เดินหน้าผสมผสานธุรกิจไปพร้อม ๆ กับการคืนกำไรต่อสังคม สำหรับบริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) ในฐานะผู้ก่อสร้างโครงการศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ พร้อมกับบริหารจัดการภายในทั้งสำนักงานเช่าให้กับหน่วยงานภาครัฐต่าง ๆ และพื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์
ตอนนี้อยู่ระหว่างพัฒนาโซน C พร้อมทั้งสร้างอาคารที่จอดรถ รองรับความต้องการเพิ่มเติมอีก 1,700 ช่องจอด โดยความคืบหน้าโครงการต่าง ๆ พร้อมทั้งโครงการลงทุนใหม่นั้นกำลังจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต
โดยมี “ดร.นาฬิกอติภัค แสงสนิท” กรรมการและเลขานุการกรรมการบริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) จะบอกเล่าเรื่องราวต่าง ๆ ถึงความคืบหน้าในการพัฒนาโครงการตัดถนนใหม่เชื่อมโยงกับถนนแจ้งวัฒนะรวม 4 ทางเข้าออกเพื่อลดความแออัดของการจราจรในพื้นที่แจ้งวัฒนะ รวมถึงความร่วมมือกับพันธมิตรภาครัฐ เช่น กรุงเทพมหานคร (กทม.), การประปานครหลวง (กปน.) และสถาบันวิจัยจุฬาภรณ์ เป็นต้น
เบื้องต้น “ดร.นาฬิกอติภัค” อัพเดตโครงการต่าง ๆ โดยเฉพาะการตัดถนนเพิ่ม พร้อมเพิ่มเส้นทางเข้าออกในพื้นที่แจ้งวัฒนะ โดยร่วมมือกับ กปน.ในฐานะเจ้าของที่ดินให้เข้ามาใช้ประโยชน์เพื่อตัดถนนหมายเลข 10 ร่วมมือกับ กทม.เตรียมขยายถนนประชาชื่นเพิ่มอีก 2 เลน อีกทั้งในอนาคตจะเรียกว่าถนนหมายเลข 11 ซึ่งมีความยาวรวม 1.3 กิโลเมตร และกำลังเริ่มต้นก่อสร้างในเดือนธันวาคม 2564 นี้
ซึ่งจะสอดรับกับโครงการพัฒนาโซน C เพิ่มเติมตามแผนที่จะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างประมาณ 18 เดือน หรือคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือนธันวาคม 2566 และร่วมมือกับสถาบันวิจัยจุฬาภรณ์ เนื่องจากจะมีการตัดถนนเพิ่มเพื่อรองรับการขยายโรงพยาบาลเพิ่มเติมอีก 400 เตียง ในการเพิ่มความสะดวกให้กับผู้เข้ามาใช้การบริการ และ ธพส.
ซึ่งโครงการเหล่านี้คิดว่าเป็นการคืนประโยชน์สู่สังคม (CSR) เพราะการพัฒนาเชื่อมโยงกับองค์กรต่าง ๆ ในพื้นที่ใกล้เคียงศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ เมื่อตัดถนนเสร็จแล้วยังต้องจัดการเรื่องการจราจรต่อ เช่น ก่อนที่จะออกสู่ถนนประชาชื่นที่ต้องบังคับเลี้ยวซ้ายอย่างเดียวหรือไม่
“สำหรับรถที่วิ่งมาจากถนนหมายเลข 10 เพื่อเข้าศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ เราไม่ได้เป็นพระเอกเดี่ยว แต่เป็นการร่วมมือกับ 5-6 หน่วยงานที่ต้องใช้เวลาในการก่อสร้าง การจัดรูปแบบ ถ้าเริ่มต้นแรก ๆ คือแยกสวย ๆ ในศูนย์ราชการเท่านั้น แต่มาจากความร่วมมือ ทำให้ได้ใช้ตัดแยกถนนร่วมกัน การอนุญาตให้เข้ามาใช้ที่ดินของการประปา และมณฑลทหารบกนั้น จึงเป็น CSR ที่ช่วยกันเสียสละพื้นที่เพื่อให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่าที่สุด”
