“กอบเดช ตั้งไชยวงศ์” เอ็มดี RH ร่ายคาถาสู้โควิด ปี ’64 ชิงดำลูกค้าเรียลดีมานด์

สัมภาษณ์พิเศษ

เปิดศักราชปี 2564 แม้มีเซอร์ไพรส์จากการระบาดโควิดระลอกใหม่เร็วกว่าที่คิดในช่วงปลายปีที่ผ่านมา แต่ชีวิตก็ยังต้องดำเนินต่อไป “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษดีเวลอปเปอร์ Gen 2 ของกลุ่มนิรันดร์ “กอบเดช ตั้งไชยวงศ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รามคำแหง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด หรือ RH กรรมการสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในฐานะดีเวลอปเปอร์เจ้าถิ่นโซนรามคำแหง ซึ่งเป็นทำเลการแข่งขันตลาดที่อยู่อาศัยกระเพื่อมหนักมากจากความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม

เขาเริ่มต้นบทบาทดีเวลอปเปอร์ในวัย 23 ปี ปัจจุบันอายุอานาม 40 ปี เท่ากับมีประสบการณ์พัฒนาโครงการเกือบ 2 ทศวรรษ จากจุดเริ่มต้นรุ่นคุณพ่อ “สุวัฒน์ ตั้งไชยวงศ์” 1 ใน 5-6 หุ้นส่วนรุ่นก่อตั้งของกลุ่มนิรันดร์ ได้เวลาพกพาความมั่นใจออกมาลงทุนเองในนามส่วนตัว จึงเป็นที่มาของการก่อตั้ง “RH-รามคำแหง พร็อพเพอร์ตี้” โดยกำลังเข้าสู่บททดสอบสำคัญด้วยการเปิดโครงการบ้านหรู ราคา 17-30 ล้านบาท บนทำเลรามคำแหง 174

Q : โปรดักต์ธงของ RH

ครอบครัวผมอยู่ในธุรกิจพัฒนาที่ดิน 30 กว่าปี พัฒนาแล้ว 20 กว่าโครงการ ไม่นับรวมอพาร์ตเมนต์ โรงแรม 3-4 ดาว มูลค่าสะสมแตะหมื่นล้านบาทน่าจะได้ ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งมีผลกระทบยอดขายและยอดซื้อ แต่ไม่กระทบกับการเงินเพราะเราไม่ได้กู้ต่างชาติ กู้ดอกเบี้ยไทย ทำมาหมดแล้วตั้งแต่บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ตลาดล่าง-กลาง ราคาทาวน์โฮม 1 ล้านกว่าบาท บ้านเดี่ยวเคยมี 8 ล้านตั้งแต่เกือบ 20 ปีแล้ว ถือว่าราคาสูง ทำเลในซอยมิสทินตั้งแต่ก่อนที่บิ๊กแบรนด์รายใหญ่ ๆ จะมา

ผมเรียนด้านการออกแบบจบจากออสเตรเลียก็มาช่วยคุณพ่อทำอสังหาฯตั้งแต่ปี 2533 เรียนรู้ประสบการณ์แนวราบ แนวสูง เราก็เป็นหุ้นส่วน The Station Condo ย่านสาทร-เจริญกรุง มีเกือบ 600-700 ยูนิต ขาย 3 ปีหมด ถือว่าเป็นคอนโดมิเนียมโครงการแรก ๆหลังจากวิกฤตต้มยำกุ้ง

หลังจากนั้น ก็เริ่มทำโครงการส่วนตัวมีทาวน์โฮมแบรนด์ Eterno เป็นคำภาษาสเปนแปลว่า อมตะ คือยังคงคอนเซ็ปต์ความเป็นนิรันดร์กาลอยู่ (หัวเราะ) ไซซ์ย่อม ๆ โครงการละ 100 ยูนิตบวกลบ จับตลาด 2-5 ล้าน

ด้วยความที่มีแลนด์แบงก์หลายแปลง ทำเลก็มีการเปลี่ยนแปลงเพราะคุณพ่อซื้อเก็บตั้งแต่ก่อนจะมีรถไฟฟ้า ผมตัดสินใจทำโครงการไฮเอนด์เพราะทำเลดีมากจริง ๆ อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้มแค่ 1.2 กิโลเมตร ณ ตอนนี้บ้านหรู ราคา 17-30 ล้านใกล้รถไฟฟ้ามากกว่านี้ยังไม่มี ใช้แบรนด์ “เดอะ นิวตัน” เปิดขายปลายปี 2562 ผลตอบรับเข้ามาทันที 2 ยูนิต จาก 30 ยูนิต พอปี 2563 ก็มาเจอสถานการณ์โควิดพอดีตลาดก็เลยเงียบไปบ้าง

