ปัญหาอสังหาริมทรัพย์จีน…วิกฤตความเชื่อมั่นที่ต้องจับตา !

บทความจาก ดร.บุญธรรม รจิตภิญโญเลิศ

อสังหาริมทรัพย์จีนเป็นตัวขับเคลื่อนของเศรษฐกิจจีนมากว่า 20 ปี ความกังวลต่อการแตกของฟองสบู่ราคาอสังหาฯ จีน ทำให้ทางการจีนเปลี่ยนเกณฑ์ไม่ให้รัฐบาลท้องถิ่นใช้ที่ดินเป็นแหล่งระดมทุน ส่งผลให้เกิดปัญหาต่อ Shadow Bank

สำหรับชาติตะวันตก ประชาชนส่วนใหญ่จะออมผ่านการลงทุนในตลาดหุ้น ส่วนชาวจีนนั้น จะลงทุนหรือออมผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยสนใจลงทุนในตราสารการเงินที่ให้อัตราผลตอบแทนที่สูงผ่านการเก็บออมในระยะยาวผ่านตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งที่ผ่านมา รัฐบาลจีนสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนให้เติบโตมาตลอด เพื่อโน้มน้าวให้ชาวจีนได้เก็บออมเพื่อหวังสร้าง Wealth Effect ให้กับประชาชนของตนเอง

กลไกหลักในการ Financing อสังหาฯ จีน

จะทำผ่านการระดมทุนของ Local Government Facility Vehicle  (LGFV) และ รัฐวิสาหกิจท้องถิ่น  แต่ช่วงโควิดปี 2020 ที่ราคาที่ดินเริ่มจะลดลง มีการแก้กฎหมายไม่ให้รัฐบาลท้องถิ่นหารายได้จาก Land Bank ดังกล่าวอีกต่อไป เพื่อไม่ให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ขยายตัวไปเรื่อย ๆ

Shadow Banking คือ?

ทางออกของรัฐบาลท้องถิ่นในระยะสั้น คือ หาแหล่งเงินจากภาคเอกชนผ่านบริษัทแนว non-bank ที่นำเงินมา Financing ให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนสูงๆ โดยนำมาแปลงเป็นตราสารการลงทุนเพื่อมาขายให้ประชาชนทั่วไปในรูปแบบของ Wealth Management Product ที่ให้อัตราผลตอบแทนสูงอีกต่อหนึ่ง เรียกกันว่า Shadow Banking โดย บ. Country Garden และ Zhongzhi เจ้าของ Zhongrong Trust ก็อยู่ในกลุ่มบริษัทแนว Shadow Banking เช่นกัน

ปัญหาอสังหาฯ จีนในรอบนี้ เกิดจาก

ช่วงที่อสังหาริมทรัพย์จีนอยู่ในขาลง อุปสงค์ของอสังหาฯมีน้อยกว่าอุปทาน ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ ที่ออกมาสู่ตลาดขายได้ไม่หมด ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถหาเงินมาชำระคืน Shadow Bank ได้ นั่นเป็นที่มาของการไม่สามารถจ่ายคืนดอกเบี้ยของหุ้นกู้และ WMP ที่ออกโดย Country Garden และ Zhongrong Trust

ปัญหาอสังหาริมทรัพย์จีนใหญ่แค่ไหน?

จีดีพีของจีนมีขนาดราว $19 ล้านล้าน ภาคอสังหาริมทรัพย์จีนมีขนาด $4.5 ล้านล้าน หรือคิดเป็นประมาณ 21% ของจีดีพีจีน ส่วน Shadow Bank มีขนาด $3 ล้านล้าน หรือคิดเป็นประมาณ 15% ของจีดีพีจีน 

สมมติฐานในการวิเคราะห์ คือ ปัญหาอสังหาริมทรัพย์จีนในตอนนี้น่าจะอยู่ในส่วน Shadow Bank ยังไม่ได้เข้าสู่ระบบการเงินแบบเป็นทางการ  ดังนั้นการจะกล่าวว่าวิกฤตหรือปัญหาอสังหาริมทรัพย์จีนกำลังจะกลายเป็นวิกฤตเศรษฐกิจหรือวิกฤตการเงินในทันที น่าจะยังไม่สามารถกล่าวเช่นนั้นได้ เพราะยังกระจุกตัวใน 15-20% ของจีดีพีจีน 

ปัญหา Shadow Banking ในภาคอสังหาริมทรัพย์จีน มีขนาดราว $1.2 ล้านล้าน เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ใช้แหล่งเงินจาก Shadow Banking ราว 26% ของทั้งหมด 

ความเสี่ยงในระยะยาวและทางแก้ในระยะสั้น

ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ของจีนได้กลายเป็นจุดกำเนิดของวิกฤตความเชื่อมั่นต่อประชาชนชาวจีนที่มีเงินออมส่วนหลักอยู่ในรูปแบบของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ชาวจีนไม่กล้าหรือมั่นใจเพียงพอในการจับจ่ายใช้สอย ซึ่งส่งผลให้ตัวเลขเศรษฐกิจของจีนในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ออกมาแบบซบเซาจนน่ากังวล 

เรามองว่าฉากทัศน์ที่เลวร้ายที่สุดหากเกิด Panic ในระบบ Shadow Banking ทางแก้ในระยะสั้นของทางการจีน คือการออกมาตรการการการันตีการจ่ายคืนดอกเบี้ยและเงินต้นของ Shadow Bank ให้กับเจ้าหนี้นักลงทุน Offshore ซึ่งเคยเกิดขึ้นแล้วในปัญหา Evergrande เมื่อ2 ปีก่อน 

เกิดอะไรขึ้นกับ Evergrande

Evergrande ได้ยื่นไฟล์ลิ่ง Chapter 15 ต่อศาลล้มละลายที่รัฐนิวยอร์ก เพื่อคุ้มครองทรัพย์สิน ในขณะที่อยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างหนี้ (Restructuring) ที่ฮ่องกงและเกาะเคย์แมน ซึ่งน่าจะเป็นขั้นตอนสุดท้ายสำหรับกระบวนการปรับโครงสร้างหนี้มูลค่า $1.9 หมื่นล้าน ส่วน Offshore Bond ของ Evergrande ที่อยู่ระหว่างการ Swap หนี้นั้นเป็นตราสารทุนในส่วนที่ทำธุรกิจด้าน Electric Vehicle

หากพิจารณาภาพสถานการณ์เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์จีนในขณะนี้ เราเชื่อว่าน่าจะใช้เวลาในระยะสั้น ประมาณ 1.5-2 เดือนในการแก้ไขปัญหาด้านสภาพคล่องของระบบ Shadow Banking  แต่ความไม่เชื่อมั่นของชาวจีนในการจับจ่ายใช้สอย น่าจะต้องใช้เวลานานกว่านั้น เพื่อปรับเปลี่ยนทัศนคติของชาวจีนให้กลับ

เชื่อมั่นในเศรษฐกิจและศักยภาพการหารายได้ของตนเองอีกครั้ง ซึ่งเรามองว่าทางการจีนน่าจะสามารถทำให้สิ่งนี้บังเกิดขึ้นได้ในที่สุด