เมื่อโครงการดำเนินการแล้วเสร็จ จะมีทางเข้าศูนย์ราชการทั้งหมด คือ
1) ทางเข้าจากถนนหมาย 8 (local road)
2) ทางเข้าจากซอย 5 แจ้งวัฒนะ
3) ซอย 7 จากทางเลาะรั้วของการประปานครหลวง จากถนนหมายเลข 10 ตอนนี้มี 5 ช่องทางหลัก
ส่วนขนาดของโครงการในการรองรับคนนั้น โซน A และ B อยู่ที่ 22,000 คน โซน C รองรับได้อีก 20,000 คน (ไม่รวมศูนย์การแพทย์ภัทรมหาราชานุสรณ์ โรงพยาบาลจุฬาภรณ์) ที่คาดว่าจะมีประชาชนเข้ามาใช้ประโยชน์เพิ่มขึ้นราว 10,000 คน ต่อไปจะกลายเป็นศูนย์รวมทั้งความเจริญ การจราจร การให้บริการส่วนราชการทั้งหลายของภาครัฐ
ส่วนการเตรียมความพร้อมด้านอื่น ๆ เพื่อรองรับการเข้ามาใช้ประโยชน์ ประกอบด้วย โรงขยะ, โรงคัดแยกขยะ และบ่อบำบัดน้ำเสียเพิ่มเติมเพื่อรองรับโซน C ในอนาคต นอกจากนี้ยังมีความร่วมมือกับการไฟฟ้านครหลวง (กฟน.) เพื่อสร้างสถานีไฟฟ้าย่อยในศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ และเร็ว ๆ นี้จะมีการลงนามข้อตกลงเบื้องต้น (MOU) อย่างเป็นทางการ
จากที่หลายฝ่ายให้ความเห็นว่า ควรมีการสร้างรถไฟฟ้าโมโนเรลเข้ามาในพื้นที่แจ้งวัฒนะนั้น “ดร.นาฬิกอติภัค” ยืนยันว่า “ไม่มี” เนื่องจากตามผลการศึกษายืนยันว่าไม่คุ้มค่าการลงทุน จากจำนวนคนที่เข้ามาใช้ส่วนราชการยังไม่ถึงจุดคุ้มค่าอยู่ที่ 30,000-40,000 คน ระบบรางไม่คุ้ม อีกทั้งช่วงชั่วโมงเร่งด่วนของพื้นที่แจ้งวัฒนะมีแค่เพียงเช้า-เย็น
ในขณะที่ช่วงกลางวันในอาคารสำนักงานการเดินทางน้อยมาก อย่างไรก็ตาม ยังมีส่วนการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู ซึ่งมี “sky walk” ที่เชื่อมต่อตัวสถานีรถไฟฟ้า เมื่อเดินเข้าศูนย์ราชการห่างประมาณ 200 เมตร ต่อด้วยระบบ shuttle bus ภายใน ที่วนรอบครบทั้ง 3 โซน คือ โซน A โซน B และโซน C
กระแสภาวะโลกร้อน เป็นอีกประเด็นที่ ธพส.ให้ความสำคัญมาก เพราะในอนาคตศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะจะกลายเป็นต้นแบบของเมืองอัจฉริยะแห่งใหม่ และจะเป็น “landmark” แห่งใหม่ของ กทม. สร้างการเดินทางระยะสั้นเพื่อลดการใช้รถยนต์ที่จะส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม โดยเฉพาะพื้นที่ด้านหลังของศาลปกครองจะมีอาคารจอดรถ พร้อมกับสร้าง “sky walk” รองรับผู้ที่นำรถยนต์มาติดต่อองค์กรภาครัฐในพื้นที่ เพราะ ธพส.ต้องการให้การลงทุนต่าง ๆ ต้องบรรลุประโยชน์หลายด้าน