แน่นอนว่า RH ค่อนข้างมั่นใจกับเดอะ นิวตัน เราจะเป็นบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ 30 ล้านโครงการแรกของทำเลที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้มมากที่สุด และต้องการแจ้งเกิดกับโครงการนี้ โมเดลในการพัฒนาโครงการผมก็เลยจัดเต็มทุกอย่าง ทั้งดีไซน์ วัสดุ บรรยากาศการพักอาศัยผมต้องการสร้างภาพความทรงจำผู้บริโภคว่าซื้อบ้าน RH ลูกค้าซื้อคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัยที่ดีที่สุด

Q : อีก 2 ปีรถไฟฟ้าสร้างเสร็จปลุกตลาดได้แค่ไหน

ที่อยู่อาศัยย่านสุขาภิบาล 3 ก่อนหน้านี้ต้องบอกว่าเส้นรามคำแหงจนถึงมีนบุรีมีคนอาศัยหนาแน่นอยู่แล้ว หลังจากมีรถไฟฟ้ากลุ่มคนพื้นที่่ยังมีความต้องการอยู่ ขณะที่ดีมานด์รอบนอกเมืองต้องการอยู่ใกล้ ๆ รถไฟฟ้ามากขึ้น ย่านนี้ไม่ได้มีเฉพาะบ้าน ทาวน์โฮม ตึกแถว แต่มีคอนโดฯ เข้ามาแล้ว อาทิ ออริจิ้นฯ เปิดขายเป็น 1,000 ยูนิต จับตลาดกลาง-บน กลุ่มอัสสกาญจน์ทำห้องชุดจับตลาดล่าง ฯลฯ

ราคาที่ดินก่อนรถไฟฟ้าแปลงติดริมถนนแตะตารางวาละแสนบาทอยู่แล้ว พอรถไฟฟ้ามาราคาขึ้น 2-3 เท่า ทำเลริมถนนหลักแสน ส่วนที่ดินในซอยยังหลักหมื่น ประเด็นคือที่ดินรวมแปลงใหญ่ได้บริเวณนี้เหลือไม่มากแล้ว โมเดลลงทุนของ RH เริ่มต้นเราอยากมี 10 ไร่ขึ้นไป แต่ถ้าทำโครงการ เช่น ทาวน์โฮม ราคาที่ดินปัจจุบันบังคับต้องทำ 3 ชั้นขึ้นไป ราคาเริ่มต้นแตะ 4 ล้าน/ยูนิตเหมือนกัน มีแบรนด์บ้านกลางเมืองแตะ 5 ล้านในขณะที่ RH มีทาวน์โฮม ราคา 3 ล้านกลาง ๆ เหลือไม่กี่ยูนิตสุดท้าย

ราคาที่ดินมีอัตราขึ้นเฉลี่ยต่อปี 15% ระยะ 5 ปีให้หลังก่อนรถไฟฟ้ามามีความเจริญเห็นชัด อย่างไรก็ตาม ผมมองว่าแถวนี้ถือว่าราคาที่ดินยังขึ้นไม่สูงมากเทียบกับทำเลไพรม และถ้าเทียบกับทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่ด้วยกันเราอยู่ตรงกลาง ๆ โดยมี 2 ทำเลเด่นกว่า ประชากรหนาแน่น คือ แจ้งวัฒนะ รามอินทรา กับลาดพร้าว ศรีนครินทร์ นอกนั้นเท่าที่ผมไปเซอร์เวย์ดู ผู้คนรอบรถไฟฟ้าไม่ได้หนาแน่นมากขนาดนั้น

Q : พอร์ตแลนด์แบงก์ของ RH

พอร์ตของผมเองมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท ณ ตอนนี้มีเกือบ 70 ไร่กระจายอยู่หลายทำเล แปลงสวย ๆ ก็อยู่ติดรถไฟฟ้า 0 เมตร สถานีลำสาลี สายสีส้ม พื้นที่ 845 วา ผมรัน feas ขึ้นตึกสูงได้เกือบ 40 ชั้น 30,000 ตารางเมตร ราคาที่ดินขยับไปวาละ 3 แสนกว่าแล้ว แปลงนี้ถือว่ารอเวลา สถานีและรถไฟฟ้าสร้างเสร็จจะเป็นโอกาสที่ดีของเรา

