มีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการเพราะติดกฎคุมตึกสูงบางส่วนเนื่องจากอยู่ไม่ไกลจากรัฐสภาแห่งใหม่ สภาพทำเลแวดล้อมด้วยอาคารพาณิชย์หนาแน่น คอนโดฯรอบสถานีรถไฟฟ้าและอยู่ไม่ไกลจากริมเจ้าพระยามีราคาขยับสูงเกิน 1.2 แสนบาท/ตารางเมตร และปรับเพิ่มขึ้นสูงกว่า 1.5-1.6 แสนบาท/ตารางเมตรในปัจจุบัน

พระนั่งเกล้าเชื่อมรถ-เรือ-ราง

3.สถานีสะพานพระนั่งเกล้า แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นอีก 1 สถานีที่น่าสนใจเพราะสถานีพระนั่งเกล้ามีโครงการของรัฐบาลที่มีผลโดยตรงต่อพื้นที่รอบ ๆ สถานี เช่น โครงการก่อสร้างท่าเรือด่วนเจ้าพระยาเชื่อมต่อการเดินทางกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงแบบเดียวกับสถานีสะพานตากสินที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว และเชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงินที่สถานีบางโพ

นอกจากนี้สถานีรถไฟฟ้าพระนั่งเกล้าเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดฯเปิดขายค่อนข้างมากในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะพื้นที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีซัพพลายรวมกัน 5,679 ยูนิต ทำเลไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าและแม่น้ำเจ้าพระยาแต่ราคาขายต่ำกว่าโครงการในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าบางโพและสะพานตากสิน

“ในอนาคตราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าทั้ง 3 แห่งนี้คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นไปเรื่อย ๆ ผันแปรกับการขาดแคลนที่ดินและราคาที่ดินที่สูงขึ้น” นายสุรเชษฐกล่าว

โลจายะเล็งปิดขายโพลิแทนรีฟ

นายสวิจักร์ โลจายะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เอเวอร์แลนด์อยู่ระหว่างเปิดขายคอนโดฯติดแม่น้ำเจ้าพระยาแบรนด์ “โพลิแทน รีฟ-Politan RIVE” จำนวน 2,300 ยูนิต สถานะปัจจุบันก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ไตรมาส 1/62 โดยลูกค้ามีผลตอบรับที่ดีมาก มียอดขายแล้ว 80% เหลือขาย 20% คาดว่าสามารถปิดการขายได้ทั้งโครงการภายในปีนี้

“จุดขายที่เด่นที่สุดของ Politan RIVE คือเป็นโครงการคอนโดฯ ที่ทำเลติดแม่น้ำเจ้าพระยาจริง ๆ ซึ่งหากไปสำรวจตลาดริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีทั้งแบบติดแม่น้ำกับไม่ติดแม่น้ำ ถ้าเจาะลึกทำเลติดแม่น้ำจริง ๆ ในปีนี้น่าจะมีโครงการของเราเพียงแห่งเดียว กับครึ่งปีหลังทราบมาว่ามีผู้ประกอบการรายใหญ่กำลังจะเปิดโครงการใหม่ เพราะฉะนั้นคอนโดฯที่อยู่ติดแม่น้ำจริง ๆ ในปีนี้น่าจะมีเพียง 2 โครงการ และเราเป็น 1 ในนั้น”

นายสวิจักร์กล่าวด้วยว่า ห้องชุด Politan RIVE เปิดขายในช่วงไตรมาส 1/59 ล่าสุดก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มส่งมอบตั้งแต่ไตรมาส 1/62 มีทั้งสิ้น 2,351 ยูนิต บนที่ดิน 9 ไร่เศษ เป็นอาคารสูง 56 ชั้น ที่จอดรถ 58% ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.29 ล้านบาท เฉลี่ยตารางเมตรละ 5.6 หมื่นบาท ปัจจุบันราคาเริ่มต้น 7-9 หมื่นบาท/ตารางเมตร หรือเริ่มต้น 1.5 ล้านบาท/ยูนิต

“มูลค่าโครงการ 5,000 กว่าล้าน ตอนนี้ยอดขายเข้ามาแล้ว 4,000 ล้าน เหลือสต๊อกเพียง 800 ล้านบาท จึงตั้งเป้าปิดการขายภายในปีนี้ เราไม่รอมาตรการกระตุ้นของภาครัฐแต่จัดโปรโมชั่นฟรีโอน-จดจำนองช่วยภาระค่าใช้จ่ายผู้ซื้อ”