อีกทั้งอาคารจอดรถนี้เตรียมไว้เป็นสโมสรของศูนย์ราชการด้วย สำหรับผู้ที่ไม่ต้องการเผชิญกับรถติดก็จะใช้ชีวิตในสโมสรนี้ได้ ทั้งยังเชื่อมต่อระบบการขนส่งภายใน เป็นการดำเนินการในพื้นที่ของศูนย์ราชการที่เราทำได้ รวมพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดเกือบ 478 ไร่
สำหรับการลงทุนของ ธพส.โครงการ C และโครงการ A-B “ดร.นาฬิกอติภัค” อธิบายว่า สำหรับโซน C คือให้สร้างรวม 20,000 ล้านบาท ปรับปรุง A และ B 2,000 ล้านบาท รวม 22,000 ล้านบาท ส่วน A และ B ก็ลงทุนประมาณ 20,000 ล้านบาท ที่ลงทุนไปเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้ว ในช่วงเริ่มต้นทั้ง 2 โซนนั้นถือว่าใหญ่มาก มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 1 ล้านกว่าตารางเมตร รวมทั้งหมด 44,000 ล้านบาท
งบประมาณทั้งหมดเป็น “เงินกู้” ซึ่ง ธพส.เป็นผู้ดำเนินการ งบฯ 22,000 ล้านบาทแรก ใช้รูปแบบ “secret privatization” ส่วนที่เหลือใช้รูปแบบการกู้เงินแบบ term loan กู้ครั้งละ 3 ปี และสำนักบริหารหนี้ฯอยู่ในระหว่างปรับปรุงว่าปี 2565 จะให้ออกเป็นบาทบอนด์ประมาณ 6,400 ล้านบาท
“หากไปดูงบฯทางการเงินของ ธพส.จะเห็นว่ามีประมาณ 23,000 ล้านบาท ในจำนวน 1,000 ล้านบาท เป็นส่วนของผู้ถือหุ้นคือกระทรวงการคลัง เราพยายามไม่ใช้งบประมาณแผ่นดินเพื่อช่วยประคับประคองกันไปช่วงนี้ กระตุ้นการลงทุนของภาครัฐ เพื่อเศรษฐกิจขยายตัว เป็นหน่วยงานที่เหมาะกับสถานการณ์ช่วงโควิด-19 เมื่อในประเทศหยุดการลงทุน ในฐานะภาครัฐยังต้องช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนเอาไว้”
“ดร.นาฬิกอติภัค” เล่าให้ฟังถึงอนาคตของ ธพส.ว่า ยังมีอีกหลายโครงการที่อยู่ในแผนและเตรียมการ คือ
1) ก่อสร้างอาคารสำนักงานให้กับกรมธนารักษ์
2) รายได้จากค่าเช่าของกรมสรรพสามิต คือการก่อสร้างอาคารอเนกประสงค์ที่ราชวัตร
3) โครงการศูนย์ที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุแบบครบวงจร (senior complex) ที่จะสร้าง ขณะนี้รอ ครม.อนุมัติ เนื่องจากลงทุนเกิน 1,000 ล้านบาท
4) สร้างอาคารสำนักงานใหญ่ให้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในพื้นที่ของบริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) 5) กระทรวงสาธารณสุข ก่อสร้างที่พักบุคลากรทางการแพทย์ให้ใน 66 จังหวัดที่มีงบประมาณอยู่ประมาณ 6,600 ล้านบาท หากทำได้ก็จะโยกโครงการให้ ธพส.เป็นผู้ดำเนินการ
“นึกถึงเวลาไปดีลโครงการ ต้องใช้เวลาก่อสร้าง 1-2 ปี หลังจากนั้นจึงเก็บเกี่ยวรายได้ ตอนนี้มีแต่รายจ่าย เช่น การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ อย่างก่อสร้างที่พักบุคลากรทางการแพทย์มีแบบอยู่แล้ว ก่อสร้างง่าย อาจจะใช้เวลาแค่ 14-16 เดือน ก่อสร้างแล้วเสร็จได้”