ยังมีที่ดินในซอยรามคำแหง 174 อีก 50 ไร่เตรียมลงทุนปีนี้ วางสินค้าบ้านเดี่ยวลักเซอรี่เหมือนกัน นอกจากนี้ มีที่ดินนอกเมืองไปอีก 50-60 ไร่ บางแปลงมีศักยภาพใกล้สี่แยก อยากทำโปรดักต์เก็บลองเทอมส่วนตัวไม่อยากขาย

ในแง่พอร์ตรายได้ในใจผมจะทำอสังหาฯเพื่อขายกับพอร์ตรายได้ประจำหรือรีเคอริ่ง ภายใน 5 ปีผมคาดหวังรายได้รีเคอริ่ง 20%

Q : รับมือโควิดระลอกใหม่ยังไง

การล็อกดาวน์สมุทรสาครเป็นการส่งสัญญาณปัญหาแรงงานต่างด้าวในไซต์ก่อสร้าง RH มีสต๊อกทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยวพร้อมโอนมูลค่า 200-300 ล้าน ราคา 2.6-4 ล้าน บนทำเลรามคำแหง น่าจะเป็นจุดได้เปรียบเล็ก ๆ ที่เรามีสินค้าพร้อมอยู่สำหรับป้อนลูกค้าเรียลดีมานด์ได้ทันที

ส่วนการทำธุรกิจในปีนี้ ปกติถ้าไม่รวมเรื่องโควิดเรามีแหล่งเงินซึ่งสถาบันการเงินจริง ๆ ผมใช้ไทยสมุทรประกันภัย กลุ่มนิรันดร์มีคอนเน็กชั่นยาวนาน ดอกเบี้ย MLR บางทีเขาให้ลบ 0.5% สัดส่วนปล่อยกู้พัฒนาโครงการเมื่อก่อนโควิดได้ 70/30 ตอนนี้ 60/40 ผมถือว่าสอบผ่านเพราะยังมีคนปล่อยกู้ให้เราทำโครงการอยู่ (ยิ้ม)

มุมมองของผมก่อนและหลังโควิด ความแตกต่างอาจไม่มากเพราะปี 2562 เจอ LTV-loan to value มาขีดเส้นทำให้ดีเวลอปเปอร์มีความยากลำบากในการหาลูกค้ามาซื้ออยู่แล้ว หลังโควิด LTV ก็ยังมีอยู่ แต่ว่าแม้จะมีการล็อกดาวน์แต่ยังมียอดวอล์กยอดคอลเข้ามาที่โครงการอย่างต่อเนื่อง

ดังนั้น เราเองก็ยังหวังว่าแบงก์ชาติกับหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องจะช่วยกันผลักดันปลดล็อกให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ให้ผู้ประกอบการโดยรวมยังอยู่ได้ ปี 2564 ยกเลิกการบังคับใช้ LTV ไปเลย และเสนอให้รัฐบาลต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จำนองจาก 3% เหลือ 0.01% ในส่วนผู้ประกอบการอยากให้รัฐสนับสนุนลดค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% สัก 1 ปีเพื่อให้บริษัทเปิดดำเนินการได้ตามปกติและเพื่อรักษาการจ้างงานไว้ด้วย

อีกเรื่องคืออัตราดอกเบี้ยธนาคาร ทั้งพรีไฟแนนซ์ (สินเชื่อผู้ประกอบการ) โพสต์ไฟแนนซ์ (สินเชื่อลูกค้า) ขอสนับสนุนดอกเบี้ยพิเศษ 0% 3 ปี จากนั้นขอให้มีดอกเบี้ย MLR-3% อีก 3 ปี ซึ่งปีนี้วิกฤตเศรษฐกิจน่าจะหนักหนาสาหัส

ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่สู้ดีนักผมเสนอรัฐบาลออกมาตรการให้มีอัตราดอกเบี้ยต่ำถาวร MLR-3% จะเป็นตัวช่วยทำให้ผ่านพ้นวิกฤตเศรษฐกิจในปีนี้ได้โดยรัฐบาลไม่ได้ทิ้งใครไว้ข้างหลัง