สัมภาษณ์
แม้พอร์ตทรัพย์ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPA จะมีขนาดเล็กมาก มูลค่าตัวเลขกลม ๆ อยู่ที่ 6,000 ล้านบาทจากทรัพย์ 1,100 รายการ แต่สำหรับ “ธนาคารเกียรตินาคิน-KK” ให้ความสำคัญกับการส่งสัญญาณถึงผู้เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและเอกชน
ล่าสุด “พี่ณี-สุวรรณี วัธนเวคิน” ผู้บริหารทรัพย์สินรอขาย ธ.เกียรตินาคินจากพอร์ตหนี้เสียที่เคยสูงถึง 20,000 ล้านบาทในอดีตลดเหลือ 6,000 ล้านบาทในปัจจุบัน ชวนคุยแบบนับถอยหลังไปหากฎหมายใหม่ “ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” (Property Tax) และผลกระทบที่จะตามมา
Q : สถานการณ์ระบายทรัพย์
เคเคให้เงื่อนไขดีมากแต่ทำคนซื้อบ้าน NPA เราน้อยลง นั่นคือเห็นภาพสโลว์เกิดขึ้นในเศรษฐกิจเรา กระทบกลุ่มคนที่ซื้อบ้านได้ประมาณหนึ่ง ฐานเงินเดือน 15,000-35,000 บาท เป็นกลุ่มที่เริ่มมองหาบ้านหรือคอนโดมิเนียม
สิ่งที่พบคือคนกลัวในบางเรื่องโดยยังไม่เข้าใจลึกซึ้ง โดยเฉพาะภาษีที่ดินฯเป็นเรื่องเข้าใจได้เพราะคนไม่เคยต้องจ่ายและกำลังจะมีการบังคับใช้
ภาษีฉบับนี้ทำไมถูกพูดถึงมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา คาดว่าเพราะ 1.ยังไม่พร้อม ประชาชนยังทำใจไม่ได้ 2.เศรษฐกิจเราไม่ได้ดีมากจนรัฐบาลต้องมาก่อภาระให้ประชาชนเพิ่มขึ้นอีกเรื่องหนึ่ง
วันนี้อยากชวนคุยในมุมจะดูแลยังไงดีกว่าเพราะหลีกเลี่ยงไม่ได้ ในมุมทรัพย์รอการขาย แบงก์ต้องปล่อย NPA ให้ได้ ไม่เช่นนั้นจะเป็น burden อยู่กับแบงก์ ในขณะที่คนกำลังตกใจกับภาษีตัวใหม่ เราจะบริหารมันยังไง
สมมุติ พ่อแม่ให้มรดกเป็นที่ดิน ถ้าเราต้องจ่ายภาษียังจะถือทรัพย์สินไว้หรือไม่ ถ้าไม่ถือเพราะสาเหตุอะไร วันนี้เราไปเปิดเซฟดูทรัพย์สินก็ถามตัวเองเหมือนกัน คำตอบเรื่องนี้ไม่เหมือนกันทุกคน บางคนบอกว่าสมบัติพ่อแม่ฉันจะถือไว้จนตาย แต่บางคนบอกว่าจะถือไว้ทำไม make money today ไหม ซึ่งต้องมาดูสาระของมันว่ามีอะไรบ้าง
แยกประเภท ที่ดินในมือจะมีฐานภาษีบ้านพักอาศัย แต่ถ้าอยู่ในมือดีเวลอปเปอร์ฐานภาษีจะไม่เหมือนกัน
ในฐานะบุคคลธรรมดา แม่ให้ที่ดิน 50 ตารางวาในซอยสุขุมวิท 23 จะถือไว้ไหม เราไม่มีต้นทุนอะไร พ่อแม่มีต้นทุน 600 บาท (ราคาในอดีต) ตอนนี้ราคาวาละ 8 แสน-1.3 ล้านบาท ที่ดินเปล่าคอสต์ภาษีแพงสุด 1-5 หมื่นบาทต่อมูลค่าราคา 1 ล้าน ขณะที่ทำเลที่ดินราคาที่ดินโตปีละ 10% อาจตัดสินใจเก็บไว้เพราะไม่มีต้นทุน แต่ถ้าซื้อเก็งกำไรคุณจะมีต้นทุนค่าภาษีขึ้นมา
Q : มีข้อแนะนำเจ้าของทรัพย์ ?
สิ่งที่อยากบอกคืออย่าตื่นตระหนกกับภาษีที่ดินฯ ที่จะเกิดขึ้น แมนเนจให้เป็นเท่านั้นเอง เพราะราคาที่ดินไม่ใช่ทุกแปลงมีอัตราเติบโตได้ปีละ 10%
ตัวอย่าง เพื่อนมาขายฝากที่ดิน 2 ล้านบาท แต่คำถามคือแปลงที่ดินปลายนาอยู่นครนายก แต่ทำเลถูกอัพราคาเป็น 5 ล้านบาทแล้ว ถ้าหากให้เช่าทำเกษตรกรรมก็จะมีคอสต์ภาษี 0.01% นั่นคือบริหารจัดการให้เป็น
คน hi level ส่วนใหญ่แมนเนจเป็นหมดแล้ว แต่คนระดับกลาง ๆ ลงมา ยังตื่นตระหนก ที่ดินเมืองไทย 200,000 กว่าตารางกิโลเมตร ยังมีเท่าเดิม ยังจะคิดว่าอยู่ราคา 600 บาท/ตารางวา (ซื้อตั้งแต่ยุคพ่อแม่)
ถามว่าภาษีที่ดินฯ คนรอบข้างได้อะไร หลายๆ คนบอกว่าได้ กลุ่มคนตระหนกตกใจพยายามขายออก คนที่ไม่มีลูกหลานก็พากันปล่อยของออกมาอะไรที่ไม่เคยเห็นมาก่อนถูกผ่องถ่าย สาระตรงนี้ผู้สามารถ manage จะได้ของดี
อย่างไรก็ตาม เราก็ lucky ประมาณหนึ่ง ในประเทศเรา สิ่งที่เขาจะเอาไปใช้คือ “ราคาประเมิน” ของทางราชการ so far ราคาประเมินยังไม่ได้เป็นภาระของการทำธุรกรรม แต่อาจยกเว้นราคาประเมินในโครงการร้าง กลุ่มนี้ต่างหากที่รัฐควรสนับสนุนให้ถูกบันทึกทะเบียนไว้ในกรมที่ดินทั่วประเทศ
เช่น มูลหนี้เท่าไหร่ก็ตาม ตีราคา 1.8 ล้านเพราะถูกพัฒนาแล้ว แต่สภาพจริงเป็นโครงการร้าง เราขาย 6 แสน นั่นคือมีหลายเคสที่เกิดแบบนี้ สำหรับเคเค เราจัดแบ่งหมวดหมู่ตามประเภททรัพย์สิน โดยพยายามไล่ทรัพย์ออกไปให้มากที่สุด พอมาเจอภาษีที่ดินฯ ทำให้ยิ่งต้องเร่งระบายทรัพย์ออกให้มากที่สุด
วิธีการขายไม่เน้นจัดอีเวนต์หรือแคมเปญ เพราะขาย the right price ขายราคาแท้จริง โดยทรัพย์ที่ระบายยกเป็นกลุ่มราคา 7 แสน-3 ล้านบาท/รายการ ในขณะที่ทรัพย์ราคา 20 ล้านบาทขายง่ายกว่า