“ธนารักษ์” ปลุกผีที่ดิน ปิดมหากาพย์ 3 หมื่น ล.-

คอลัมน์ ชั้น 5ประชาชาติ

โดย ประเสริฐ จารึก

เหมือนจะได้เริ่มต้นด้วยดี สำหรับการพัฒนาโครงการใหญ่บนที่ราชพัสดุใน 3 ทำเลทองของกรมธนารักษ์ มีมูลค่าโครงการกว่า 3.38 หมื่นล้านบาท หลังปล่อยคาราคาซังมานานร่วม 10-20 ปี

เรียบร้อยโรงเรียน “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี” โครงการศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เนื้อที่ 53 ไร่ ที่ยืดเยื้อมาตั้งแต่ปี 2539

เมื่อวันที่ 17 ม.ค. 2560 คณะรัฐมนตรีอนุมัติต่อสัญญาสัมปทานและขยายเวลาเช่าให้ 50 ปี

แลกกับการที่เอกชนควักเงินลงทุนเพิ่มจาก 2,732 ล้านบาท เป็น 6,000 ล้านบาท

หลังโมเดลที่วาดแผนไว้ ติดกฎเหล็กข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร (กทม.) ห้ามสร้างตึกสูงเกิน 23 เมตรหรือ 8 ชั้น

ทำให้ “เจ้าสัวเจริญ” รีโมเดลใหม่ ด้วยการรีโนเวตอาคารเดิมพร้อมขยายพื้นที่ใหม่เพิ่มเป็น 1.8 แสนตารางเมตร

แทนการสร้างอาคารหลังใหม่ต่อเชื่อมอาคารเดิมพ่วงโรงแรมสูงกว่า 30 ชั้น

โดยจ่ายผลตอบแทนให้กรมธนารักษ์ 50 ปี คิดเป็นมูลค่าปัจจุบันอยู่ที่ 5,083 ล้านบาท

เมื่อทุกอย่างลงตัว ภายในปี 2561 ที่จะถึงนี้ “เจ้าสัวเจริญ” เตรียมปิดปรับปรุงศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์

อีกโครงการที่ได้รับการเกาะติดไม่แพ้กัน คือ โครงการคอมเพล็กซ์ยักษ์ 63 ไร่ “บริเวณหมอชิตเก่า” ที่ติดหล่มปมปัญหากับ “เสี่ยน้ำ มหฐิติรัฐ” กันมาตั้งแต่ปี 2537 ก็กำลังเป็นที่จับตา “เสี่ยน้ำ” จะดึงนักลงทุนไทยหรือเทศมาเป็นพันธมิตรร่วมลงทุนด้วย

หลังกรมธนารักษ์ให้คู่สัญญาเดิม “บางกอกเทอร์มินอล” รันโครงการต่อ 30 ปี ภายใต้โมเดลเก่า ที่เขย่ากันใหม่ให้ทันกับสถานการณ์ปัจจุบัน

แต่ยังคงรูปแบบการพัฒนาเป็นมิกซ์ยูสมีศูนย์การค้า สำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรมและที่จอดรถ บขส. กันไว้ให้ 1 แสนตารางเมตรตามสัญญา

ส่วนมูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้นกว่า 40% จากเดิม 18,190 ล้านบาท เป็น 26,900 ล้านบาท หลังต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม และได้รับผลกระทบจากผังเมือง กทม.ปรับลด FAR (พื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) จาก 10:1 เหลือ 8:1 ทำให้พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้น้อย เหลือพื้นที่ใช้สอย 711,412 ตารางเมตร จากเดิม 1 ล้านตารางเมตร

สำหรับกรมธนารักษ์จะได้ผลตอบแทน 3,000 ล้านบาทตลอด 30 ปี แต่เมื่อหักค่าสร้างอาคารจอดรถชดเชยให้ บขส.อีก 2,400 ล้านบาท จะเหลืออยู่ที่ 600 ล้านบาท

ความคืบหน้าล่าสุดอยู่ระหว่างนำสัญญาให้อัยการตรวจสอบ ก่อนจะเสนอคณะรัฐมนตรีประทับตราภายในปีนี้

ที่เริ่มเคลื่อนไหว “ที่ดินโรงภาษีร้อยชักสาม” เนื้อที่กว่า 5 ไร่ในซอยเจริญกรุง 36 ติดแม่น้ำเจ้าพระยา

หลังกรมธนารักษ์สามารถเคลียร์พื้นที่สำเร็จ ประกอบกับมีคำสั่งจากศาลปกครองให้กรมธนารักษ์และ บมจ.แนเชอรัล พาร์ค หรือชื่อใหม่ บมจ.ยูซิตี้เดินหน้าโครงการ

ไฮไลต์อยู่ที่ผู้พัฒนาโครงการ พลันมีชื่อ “บีทีเอส” ของ คีรี กาญจนพาสน์ เจ้าพ่อรถไฟฟ้า ร่วมแจมด้วย ในฐานะผู้ถือหุ้นใหญ่ “ยูซิตี้”

ปัจจุบันกรมธนารักษ์เตรียมเดินหน้าโครงการนี้ตามกรอบเดิมที่ทำสัญญาไว้เมื่อ 11 ปีที่แล้ว

จะพัฒนาเป็นโรงแรมแนวอนุรักษ์ โดยบูรณะปรับปรุง 3 อาคารเดิม มีอายุ 127 ปี และสร้างอาคารใหม่บนพื้นที่ 2.5 ไร่

ซึ่ง “ยูซิตี้” ที่ปัจจุบันซุกใต้ปีก “บีทีเอส” จะใส่เม็ดเงินลงทุนเพิ่มจากเดิม 800 ล้านบาท เป็น 1,400 ล้านบาท

หวังปลุกปั้นโครงการให้เปรี้ยง แม้จะเทียบกับอภิโปรเจ็กต์ “ไอคอนสยาม” มูลค่ากว่า 5 หมื่นล้านบาท ที่ประจันหน้าอยู่ฝั่งตรงข้ามไม่ได้ก็ตาม

เป็นความคืบหน้าของโปรเจ็กต์มหากาพย์ ที่กรมธนารักษ์กำลังพยายามอย่างยิ่งยวด เร่งปิดดีลให้จบ เพื่อให้โครงการได้ไปต่อในยุครัฐบาล คสช.