พ้นโควิด! แห่ขนที่ดินปั้นยีลด์ กสิกร ปักธง ‘แลนด์โลน’ ปีนี้หมื่นล้าน

“กสิกรไทย” เผยเทรนด์เศรษฐีที่ดิน “เสิร์ชฟอร์ยีลด์” แห่นำที่ดินให้แบงก์บริหารจัดการลงทุน รับคลายล็อกดาวน์ “โควิด” ภาวะการลงทุน “หุ้น-บอนด์” เริ่มกระเตื้อง ชี้รัฐลดภาระภาษีที่ดิน 90% ไม่มีผล ประเมินเฉพาะครึ่งปีหลังยอดสินเชื่อ “แลนด์โลน” พุ่ง 5 พันล้านบาท ตั้งเป้าสินเชื่อปีนี้ทั้งปี 1 หมื่นล้านบาท

นายจิรวัฒน์ สุภรณ์ไพบูลย์ Private Banking Group Head ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กรณีที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติปรับลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกประเภทลง 90% โดยจะเริ่มเก็บในเดือน ส.ค.ปีนี้ ในมุมผลกระทบต่อลูกค้าที่นำที่ดินมาให้ธนาคารบริหารจัดการ (land loan for investment) นั้น ไม่ได้มีผลกระทบแต่อย่างใด โดยปัจจุบันลูกค้านำที่ดินเข้ามาให้ธนาคารบริหารอย่างต่อเนื่อง หลังจากที่มีการชะลอตัวลงไปบ้างในช่วงต้นปี 2563 ที่เจอผลกระทบจากไวรัสโควิด-19

ทั้งนี้ หลังมีการคลายล็อกดาวน์ทำให้ลูกค้าเริ่มมีความเชื่อมั่นทางด้านเศรษฐกิจในทิศทางที่ดีขึ้น ขณะที่สัญญาณการลงทุนก็เริ่มปรับตัวดีขึ้น ทั้งในส่วนของตลาดตราสารหนี้และตลาดหุ้น ทำให้ลูกค้าที่มีที่ดินต้องการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนและสร้างกระแสเงินสด โดยนำที่ดินมาเป็นหลักประกัน ซึ่งแบงก์จะให้วงเงินสินเชื่อ พร้อมนำวงเงินดังกล่าวไปลงทุนสร้างผลตอบแทน ทั้งนี้ ในปี 2563 นี้ทั้งปีแบงก์ตั้งเป้าหมายสินเชื่อเพื่อการลงทุนที่ 1 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ที่มียอดสินเชื่ออยู่ที่ 5,000 ล้านบาท

“คาดว่าภายใน 2-3 เดือนข้างหน้าจะมียอดสินเชื่อเพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้น 2,500 ล้านบาท และภายในครึ่งปีหลังจะปล่อยสินเชื่อเพิ่มได้รวม 5,000 ล้านบาทคือ ตอนนี้ตลาดการลงทุนปรับดีขึ้น และลูกค้าหลายคนมองว่าในวิกฤตยังมีโอกาส ซึ่งหลายคนเห็นโอกาสในการนำที่ดินมาลงทุน จากเดิมลูกค้า land loan จะสนใจเอามาให้ธนาคารบริหาร เพราะประเด็นเรื่องภาษีที่ดิน แต่ปัจจุบันแม้ว่าภาษีที่ดินปรับลดลง แต่ลูกค้าก็ยังนำที่ดินมาให้เราบริหาร เพราะส่วนหนึ่งต้องการสร้าง cash flow (กระแสเงินสด) ซึ่งในช่วงดอกเบี้ยต่ำเราจึงเห็นมีลูกค้าเข้าเรื่อย ๆ ช่วงนี้จากที่ต้นปีชะงักไป” นายจิรวัฒน์กล่าว

สำหรับที่ดินที่ลูกค้านำมาให้ธนาคารบริหารจัดการส่วนใหญ่ จะมีมูลค่าตั้งแต่ 300-800 ล้านบาท ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาในการประเมินหลักประกันและจำนองที่ดินประมาณ 2-3 สัปดาห์ รวมถึงมีกระบวนการพิจารณาอนุมัติการลงทุนที่เหมาะสมกับความเสี่ยงที่ลูกค้าต้องการ โดยที่ดินบางแห่งอาจจะมีเจ้าของหลายรายจึงต้องบริหารให้มีความชัดเจน

นายจิรวัฒน์กล่าวว่า การนำเงินไปลงทุนจะพิจารณา 3 รูปแบบคือ 1.ปิดความเสี่ยงระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และผลตอบแทน โดยเน้นลงทุนในตลาดตราสารหนี้ที่ให้ผลตอบแทนที่แน่นอน และมีส่วนต่างผลตอบแทนเหลือเฉลี่ย 1% เช่น ตราสารหนี้ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 3.5% และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ยอยู่ที่ 2.2-2.5% และ 2.ลงทุนในกองทุนผสม เพื่อสร้างสมดุลพอร์ตการลงทุน โดยผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 5-8%

และ 3.ลงทุนในกองหุ้น ซึ่งความเสี่ยงจะค่อนข้างสูง โดยในยามสถานการณ์ปกติจะให้ผลตอบแทนสูงกว่าเงินฝากประมาณ 5-8% แต่ปัจจุบันจะเห็นตลาดหุ้นค่อนข้างตึงตัวและย่อลงมาเล็กน้อย โดยจะเห็นผลตอบแทนเฉลี่ยน้อยกว่า 7-8% จากปกติจะสูงกว่า 7-8% ทั้งนี้ สัดส่วนการลงทุนจะพบว่าลูกค้าส่วนใหญ่ประมาณ 50% จะเน้นลงทุนแบบปิดความเสี่ยงและให้ส่วนต่างผลตอบแทนประมาณ 1% ซึ่งโดยเฉลี่ยการลงทุนส่วนใหญ่จะอยู่ที่ราว 3.5-4 ปี

“ในช่วงที่คนตื่นตระหนก ทิ้งตราสารหนี้ดี ๆ กันหมด ตอนนี้กองทุนรวมระยะสั้น 1 ปี ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 1.6-1.8% หากอยากลงทุนให้คุ้มกับดอกเบี้ยกู้ที่เป็นแบบลดต้นลดดอก effective rate ที่อยู่ตั้งแต่ 2.2-2.5% จะต้องถืออย่างน้อย 3.5-4 ปี โดยตอนนี้ลูกค้าหันมาลงทุนมากขึ้น เพราะมองว่ามีที่ดินก็ถือโอกาสนำมาสร้างประโยชน์ หรือกิจการถูกดิสรัปชั่นก็นำมาทำ land loan เพื่อหาผลตอบแทน” นายจิรวัฒน์กล่าว