CI เล็งขยายกองรีท “SRIPANWA” ศึกษาแปลงสภาพ “BKKCP” เพื่อขยายกอง

“ชาญอิสสระ รีท แมเนจเมนท์” เดินหน้าหาทรัพย์เพิ่มเพื่อขยายกองรีท “SRIPANWA” และศึกษาการแปลงสภาพกองอสังหาฯ “BKKCP” เป็นรีท หวั่นกองไม่โตหากไม่แปลงสภาพ ขณะที่กองรีท “SRIPANWA” ได้รับผลกระทบจากนักท่องเที่ยวจีนหดฉุดรายได้หาย 10% เร่งปรับกลยุทธ์ดึงนักท่องเที่ยวชาติอื่น-หั่นค่าใช้จ่าย-อัดโปรโมชั่น จ่อลงทุนเพิ่มทรัพย์ใหม่มูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท

นางวิไล อินทกูล กรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ รีท แมเนจเมนท์ จำกัดในฐานะของผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SRIPANWA) และ ในฐานะผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก (BKKCP) โดย บมจ.ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันบริหารสินทรัพย์กองรีท “SRIPANWA” มูลค่ารวมกว่า 4,100 ล้านบาท ได้แก่ โรงแรมศรีพันวา เฟส 1 โรงแรมศรีพันวา เฟส 2 และโรงแรมบาบา บีช คลับ หัวหิน ผลประกอบการเป็นไปด้วยดี แต่คาดว่าแนวโน้มในครึ่งหลังของปี 2562 จะได้รับผลกระทบจากจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนที่ลดลง รวมทั้งจากผลกระทบจากข่าวเชิงลบในประเทศไทย รวมถึงเศรษฐกิจจีนที่ชะลอ ส่งผลให้ชาวจีนหันไปท่องเที่ยวในแหล่งท่องเที่ยวอื่น ๆ ที่ราคาถูกลง ทำให้รายได้ของปี 2562 คาดว่าอาจจะปรับลดลงประมาณ 5-10%

อย่างไรก็ตาม SRIPANWA มีการปรับกลยุทธ์ในการขยายฐานลูกค้ากลุ่มอื่น ๆ เช่น กลุ่มลูกค้าชาวตะวันออกกลาง สหรัฐ และสหราชอาณาจักร เพื่อทดแทนกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่หายไป นอกจากนี้ ยังตั้งเป้าลดค่าใช้จ่ายที่สามารถลดได้ประมาณ 10% รวมถึงการออกโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อดึงดูดลูกค้าด้วย

ส่วนแผนการเพิ่มทรัพย์เข้ารีทในอีก 1-2 ปีข้างหน้า นางวิไลกล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทย่อยของ CI กำลังก่อสร้างส่วนต่อขยายโรงแรมหลัก (main hotel) ของโรงแรมบาบา บีช คลับ หัวหิน มูลค่าราว 1,500 ล้านบาท ประกอบด้วยห้องพักแบบพูลสวีท จำนวนประมาณ 50-60 ห้องรวมถึงห้องประชุม ห้องจัดเลี้ยงและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อีกทั้งยังมีโครงการพัฒนาห้องพักแบบพูลสวีทเพิ่มเติม จำนวนประมาณ 20-24 ห้องรวมถึงศูนย์ประชุม (convention hall) บนที่ดินบริเวณเดียวกับโรงแรมศรีพันวา เฟส1 และโรงแรมศรีพันวา เฟส2 เพื่อรองรับการจัดงานอีเวนต์ งานแต่งงาน ขนาดใหญ่มูลค่ารวม1,000 ล้านบาทนอกจากนี้ยังมีโรงแรมบาบา บีช คลับ ภูเก็ต มูลค่าราว 500 ล้านบาท ประกอบด้วยห้องพักแบบพูลสวีท จำนวนประมาณ 8 ห้องและห้องพักแบบวิลล่า 8 หลัง รวมถึง สระว่ายน้ำ (Entertainment Pool) พร้อมร้านอาหารและสิ่งอำนวยความสะดวก โดยอยู่ระหว่างการศึกษาทรัพย์ใหม่ทั้งหมดรวมมูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามปัจจุบันผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์และกองทุนรวม กำลังศึกษาการแปลงสภาพ BKKCP ที่มีสินทรัพย์ภายใต้การบริหาร ได้แก่ อาคารชาญอิสสระ 1 และอาคารชาญอิสสระ 2 มูลค่ารวม 1,200-1,300 ล้านบาท ไปเป็นรีท (REIT) ซึ่งจะต้องมีทรัพย์ใหม่ที่น่าสนใจและสามารถหนุนให้ผลตอบแทนของกองเพิ่มขึ้นได้ โดยแม้จะหมดมาตรการภาษีสนับสนุนให้แปลงเป็นรีทไปแล้ว ก็ต้องหาวิธีที่มีต้นทุนน้อยที่สุด เพื่อเปิดโอกาสให้กองทุนสามารถเพิ่มทุนและเติบโตได้ในอนาคต