ทั้งนี้ “ดร.นาฬิกอติภัค” คาดการณ์ถึงรายได้ ธพส.ในปี 2564 ผ่านมาว่า จะมีกำไรอยู่ที่ 300 ล้านบาท ดังนั้น รายได้ในปี 2564 จากกรมธนารักษ์ที่เช่าอาคาร A และ B อยู่ที่ 2,529 ล้านบาท นอกเหนือจากนี้ก็มาจากการให้เช่าที่เชิงพาณิชย์ รวม 240 ล้านบาท
“ช่วงโควิดแม้ว่ารายได้จะลดลง แต่รายจ่ายเราก็ลดลงตามไปด้วยเช่นกัน เฉลี่ยรายได้อยู่ที่ 3,000 ล้านบาทต่อปี มีรายได้ที่เป็นค่าสาธารณูปโภค ทั้งเป็นรายได้ และรายจ่ายในเวลาเดียวกัน ส่วนปี 2566 ยังมีโครงการที่ต้องทำอีก เราเป็น developer ภาครัฐที่ทำงานครบวงจร”
สำหรับโครงการที่มีความเป็นไปได้ นอกเหนือจากโครงการดังกล่าวแล้ว “ดร.นาฬิกอติภัค” ระบุว่า ยังมีโครงการร่วมกับกรมพลศึกษา ด้วยการหารือกับอธิบดีกรมพลศึกษาที่ต้องการสร้างสนามกีฬาแห่งชาติใหม่ ภายหลังจากที่หมดสัญญาเช่าพื้นที่จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย รวม 10 ปี ตอนนี้ยังหาที่ใหม่ไม่ได้ ธพส.จึงแนะนำว่าหากต้องการสร้างสนามกีฬาแห่งชาติแห่งใหม่ รวมถึงอาคารอื่น ๆ ในพื้นที่นั้น ต้องลงนาม MOU กับ ธพส.อย่างเป็นทางการ
โดยมอบหมายให้ ธพส.บริหารจัดการ และก่อสร้าง ซึ่งทางกรมพลศึกษาตอบตกลงในเบื้องต้น และตอนนี้หาพื้นที่ได้แล้ว 414 ไร่ ที่ตำบลแพรกษา อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรปราการ และกรมพลศึกษาก็ได้อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในพื้นที่นี้แล้ว คาดว่าจะใช้ระยะเวลา 10 ปี โดยใช้งบประมาณ 20,000 ล้านบาท
และจะเริ่มต้นการก่อสร้างในส่วนของสำนักงานเบื้องต้นก่อน ส่วนอื่น ๆ จะเป็นสนามกีฬาในร่ม 80,000-100,000 ที่นั่ง สามารถจัดกีฬาขนาดใหญ่ในระดับภูมิภาคได้ โดยเน้นกีฬาทางน้ำ และสมาคมด้านกีฬาก็จะอยู่ในพื้นที่นี้ด้วย เพราะจะมีอาคารพักนักกีฬา ในงบประมาณที่ต้องใช้ 20,000 ล้านบาทนั้น ธพส.ได้เพิ่ม option คือ กรมพลศึกษาอาจจะใช้เงินแค่ 10,000 ล้านบาท แล้วใช้เงินของ ธพส. 10,000 ล้านบาทได้
“งบประมาณเป็นเรื่องของเขา เราแค่มาเปลี่ยนเป็นงบฯลงทุนของ ธพส.เท่านั้นเอง ซึ่งเบื้องต้นก็แฮปปี้ที่จะทำงานร่วมกัน แต่ว่าเราจะเริ่มต้นก็ต่อเมื่อหาแหล่งที่มาเงินทุนให้ได้ก่อนว่าจะสามารถผูกพันงบฯ 30 ปีได้ เหมือนกับที่ศูนย์ราชการหรือไม่ หรือจะนำส่วนไหนมาให้เรา”
“ดร.นาฬิกอติภัค” กล่าวทิ้งท้ายว่า จากโครงการต่าง ๆ ที่มีในวันนี้คาดว่าจะทำกำไรเพิ่มขึ้นกว่า 10% ภายในปี 2566 หรือจะมีรายได้อยู่ที่ประมาณ 9,000-10,000 ล้านบาท เพื่อสร้างการเติบโตทางธุรกิจไปพร้อม ๆ กับการดูแลสังคม สิ่งแวดล้อม และสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีของประชาชน