ขอตัวช่วย-

คอลัมน์ สามัญสำนึก

โดย เมตตา ทับทิม

นั่งดูข่าวนโยบายบ้านประชารัฐ เวอร์ชั่นปี 2560

รัฐบาล คสช.จะทำบ้านผู้มีรายได้น้อย เรียกในชื่อนโยบายคือบ้านประชารัฐ ทำในเวอร์ชั่นหน่วยงานรัฐเป็นคนลงมือเอง

มีทั้ง “กคช.-การเคหะแห่งชาติ” รับเป้าตามแผนยุทธศาสตร์ 20 ปี โดยเวอร์ชั่นปี 2560-2579 สร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยตัวเลขกลม ๆ 2 ล้านหน่วย

แผนเล็งผลเลิศคือ 20 ปีมี 2 ล้านหน่วย เท่ากับต้องสร้างเฉลี่ยปีละ 1 แสนหน่วย

กระทรวงการคลังไม่ยอมน้อยหน้า ทางกรมธนารักษ์ในฐานะผู้กำกับดูแลที่ราชพัสดุทั่วประเทศ บอกว่าต้นปี 2561 จะมีข่าวดีโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย ราคาไม่เกิน 5 แสนบาท เปิดตัวพร้อมกันทีเดียว 20 จังหวัด

แผนเล็งผลเลิศคือ ใช้ที่ดินราชพัสดุ (แปลว่าเป็นที่เช่า) จากนั้นควบคุมต้นทุนด้วยการขอความร่วมมือจากสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ในการ “สนับสนุน” วัสดุก่อสร้างราคาต้นทุน เพื่อไม่ให้บ้านมีราคาเกิน 5 แสนบาท

กล่าวสำหรับการเคหะฯ เป็นรัฐวิสาหกิจที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง (ทุกหน่วยที่ขายรัฐบาลใช้เงินภาษีอุดหนุน 8 หมื่นบาท) จึงมีบทบาทเป็นนักพัฒนาที่ดินหรือดีเวลอปเปอร์โดยตรง

แต่กรมธนารักษ์ เป็นผู้กำกับที่ราชพัสดุ บทบาทจึงเป็นแลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของที่ดิน ยุคนี้กรมธนารักษ์ปวารณาตัวจะพลิกบทบาทมาเป็นดีเวลอปเปอร์เสียเอง

เริ่มต้นด้วยการนำที่ดินเช่ามาสร้างบ้านขายราคาไม่เกิน 5 แสนบาท (ไม่ได้กรรมสิทธิ์เพราะเป็นที่เช่า นี่คือข้อเท็จจริง ไม่ว่าผู้มีรายได้น้อยจะชอบหรือไม่ก็ตาม)

เหลียวกลับมาดูฟากเอกชนวงการอสังหาริมทรัพย์ หลายคนคงนึกตำหนิตัดพ้อทำไมใจจืดใจดำไม่ลงมาช่วยทำบ้านผู้มีรายได้น้อยกับเขาบ้าง

นั่งไทม์แมชชีนย้อนเวลากลับไป 16 ตุลาคม 2558 กระทรวงคลังเป็นเจ้าภาพเชิญประชุม มีดีเวลอปเปอร์เจ้าใหญ่รายกลางนั่งเกาะขอบเวที ถกอะไรกันเยอะแยะไปหมด

เอกชนออกมาบอกกับสื่อว่าอยากทำแต่ขอตัวช่วยให้ได้รับสิทธิ์ยกเว้นไม่ต้องเข้าเกณฑ์กฎหมายจัดสรรเหมือนการเคหะฯ เฉพาะโครงการบ้านประชารัฐ ตอนนั้น “อ.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์” รองนายกด้านเศรษฐกิจบอกว่าให้ทำบนข้อจำกัดที่มี

ล่าสุด สถิติครึ่งปีแรก 2560 ตลาดใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทาวน์เฮาส์รวม 38,239 ล้านบาท รู้หรือไม่ มีราคาต่ำล้านเพียง 275 ล้านบาท เป็นของค่ายอสังหาฯ โนเนม ราคาต่ำสุดที่บิ๊กแบรนด์ (อยู่ในตลาดหุ้น) เข้ามาทำบ้างคือ 1-1.5 ล้าน (มูลค่า 1,189 ล้าน) มีเพียง บ.พฤกษาฯ 101 ล้าน บ.อารียาฯ 27 ล้าน กับ บ.แสนสิริ 27 ล้าน

ตลาดบ้านเดี่ยวมูลค่ารวม 49,449 ล้าน ตัดเรื่องบ้านประชารัฐไปได้เลยเพราะมูลค่าต่ำสุดคือต่ำ 2 ล้าน เป็นของอสังหาฯโนเนม และมีมูลค่าตลาดรวมเพียง 180 ล้าน

คอนโดมิเนียมตลาดรวม 106,954 ล้านบาท เซ็กเมนต์ราคาต่ำล้านมีเพียง 1% หรือ 1,101 ล้าน จาก LPN 547 ล้าน (ซัพพลายสร้างเสร็จ 10,000 หน่วย ราคา 6-9 แสนเพิ่งเคลียร์ได้สัก 4,000 หน่วย) บ.เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ 117 ล้าน บ.พฤกษาฯ 57 ล้าน บ.อนันดาฯ อีก 19 ล้าน

ตีกรอบบ้านประชารัฐราคา 7 แสน-1.5 ล้าน เราจะเห็นทาวน์เฮาส์ต่ำ 1.5 ล้านมูลค่าตลาดรวม 1,646 ล้าน คอนโดฯ ราคา 1-2 ล้านมีมูลค่าตลาดรวม 15,724 ล้าน บวกต่ำล้านอีกทำให้มีมูลค่าตลาดรวม 16,825 ล้านบาท แปลว่าเอกชนทำเองลำพังทำได้ แต่น้อยมาก (ตอนนี้ทุกคนหนีไปทำตลาดแพง เพราะขายได้รื่นกว่า)

สิ่งที่เห็นคือรัฐบาล คสช.ยังคงเดินหน้าเพิ่มเป้าสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยตลอดเวลา กดดันไปยังมือไม้ภาครัฐเยอะแยะไปหมด ทำได้หรือไม่ยังต้องพิสูจน์

ทางเลือกยังมีการดึงความร่วมมือจากภาคเอกชน วิธีต้องให้เขาสมัครใจทำด้วย “ตัวช่วย” ในการขอสิทธิพิเศษเทียบเท่าการเคหะฯ ไม่น่าจะเหลือบ่ากว่าแรง แค่ใช้ ม.44 ปลดล็อกข้อกฎหมายบางประการแต่จำกัดเฉพาะโครงการบ้านประชารัฐ

สูตรนี้น่าจะ “วิน-วิน-วิน” รัฐร่วมมือเอกชน ประชาชนได้ประโยชน์