“เรากำลังหาวิธีการ พยายามดูว่าถ้าเรามีทรัพย์ที่เป็นอาคารชุดหรืออาคารให้เช่าที่ดี ๆ และซื้อได้ในราคาถูก เราอาจพิจารณาแปลงเป็นรีท ไม่เช่นนั้นจะโตไม่ได้ ราคาหุ้นจะไป หรือสะท้อนต่อเมื่อเราปรับค่าเช่าได้มากขึ้น แต่ยอมรับว่า ปัจจุบันทรัพย์ใหม่หาได้ค่อนข้างยากและราคาสูง เนื่องจากมีต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง และการวางระบบสูงกว่าทรัพย์ในอดีต ส่งผลให้อัตราค่าเช่า (rental rate) สูงถึง 700-1,000บาท/ตารางเมตร ซึ่งยากที่จะรักษาระดับอัตราการเช่า (occupancy rate) ให้สูงได้” นางวิไลกล่าว

โดยที่ผ่านมา BKKCP มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง เพิ่มขึ้นประมาณ 5% จากการปรับค่าเช่าขึ้น เมื่อมีการต่อสัญญากับผู้เช่ารายเก่าประมาณ 10-15% และการปรับค่าเช่าขึ้นเมื่อมีการทำสัญญากับผู้เช่ารายใหม่ 15% ซึ่งแผนการเพิ่มการเติบโตของอัตราค่าเช่า ทำได้ผ่านการเพิ่มค่าเช่า แต่ต้องพิจารณาค่าเช่าของอาคารรอบข้างด้วย อย่างไรก็ดี ที่ผ่านมาบริษัทมีการบาลานซ์อัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าพื้นที่ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ทำให้สามารถแข่งขันกับอาคารชุดบริเวณรอบข้างได้ และสามารถปันผลกลับไปยังผู้ถือหน่วยที่อัตราเงินปันผล (dividend yield) 6-7%

ทั้งนี้ ข้อมูลอัตราการเช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย ณ สิ้นเดือน ธ.ค. 2561 (ข้อมูล บลจ.วรรณ ผู้จัดการกองทุน) พบว่า อัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารชาญอิสสระ 1 อยู่ที่ 95% หรืออยู่ในเกณฑ์ค่อนข้างดีมาก เนื่องจากมีจุดแข็งเรื่องทำเลที่ติดกับรถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าใต้ดิน ส่วนอัตราค่าเช่า ได้แก่ อัตราค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าปลีก (plaza) อยู่ที่ 520 บาท/ตร.ม. และอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน (office) อยู่ที่ 422 บาท/ตร.ม. ส่วนอาคารชาญอิสสระ 2 อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 79-80% อัตราค่าเช่า plaza อยู่ที่ 499 บาท/ตร.ม. และอัตราค่าเช่า office อยู่ที่ 390 บาท/ตร.ม.